ראשי ערים ראש בראש, פרשת הדייר הסרבן ותמ"א 38 על הכוונת

ועידות עיר הנדל"ן של מרכז הבנייה הן הזדמנות נהדרת להרגיש את הדופק של הענף כולו. הועידה שננעלה אתמול במלון גליליון שמה במרכז את הנושא החם והמדובר היום בתחום הבנייה – ההתחדשות העירונית. הפעם מערכת לג'יט הפעילה את האולפן השקוף וכך זכינו לשבת ממש בשורה הראשונה לצד קובעי המדיניות ומקבלי ההחלטות ולשמוע את הדברים בשם אומרם.

ראשי ערים עושים כותרות

היום הראשון של הועידה נחתם בטון צורם כאשר ראש עיריית הרצליה, מר משה פדלון, הכריז כי יפסיק את כל הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. ראש עיריית יהוד מונוסון, יעלה מקליס, איזנה את המשוואה ודיברה איתנו על תכניות ארוכות טווח של התחדשות עירונית שעתידות לשנות את פני העיר כבר בשנים הקרובות. מקליס ביקשה להרגיע את החוששים משינויי מדיניות תכופים עקב תחלופה גבוהה של העומדים בראש רשויות מוניציפליות. יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז ת"א והמרכז, קרא להפקיע סמכויות מראשי העיר המתנגדים לתכנית ולהעבירן לרשות להתחדשות עירונית. ראש עיריית טבריה, רון קובי, מסתכל עשרים שנה קדימה ומדבר על הטמעה של תמ"א 35 מתוך מגמה שתביא לשינוי של המארג החברתי בעיר, תגדיל את הביקוש בדירות ולבסוף תביא לעלייה במחירי הקרקע. קובי ציין סימן ביניהן – יצירת אזורי היי טק ותיירות והפיכת מכללת כינרת לאוניברסיטה.

סוגיית הדייר הסרבן

פגשנו יזמים שבעיקר מתמודדים היום עם השאלה של איך ואם בכלל יש צורך להתמודד מול דיירים קיימים? העמדה נעה בין יזמים ששמים את הדייר במרכז כמו שי אוחנה, מנכ"ל אוחנה גרופ מבית איסתא, לבין יזמים שמתחילים לברור פרויקטים לפי מידת המוכנות והבשלות של הדיירים הקיימים בפרויקט. אצלם נתקלנו בחוסר מוכנות לחשיפה. ג'ני ארבוב, הבעלים של חברת סיטי וייז – חכמת חיים ומי שמובילה את הזירה החברתית בשיתוף מרכז הבנייה, מאמינה שהדרך לליבם של הדיירים מבוססת על מתן כבוד לרקמה האנושית הקיימת. זווית מעניינת נוספת קיבלנו מהאדריכלית עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל, שמאמינה שתפקידו של משרד האדריכלים בפינוי בינוי אינו מסתכם בתכנון בלבד אלא בהבנה עמוקה של הקהילה הקיימת ובסיוע ליזם במתן פתרונות נקודתיים לכל דייר ודייר.

עורכי הדין מסמנים שינויים בשוק הנדל"ן

גם מקומם של עורכי הדין לא נפקד, עו"ד אביב טסה למשל קרא לאומת הסטארטאפ לפגוש את ענף הבנייה וטוען כי כבר היום קיימים עדכונים לטכנולוגיות בנייה שניתן ליישם. לעורכי הדין בענף היה חשוב להעלות למודעות את השינוי בשוק. בעוד אנחנו הרגשנו שמרכז הכובד עובר אליהם בתור אלו שמחזיקים בכוח של ייצוג הדיירים, הם טוענים שהשוק עדיין מנוהל על ידי היזמים ובעלי הדירות. עו"ד אלי אשל, המתמחה בייצוג בעלי דירות ויזמים בהתחדשות עירונית, עמד על ההבדלים בין היזמים הגדולים והמנוסים שבודקים בראש ובראשונה את איכות התארגנות הדיירים לבין אלו שעדיין שמים את הכדאיות הכלכלית כגורם מכריע בקבלת ההחלטות. נדמה כי הניסיון הוא גיים צ'יינג'ר. רק עורכי דין מנוסים בפרויקטים מעורבי דיירים, יוכלו להתמודד אל מול אי יציבות התמ"א והמעבר מפרויקטים פרטניים לפינוי בינוי במתחמים.

בלטו בחסרונם מוסדות הבנקים, איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים – מכלול התחדשות עירונית בע"מ ואבי דויטש, מנכ"ל ובעלים קרן אקספו, עמדו על היתרונות שבפנייה לגופי מימון חוץ בנקאיים.

על הכוונת – תמ"א 38

שאלה מרכזית שהעסיקה את כולם היתה  – האם לבטל את תמ"א 38? עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א וחני הורוביץ, יו"ר קבוצת הורוביץ, דיברו על הסכנה שבביטולה. יוסי כהן, מנכ"ל נקסט אורבן וצחי גינצבורג, מהנדס בניין ומנכ"ל ובעלים – נוף הנדסה, טענו כי ביטול התמ"א ישאיר את השוק רק בידי השחקנים הגדולים וכי חייבים לתת את הדעת מבחינה ביצועית על כך שישנם מקומות רבים בהם לא ניתן לבצע עבודה במתחמים, מה שמותיר את התמ"אות כמוצא אחרון להתחדשות. עמדה מפתיעה הציג ניסים אסייג, מנכ"ל חברת NSA התחדשות עירונית, כשצידד בביטולה של תמ"א 38 והציע לכולם למצוא כדאיות כלכלית בפריפריה. בהקשר הזה שוחחנו עם דניאלה פז-ארז, מנכ"ל ובעלים – פז כלכלה והנדסה, על הדרך בה היא מלווה יזמים במציאת הדרכים להתרחב לפריפריה, מתוך חזון חברתי ומיצוב התחדשות עירונית ככלי לשיפור עירוניות ואיכות חיים.

שורה תחתונה

לסיכום, אין ספק שהועידה, שנושאיה נקבעו מתוך הקשבה לרחשי ליבו של ענף הבנייה והנדל"ן, היוותה זירה חשובה לשיתוף דעות ולחיזוק הקשר בין גורמי המפתח. מדינת ישראל נמצאת בצומת דרכים בכל מה שנוגע לפתרונות מגורים. האתגר העתידי הוא עצום ובשטח עדיין קיימת הרבה חוסר בהירות. האם בעיר הנדל"ן שתיערך באילת בסוף השנה דברים יראו אחרת? יש עוד זמן ועוד בחירות ונראה שמוקדם לדעת.