מי צריך הון עצמי: דירות במתחמי דיור להשכרה הן הדבר הבא

משבר הדיור בישראל לא הולך להעלם בשנים הקרובות. ככל הנראה משבר הקורונה רק יעמיק את המשבר כי התחלות הבניה קטנו, מה שעלול להביא לעליית מחירים נוספת. במקביל, יכולת הקנייה של האזרחים קטנה עקב המצב הכלכלי והחלום של בעלות על דירה או דיור בר השגה רק הלך והתרחק עבור רוב האוכלוסייה.

לא מדובר על חלום אוניברסלי, זהו מאפיין מאוד ישראלי. ברוב מדינות העולם המערבי חלק גדול מהאוכלוסייה גרה בדירות שמיועדות להשכרה לטווח ארוך ומקבלות מוצר דיור איכותי מבלי לשעבד את חייהם למשכנתא. אי אפשר להאשים את הקהל הישראלי בהעדפתו לרכישת דירות, מפני שבארץ, המוצר של דירה איכותית להשכרה לטווח ארוך פשוט אינו קיים.

כך הפכנו דירות להשכרה למוצר נחות

דירות להשכרה בארץ, הן 'מוצר נחות'. בעבר חברות ממשלתיות כמו עמידר סיפקו דירות כאלה, בעיקר למעוטי יכולת ובעיקר באזורים מוחלשים מה שיצר את הדימוי הנמוך של התחום. היום, מדובר בשוק פרטי, שקיים בעיקר במרכזי הערים, בדרך כלל דירות ישנות וקטנות במחירים מופקעים וללא שום הבטחה לטווח ארוך.

הנושא עלה לדיון הציבורי בצורה מהותית בעקבות הפגנות יוקר המחייה ב – 2011 ולאחריהן החלו מספר יוזמות חיוביות הן של גופים מוניציפאליים והן של גופים ממשלתיים. אחד הפרויקטים הראשונים היה גני שפירא של עיריית תל אביב אשר תוכנן על ידי משרד מילבאואר אדריכלים ואף זכה בפרס רוקח 2015.

הפרויקט הוגדר כדיור בר השגה והכיל 69 דירות להשכרה במחיר מסובסד עבור משפחות תושבות העיר. הפרויקט זכה להצלחה גדולה שבאה לידי ביטוי בעודפי ביקוש גדולים ובהמשך ביצירת חיי קהילה תוססים בקרב הדיירים מה שהשפיע לחיוב על השכונה כולה.

החברות הפרטיות שהבינו שיש כאן כסף

גורם נוסף שמקדם פרויקטים מהסוג הזה היום, הנה החברה שיכון ובינוי במסלול 'דירה להשכיר'. רק לאחרונה נחנך פרויקט גדול מאוד שתוכנן גם הוא על ידי מילבאואר אדריכלים בהמשך לטיילת ארמון הנציב בירושלים עבור דירה להשכיר, המכיל 333 יחידות דיור, שטחי מסחר וגנים. פרויקט זה הוא כבר בסדרי גודל אחרים שיוצר ממש שכונה חדשה של דיור להשכרה.

הפרויקטים האלה הם דוגמא לכך שאנחנו בכיוון הנכון אבל הם מהווים טיפה בים. תהליכי הרישוי והבניה של פרויקטים כאלה עורכים שנים רבות, והיעדר קרקעות פנויות באזורי הביקוש גורם להיצע מאוד קטן יחסית לביקוש. אין ספק שהנושא מחייב חשיבה אחרת.

יש גם פתרונות

הפתרון נעוץ בניצול נדל"ן קיים באזורי ביקוש והסבתו לדיור להשכרה. השינויים הכלכליים והטכנולוגיים של השנים האחרונות שהואצו עקב משבר הקורונה יוצרים הזדמנויות חדשות. מבנים מסחריים מסוגים שונים מתפנים וניתן להסב אותם לדיור להשכרה, מבני משרדים, מבניים ציבוריים של רשויות מקומיות, משרדי ממשלה וצבא, סניפי בנקים, דואר ועוד.

על מנת לאפשר את הסבתם של המבנים האלה לדירות להשכרה נדרשת גמישות מחשבתית והקלות רגולטוריות שיאפשרו את זה, אבל ברגע כשהבירוקרטיה תיפתר, הדרך להוספת אלפי יחידות דיור להשכרה במרכזי הערים תהיה מהירה.

דוגמא לפרויקט שניסינו לקדם בעבר ללא הצלחה, הסבתו של בניין בית הדואר הישן בתל אביב למתחם של Micro Apartments.

דירות להשכרה = הזדמנויות חדשות

הסבתם של מבנים ישנים למבני דירות להשכרה, מהווה גם הזדמנות להתחיל להציג בארץ שיטות מגורים חדשות המבוססות על דיור שיתופי ומותאמות לקהלי מטרה ספציפיים תוך התאמת הפרויקט לקהל היעד הייחודי. במסגרת הזאת ישנם שני קהלי מטרה חשובים להתפתחות האורבנית בהם קיימת דרישה חזקה מאד לפתרונות דיור כאלה.

דירות קטנות במרכזי העיר, בתוך קומפלקס המכיל שטחים שיתופיים. הקונספט הזה תופס תאוצה בעולם הן בקרב קהלים צעירים (Young Adults) ולאחרונה גם בקרב קהלים מבוגרים שרוצים לחזור למרכזי הערים לאחר שהילדים עזבו את הבית.

גם כאן למשבר הקורונה יש השפעה גדולה. בעקבות המשבר צעירים רבים עזבו את מרכזי הערים וחזרו להורים, מה שיפגע קשה במרקם האורבני שעבורו הצעירים הם החמצן של העיר. כדי להחזיר את הצעירים האלה, צריך להציע להם פתרונות דיור ברי השגה, דירות קטנות במתחמים מהסוג הזה, הן בדיוק הפתרון הנחוץ.

בגלל שהרגולציה בארץ עדיין לא יודעת לעקל את פתרונות הדיור האלה, לא מעט מהיזמים הישראלים מעורבים בפרויקטים כאלה בחו"ל. לדוגמא, פרויקט שאנחנו מתכננים ביוון, המכיל 40 יחידותMicro Apartments ושטחים משותפים עבור קהל צעיר, שיבנו בתוך בניין משרדים נטוש במרכז פיראוס.

זה מה שצריך לעשות כדי לקדם את תחום השכירות

לסיכום, דיור להשכרה על מגוון סוגי הדיור שהוא, יכול להציע את הפתרון הנכון למשבר הדיור בארץ ובעיקר ביום שאחרי הקורונה. כדי לענות על הצורך הגובר בפרויקטים להשכרה בעידן הפוסט קורונה, יצטרכו הממשלה, העיריות והוועדות המחוזיות לעודד יוזמות אשר יענו על צורך זה.

כדי לענות על הביקושים במרכזי הערים, הפתרון הנכון והמהיר ביותר הוא הסבה של מבנים קיימים לדירות להשכרה. רק מתחמי דיור איכותיים להשכרה לטווח הארוך, יאפשרו רמות מחירים סבירות, מוצר איכותי, וביטחון מגורים ארוך-טווח לדיירים.

הטור נכתב על ידי אורית מילבאואר איל, אדריכלית ובעלת משרד מילבאואר אדריכלים המתמחה במגוון תחומי האדריכלות ומתכנן פרויקטים שונים כגון: מעונות סטודנטים, דיור בר השגה, מתחמי פינוי בינוי והתחדשות עירונית, מבני ציבור, בנייני מגורים, מבנים לשימור ותכניות בניין ערים.

יש לכם רעיון? מחשבה? סיפור שתרצו לספר לנו? כתבו לנו ~>