נדל"ן להשקעה בארה"ב: הקשיים והפתרונות, העוקצים וההונאות

בהיעדר אפיקי השקעה אטרקטיביים בישראל בגלל הריבית הנמוכה, משקיעים רבים נכנסים לשוק הנדל"ן ומחפשים שם את התשואה; בשל הגבלות רבות שהממשלה ובעיקר שר האוצר משה כחלון מערימים על משקיעי הנדל"ן בישראל, ובגלל מחירי הדיור הגבוהים בארץ, ישראלים רבים לוקחים את הכסף שלהם אל מעבר לים ורוכשים דירות ובתים להשקעה בחו"ל.

בכתבה זו נציע למשקיע הנדל"ן הישראלי מעין מורה נבוכים לקראת השקעה בנדל"ן בחו"ל ובפרט רכישת נכס בארה"ב. דיברנו עם פעילים בשוק הנדל"ן האמריקאי, והם מנסים לעשות סדר בתחום המורכב הזה. בנוסף, נספר את סיפורם של ישראלים רבים שנפלו קורבן להונאות ועוקצים ואיבדו את כל כספם.

ראשית, נציין את החסמים הפסיכולוגיים שעומדים בפני משקיע ישראלי ששוקל רכישת נכס בארה"ב. אלון ג'ייקובס, מנהל חברת לארגו (LARGO), חברה יזמית ומבצעת הפועלת בניו יורק (מנהטן וברוקלין), מדבר על חסמים פסיכולוגיים כמו הפחד מלגשת לעסקה גדולה, ובפרט במדינה זרה, והתחייבויות ארוכות בהיקפים כספיים גבוהים.

הוא מזכיר גם את אי-ההיכרות של המשקיע הישראלי עם השוק האמריקאי, הרגולציה שם, הבירוקרטיה, וכו'. הוא מציין את חוסר הניסיון במושגים בסיסיים כמו רישום בטאבו, ערבויות, בטוחות, הסתמכות על גורם חיצוני לאור המרחק מהנכס וכן הלאה.

ג'ייקובס מוסיף גם חסמים רגולטוריים-פיננסיים שעומדים בפני משקיע ישראלי כמו מימון לנכס שכל משקיע זר שאין לו יישות או פעילות עסקית בארה"ב יתקשה לקבל. "נותני המשכנתאות בארה"ב לרוב מבקשים לראות 'החזרי מס' שלוש שנים אחורה ולתושב זר אין אפשרות להציג כאלו".

ניב אמודאי, מחברת אימובילייר קפיטל הפועלת בתחום היזום והבנייה במנהטן ובתחום הנדל"ן המניב ברובע ברונקס, מוסיף בעניין זה כי "רכישת דירה או כל נכס אחר שהוא מחוץ לטווח העין, יוצר קיר פסיכולוגי לרוכש הפוטנציאלי. התפיסה הפסיכולוגית של המשקיע הממוצע היא היכולת הפיזית לראות ולגעת בנכס בכל זמן נתון".

הוא מוסיף: "עוד קשיים בירוקרטיים קשורים למציאת עו"ד מקומי, להתמודדות עם עלויות רכישה וסגירה שונות שלא מוכרות בארץ, פתיחת חשבון בנק בארה"ב, וגולת הכותרת – יצירת מספר מס לדיווח שוטף לרשויות המס האמריקאיות". הוא מסביר כי שיטת המס הנהוגה בארה"ב משתנה ממדינה למדינה ומצריכה סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי לרכישה.

ארז גלעד, מנהל הפעילות בישראל של חברת פסיפיק הולדינגס הפועלת בתחום הנדל"ן בארה"ב, מציין כי "זו ממש חובה לרכוש נכס בעזרת חברה שתנהל עבור המשקיע את התהליך. אפשר לבחור האם לרכוש נכס ולקבל בעלות משפטית עליו – כמו רישום בטאבו, או האם להצטרף לקבוצה שרוכשת נכס או כמה נכסים, ולהרוויח את ההגנה של הקבוצה".

איך זה עובד?

לפי אמודאי, ישנם שלבים לרכישת נכס בארה"ב: "שוק הדיור בארה"ב בכלל ובניו יורק בפרט מתנהל ברובו ע"י ברוקרים מקומיים, כך שזו תהיה התחנה הראשונה בפני המשקיע הישראלי. לאחר שנמצא נכס מתאים, הברוקר יגיש הצעה בשם הקונה, הכוללת את שמו, המחיר המוצע, עו"ד מייצג, תנאים נוספים וכו'.

"לאחר קבלת ההצעה, עו"ד הקונה יקבל חוזה מכירה המשקף את תנאי העסקה (חשוב לציין שעד לחתימת החוזה שום צד לא מחויב לעסקה). במעמד חתימת החוזה הקונה יידרש לתשלום של 10% מערך העסקה ולהפקידו בנאמנות אצל עו"ד (בדרך כלל של המוכר).

"חוזה סטנדרטי יקרא לצדדים להשלים את העסקה תוך 60 יום מחתימת ההסכם. בתקופה זו הקונה יצטרך למצוא מלווה מקומי לקבלת משכנתא, לבצע בדיקה של הנכס ברשומות, לרכוש ביטוח רכישה וכו'", לדבריו.

ג'ייקובס מוסיף לכך, כי לפני ביצוע העסקה, יש לבצע בדיקת נאותות מקיפה הן לנכס והן למוכר. הוא ממליץ לישראלים לשכור יועצים מקומיים – הברוקר שמלווה את הקונה יד ביד עד לסגירה, עו"ד מקומי, כדי לאזן מעט את האינטרס הברור של הברוקר לסגור עסקה, וכך הלאה. לדברי ג'ייקובס, כל אלו מעמיסים על עלות העסקה ומורידים את התשואה, אך הם הכרחיים.

עוד לפי המלצתו, "יש לבצע ניתוח שוק, לאזן בין הוצאות והכנסות, לנסות לצפות את עליית הערך של הנכס, וכן הלאה. חשוב לבצע בדיקה עצמאית ולא להסתמך על אנשים שמציעים 'תשואה מובטחת'. חשוב להיזהר מ'מעאכרים' שמנצלים את חוסר הידע של הישראלים, ולהימנע מטעויות שיסתכמו בסוף בהרבה מאוד כסף".

גם אמודאי ממליץ להסתייע ביועצים מקומיים: "ברוקר טוב יעזור לך להתגבר על רוב הקשיים. הוא לרוב מכיר את כל הגורמים הנדרשים לעסקה ויהפוך אותה לקלה יותר". אמודאי ממליץ גם לבחון את הרכישה לפי מבנה המס הרצוי – האם כדאי לרכוש את הנכס באופן פרטי או דרך חברה מאוגדת, וכדומה.

איך בודקים כדאיות השקעה?

לפי נתונים לשנת 2017, מחירי דירות חדשות מקבלן במנהטן נעות בין מיליון דולר לדירת 60 מטר, החל מ-1.7 דולר לדירת שני חדרי שינה בגודל 80 מטר, והחל מ-2.5 מיליון דולר לדירת שלושה חדרי שינה בגודל 110 מטר.

כל המומחים שדיברנו איתם מסכימים כי על המשקיע הישראלי למצוא חברה אמינה, מנוסה, ובעלת איתנות פיננסית שתבצע עבורם את הרכישה.

אמודאי מוסיף לכך גם את האישיות של איש הקשר שעובד מול הרוכש והכישורים שלו: "כשמבצעים השקעה פסיבית יש לבדוק טוב טוב למי נותנים את הכסף. יש משפט בתחום שלנו שאומר 'הנייר סופג הכל' – אפשר לרשום הרבה תחזיות ורודות על הנייר, אבל אם אין מישהו בעל הכישורים המתאימים, אז ההשקעה תרד לטמיון".

אמודאי ממליץ למשקיעי הנדל"ן בארה"ב להשקיע באזורי ביקוש בעלי שוק מספיק חזק לספיגת זעזועי שוק, אפילו אם מדובר בשוק יורד אשר מקשה מעט על נזילות הדירות או השכרתן, אבל חסין יחסית לפגיעה דרמתית. "הייתי מעדיף לקנות דירה במנהטן או בברוקלין, ששם יש תשואה ממוצעת של 3.5%, מאשר באטלנטה, בדטרויט או פילדלפיה בתשואה של 8%. בשווקים אלה קשה מאוד לקבל מימון אם בכלל, כל האטה בשוק מסכנת את השכירות ואת וערך הנכס, והכי חמור – כשהנכסים האלה לא נזילים, קשה מאוד למכור אותם", לדבריו.

ג'ייקובס טוען, כי למשקיעים ישראלים שמחפשים תשואה, בכלל יותר כדאי להשקיע בפרויקט יזמי במקום לקנות נכס. הוא טוען כי המהלך יהיה מסוכן פחות מקנייה: "ראשית, רף הכניסה גבוה מאוד – מחיר התחלתי של כמיליון דולר בערים המרכזיות, זה כבר לא מתאים להרבה משקיעים. שנית, ניהול נכס בשלט רחוק זה לא קל ובעיקר לא זול. לעומת זאת, בהשקעה בפרויקט יזמי, היזם עושה את כל העבודה, ניתן להיעזר בשומרי הסף שלו שמגנים על הפרויקט, והוא גם עומד בפני ביקורת ובדיקה מהגורם המלווה לו – מה שמהווה עוד שכבת הגנה שבאה גם לעזרת המשקיע הקטן", הוא טוען.

גלעד היה ממליץ לרוכשים ישראלים לרכוש נכס באנטלנטה דווקא, ולא במנהטן כמו שממליצים האחרים, וזאת לדבריו כי הרגולציה בה יותר מקלה, ומחירי הנכסים מאפשרים תשואה אטרקטיבית ודי קבועה. גלעד גם ממליץ לרכוש נכס ולקבל בעלות משפטית עליו, וגם בעלות מסחרית שתאפשר לבצע בו שינויים מבלי להיות תלוי באישור של בעלים אחרים.

הצד השלילי: הונאות ורשלנות

אחרי שהצגנו את הצד החיובי בהשקעה בנדל"ן בחו"ל, ודיברנו על ה"למה" וה"איך", ראוי לציין גם כי לא כל הנוצץ זהב ועסקת רכישת נדל"ן בארה"ב לעתים טומנת בחובה כשלון הנובע מרשלנות של הצד המוכר או המתווך, חוסר תשומת לב מספקת מצד הקונה, ולעתים קרובות מסתבר, גם מהונאות ועוקצים.

עו"ד עדו שפרלינג, שייצג ומייצג עשרות לקוחות ישראלים שנפגעו מעסקת נדל"ן בחו"ל, מספר ל-LEGIT על מקרים מצערים שבהם ישראלים הפסידו את כל כספם או חלק גדול מההשקעה, לאחר שנפלו קורבן להונאות או לכל הפחות לרשלנות פושעת מהצד השני.

לדבריו, לרוב מקור ההונאה או הרשלנות שהוא נתקל בהן בעסקיו הוא בחברות ישראליות או יחידים, או ישראלים לשעבר שחיים כעת בחו"ל. "השקעות נדל"ן בחו"ל הפכו פופולריות מאוד בשנים האחרונות וכל ישראלי שמחפש לעשות את 'המכה הבאה' הופך למתווך, או דילר, או למשקיע, ולעתים קרובות אין להם את הידע הנדרש והם עושים 'טעויות' שעולות הרבה כסף", הוא אומר בשיחה עם LEGIT.

שפרלינג מסייג ואומר כי משרדו טיפל בעשרות תיקים של עסקאות נדל"ן כושלות בארה"ב, ולא תמיד יש בהן תכנון מראש להונות או לעקוץ, אלא בהרבה מקרים פשוט אי-ידיעת החוק והרגולציה האמריקאית בכל מדינה ומדינה היא זו שיוצרת את הכשלים.

עו"ד שפרלינג סיפר לנו על כמה מקרים של לקוחות שלו שנפלו קורבן להונאה או לרשלנות מצד המוכר או המתווך. מטבע הדברים השמות והפרטים המזהים שמורים במערכת ולא ייחשפו בכתבה.

במקרה אחד שמתנהל כיום בבית משפט, משקיע ישראלי רכש בית להשקעה במדינת פנסילבניה בארה"ב תמורת 54 אלף דולר, בתיווכה של חברה ישראלית, שהתחייבה גם לנהל לו את הנכס, לדאוג לשוכרים, ולהעביר את דמי השכירות. לאחר כחודשיים שבהם דמי השכירות לא הגיעו, המשקיע הישראלי חקר את הנסיבות והתברר לו שהשוכרים פשוט ברחו. כשהוא בדק יותר לעומק הוא גילה שמכרו לו בית שהוגדר כמבנה מסוכן – בית ששוקע באדמה מספר מעלות בכל חודש.

וכאן לא מסתיים הסיפור. בארה"ב יש חוק של גילוי נאות לפיו המוכר מחויב לפרט את מצבו של הנכס. כשהמשקיע הישראלי נכנס לעובי הקורה והפעיל עו"ד מקומי, התברר לו שהמוכר הקודם שמכר את הנכס לחברה הישראלית צירף כנדרש את המסמך שמגלה את הפגם בבית, אבל כשהחברה הישראלית מכרה את הבית למשקיע הישראלי, הטופס הזה פשוט נעלם.

בנוסף לכל זאת, התברר שהחברה הישראלית שהבטיחה הרים וגבעות, פשוט "עשתה עליו סיבוב". חודש לפני שמכרה את הבית למשקיע הישראלי החברה הישראלית רכשה את הבית בחצי מחיר – 27 אלף דולר.

עו"ד שפרלינג מציין, כי בארה"ב קיים מנגנון מצוין שלמרבה הצער לא קיים בישראל – שנקרא "טייטל אישורנס" או ביטוח זכויות בתרגום חופשי. בארה"ב הרוכש של נכס לא מעביר את הכסף ישירות למוכר, אלא שם אותו אצל חברת נאמנות – חברת טייטל – ששומרת על הכסף ועושה את הבדיקות הרלוונטיות לעסקה. מדובר בבדיקה שאין על הבית עיקולים, חובות, פגמים, ושבכלל שהנכס שייך למוכר שמבקש למכור את הזכויות עליו ושלא מדובר בעסקה נוגדת.

בסיפור נוסף, משקיע ישראלי אחר – איש צבא קבע שעומד בפני פרישה – רכש שני נכסים בארה"ב והעביר את הכסף ישירות למוכר, ישראלי לשעבר שעבר לחו"ל. התברר, שבית אחד שהוא רכש תמורת 35 אלף דולר בכלל לא נרשם על שמו לאחר שהמוכר זייף את שטר המכר ומכר אותו למשקיע הישראלי מבלי שהוא היה שלו למכור. במקרה הזה המשקיע הישראלי שם כסף באוויר ונשאר בלי כסף ועם אוויר, ובלי נכס.

בבית שני שאותו משקיע רכש תמורת 72 אלף דולר, הזכויות כן היו של המוכר, אבל הבית לא נרשם על שם הרוכש, ורק בהתערבות בית משפט ורק בחלוף שנה וחצי הוא הצליח להעביר את הבית על שמו ובתהליך הפסיד עוד כמה אלפי דולרים. עוד התברר במקרה הזה, כי המוכר הישראלי לשעבר רכש את הבית תקופה קצרה לפני כן תמורת שליש מחיר! בכ-25 אלף דולר. לא רק זו, אלא שהמוכר מכר את הבית הזה פעמיים! בתקופה של חודש אחד.

עו"ד שפרלינג מספר שהוא נתקבל בהמון מקרים שבהם ישראלים רוכשים נכסים בארה"ב במחירים הגבוהים פי 2, 3 וגם 4 מהמחיר שבו הנכס נקנה קודם לכן. בארה"ב יש המון נכסים למכירה, וניתן לאתר בקלות נכסים שבכינוס למשל שנמכרים בזול יחסית, ואז למכור אותם במחירים מופקעים.

במקרה אחר ששפרלינג מגולל בפנינו, אמנם אין הונאה מצד המוכר, אבל רשלנות יש גם יש. רוכש ישראלי קנה בית להשקעה במדינת ניו יורק תמורת 55 אלף דולר, מחברה ישראלית שהתחייבה לנהל עבורו את הנכס. הבית עמד ריק מספר חודשים מסיבות כאלה ואחרות, אבל במהלכם הרוכש קיבל מהרשויות המקומיות דרישות תשלומי מס (בארה"ב שלא כמו בישראל המסים השוטפים מוטלים על בעל הבית ולא על הדיירים).

דרישות התשלום הונחו פיזית על דלת הבית בכל חודש ומכיוון שלא היה אף אחד בבית, הן לא הועברו לבעל הבית ולא שולמו, ולאחר מספר חודשים רשויות החוק פשוט החרימו את הבית והעמידו אותו למכירה פומבית.

במקרה הזה כל כספי ההשקעה של המשקיע הישראלי התאדו, אבל עו"ד שפרלינג מספר כי במקרים רבים כאלה התיקים מגיעים לפשרה בהוראת בית משפט והרוכשים מקבלים לפעמים עשרות אלפי דולרים מכספם בחזרה.