יזמי הנדל"ן לאוצר: מחירי הדירות במודיעין לא יירדו – הם יעלו

השבוע פרסם הכלכלן הראשי סקירה מקיפה על מחירי הדירות במודיעין, לפיה המחירים בעיר לא מתנהגים כמו המחירים בשאר אזורי הארץ, ולפי מספר פרמטרים האוצר זיהה במודיעין ירידת מחירים בשני הרבעונים האחרונים ורמז על שינוי כיוון ואפילו על תחילתה של מגמת ירידה.

בשטח, מסתבר, המציאות קצת אחרת מהמציאות שמציג האוצר, ויזמי נדל"ן שדיברנו איתם ממש לא מזהים ירידת מחירים במודיעין ובטח שלא שינוי כיוון ותחילתה של מגמה כפי שטוען הכלכלן הראשי. להיפך.

טלי כהן, סמנכ"לית השיווק של חברת שפיר הנדסה שבנתה ומשווקת במודיעין כבר מספר פרויקטים בשלוש שכונות שונות, אמרה בשיחה עם LEGIT כי "אני מכירה את מודיעין היטב ואין לי מושג על מה מדבר הכלכלן הראשי. בשטח המציאות שונה לגמרי – לדירות בעיר יש ביקושים קשיחים שאין להם אח ורע בכל מדינת ישראל. אנחנו לא רואים ירידה, להפך – אנחנו מזהים דווקא עליית מחירים".

כהן אומרת כי שפיר מוכרת במודיעין דירות בקצב גבוה יחסית: "רק החודש יש לנו 17 הרשמות – אנשים שראו את הפרויקט, הביעו נכונות לרכוש את הדירה ואף השאירו צ'ק של 10,000 שקל לשריון הדירה. זה מעיד על רמת העניין במודיעין שלא מתנהגת כמו הרמה הארצית".

"אם אני מוכרת 17 דירות בחודש, אני לא אשאיר את המחירון על אותו מספר", אומרת כהן. "בפרויקט הנוכחי שאנחנו מוכרים במודיעין, שהתחלנו בשיווק שלו לפני קצת יותר משנה, העלנו מחירים בשיעור של 4%-5%. דירת 5 חדרים עולה כיום 2.3 מיליון שקל ודירת 4 חדרים מתומחרת סביב 2.1 מיליון ש'. המחירים האלה משקפים את עלות הקרקע הגבוהה, ואת העובדה שאנשים מאמינים בעיר הזו ורוצים לגור בה".

בנוסף, בניגוד לדברי הכלכלן הראשי שציין בסקירה כי רוב הרוכשים במודיעין אלה בעיקר זוגות צעירים, כהן אומרת כי רוב הרוכשים של שפיר (90%) והמתעניינים אלה משפרי דיור, תושבי המקום שאוהבים את העיר ורוצים להישאר בה בדירה גדולה וחדשה יותר. לדבריה, "במודיעין אין הגירה שלילית אל מחוץ לעיר. מי שקנה שם דירה רוצה להמשיך לגור בה ואף לשדרג את הדירה".

כהן מסכמת ואומרת כי "קטונתי מלהגיד לכלכלן הראשי שיעשה שיעורי בית, אבל אני חושבת שהנתונים שהוא מוציא אלה נתונים שמעורבבים עם המכירות במחיר למשתכן ולכן אי אפשר להתייחס אליהם בהשוואה למחירים של דירות בשוק החופשי ולייחס לדירות אלה ירידת מחירים".

עליית מחירים של 46% בשלוש שנים

גם טל מי רז, מנהל מכירות אזורי בחברת אפריקה ישראל מגורים שבונה ומשווקת כיום פרויקט בשכונה החדשה במודיעין, מזהה ביקושים קשיחים בעיר וסבור שהמחירים רק יעלו. הוא אומר ל-LEGIT כי "קצב הביקושים הגבוה במודיעין נשמר ובהתאם גם רמות המחירים".

מי רז מציין, כי בשלוש השנים האחרונות חלה במחירי הדירות במודיעין עלייה חדה. לדבריו, דירת שלושה חדרים שעלתה ב-2015 כ-1.3 מיליון שקל נמכרה בסוף 2017 ב-1.9 מיליון שקל (זינוק של 46%). במאי 2016 נמכרה דירת 5 חדרים ב-2.22 מיליון שקל. בפברואר 2017 נמכרה דירה זהה ב-2.51 מיליון שקל.

"מודיעין הפכה לאחת מהערים האטרקטיביות ביותר בישראל ונכנסה למפת הביקושים הגבוהים בארץ. היא מהווה מוקד משיכה לסטודנטים, זוגות צעירים, משפרי ומצמצמי דיור. רבים מהרוכשים הם זוגות בתחילת דרכם, זוגות מבוגרים יותר שילדיהם עזבו את הקן, משפחות חד הוריות וכיוצא באלה", הוא אומר.

מי רז מסביר, כי "מודיעין רחוקה רק 35 דקות נסיעה מתל-אביב ומאפשרת נגישות מהירה גם לירושלים בשל הקירבה לתחנת הרכבת מודיעין מרכז. העיר מתאפיינת בחיי קהילה עשירים, בטבע חי וברצף של שטחים פתוחים. בנוסף, התהוותו של מרכז העסקים החדש בעיר העובר בימים אלה פיתוח מאסיבי תורם לשינוי פני העיר ולהפיכתה לאטרקטיבית בקרב קהלי יעד רבים, ולפיכך לביקוש הגבוה", הוא מסכם.

"מודיעין לא מיצתה את עצמה"

גם עו"ד שוקי ארז, מנכ"ל חברת טעמן נדל"ן, מזהה עליית מחירים במודיעין ולא ירידה. טעמן סיימה פחות או יותר שיווק של פרויקט בשכונה ותיקה יותר במודיעין, וזכתה במכרז לביצוע שני פרויקטי מחיר למשתכן בשכונה חדשה שבהקמה בעיר.

"לכל אורך הדרך שלנו בעיר אנחנו לא רואים ירידת מחירים אלא דווקא עלייה", אומר ארז ל-LEGIT. להערכתי המחירים בעיר בטווח הזמן הקרוב לא יירדו ואף יעלו. הביקוש שם אדיר", לדבריו.

ארז אומר כי לפני שנתיים דירת 4 חדרים בעיר נמכרה תמורת 1.55 מיליון שקל וכיום המחיר הוא סביב 2.05 מיליון שקל (זינוק של 32%). בשנה האחרונה, לדבריו, המחירים בעיר עלו עד כ-5% ולאחרונה נרשמה התייצבות.

"מההיכרות שלי ומשיחות עם יזמים אחרים, אני שומע שיש במודיעין כיום תמחור של 19-20 אלף שקל למטר, לעומת 15 אלף שקל למטר לפני שלוש שנים. כשהתחלנו את השיווק בשכונת נופים לפני כמה שנים הצענו מחירים ריאליים. היזמים שמשווקים היום מתחילים עם מחירים הרבה יותר גבוהים", אומר ארז.

הוא מסכם, כי "אנחנו מאמינים במודיעין ורואים בה יעד אסטרטגי. לדעתנו העיר לא מיצתה את עצמה ולכשתהיה עוד בנייה בשכונות החדשות תהיה שם עליית מחירים להערכתי. הכלכלן הראשי בטח מגובה בנתונים שלו, אבל בשטח, לפחות בחלקת האלוהים הקטנה שלי, אני רואה מגמה של עלייה ולא של ירידה".