יזם הנדל"ן החרדי והאלמוני – שבונה פרויקטים במיליארדים

את חנוך קס, יזם הנדל"ן החרדי מגבעת זאב, לא תמצאו מככב בפריים טיים של ערוצי הטלוויזיה, לא על דפי העיתונים או באתרי האינטרנט, הוא מעדיף להתרחק מאור הזרקורים. "אני לא רוצה להיות כוכב תקשורת, אני רוצה לעבוד. יזמים שרודפים אחרי המצלמות כנראה ממש צריכים את החשיפה, אני לא", הוא אומר בראיון אישי ל-LEGIT. "אור הזרקורים בשבילי זה העשייה שלי, לא התקשורת", לדבריו.

הוא מוסיף, כי "אולי בגלל גילי הצעיר (35), אם הייתי מופיע מהרבה בתקשורת זה יכול היה לעורר טינה, קנאה, וצרות עין. אם הייתי בן 50-60 אולי המצב היה אחרת. אני שם את הפרויקטים שלי מול המצלמות, ונותן למנכ"לים שלי להופיע בתקשורת, אני לא צריך את זה באופן אישי. אני חושב שהשם הטוב שלי נשמר בגלל שאני לא באור הזרקורים, ברגע שאתה נחשף אז מתחילים לחפש אותך בנרות – וגם מוצאים דברים".

קס, רק בן 35 כאמור, נכנס לתחום הנדל"ן באופן די מקרי. בתחילת חייו הוא הגיע לגבעת זאב כי לא היה לו כסף לקנות דירה בירושלים, אז בגיל 21 הוא רכש את הדירה הראשונה שלו, דירת 4 חדרים בגבעת זאב שמעבר לקו הירוק, ב-350 אלף שקל. "דאז זה היה המון כסף. שאלו אותי איך אתה לא מפחד לקחת סיכון כזה", הוא אומר.

את דריסת הרגל שלו בענף הנדל"ן, במה שהיווה גם את הפריצה הגדולה שלו, הוא עשה בתחילת שנות ה-2000. מספר קבלנים החלו לבנות שכונה חדשה בגבעת זאב שיועדה למגזר החילוני – אגן האיילות – אבל אינתיפאדת אל-אקצה שפרצה בשנים אלה תקעה את הפרויקט והקבלנים "נתקעו" עם קרקע וזכויות לבנייה של כ-1,000 יחידות דיור שלא היה להן כל דורש. קס, אז בן 22, פנה מיוזמתו אל הקבלנים, רכש מהם את הזכויות לשיווק הדירות בבלעדיות, ומכר את כל השכונה למגזר החרדי בזמן קצר – כ-900 דירות.

קס לקח על עצמו את השלמת הפרויקטים ושיווק את הדירות עבור הקבלנים תמורת "עמלה" של 6% מההכנסות. בדיעבד התברר כי הוא הרוויח יותר ממה שהקבלנים עצמם הרוויחו. "הם לא רצו להרוויח, הם רק רצו לחלץ את הכסף שלהם שעמד במשך שנים", הוא מספר.

בהמשך קס לקח על עצמו בנייה ושיווק של עוד פרויקטים כושלים בירושלים והסביבה, יצר להם ביקושים ומכר אותם ברווח. מאז ועד היום הוא השלים מספר פרויקטים באזורים שבהם אין ביקושים כמו טבריה ועתלית, ומכר אותם לאחר שהם זכו לביקושי יתר. "בכל פרויקט מאז שמתי-2-3 מיליון שקל, ומכרתי ב-15-20 מיליון", הוא טוען.

"אני בגדול הולך נגד העדר. לכל מקום שהעדר לא רוצה להגיע. כל מה שהעדר רוצה – לא מעניין אותי. אני מחפש לעשות יצירה בפרויקטים שאני בונה, ליצור דברים חדשים ומעניינים בתחומים שבהם אין לי בהם מתחרים. הכסף הוא משני, הוא יבוא בהמשך, הוא לא מה שמוביל אותי. היצירתיות הזו תביא לי רווחים של מאות אחוזים. לפרויקטים שאני בונה יש תביעת אצבע של משהו שונה, לא לפי הנורמליזציה. בכל פרויקט שלי הבאתי את חו"ל לכאן".

קס, יזם נדל"ן אלמוני יחסית, מוסיף כי "בשלב זה אני עדיין לא נדל"ניסט שמעניין אותו רק לבנות יותר ויותר רק כדי לבנות. אם אני לא יכול לתת ביטוי בבנייה, זה לא מעניין אותי. כשבאים המתחרים אני בד"כ פורש ועובר הלאה. אני אעדיף לבזבז כסף על עצי נוי בשכונה מאשר שהוא יישאר לי בכיס לא מנוצל. בתנאי שכל הצדדים ייצאו מרוצים ממה שהם מקבלים", אומר קס. הקבוצה בראשותו מכרה עד היום כ-3,000 יחידות דיור ויש לה עוד כ-150 בשיווק כיום.

שכונת יוקרה על צלע הר

אחרי שכונת אגן האיילות קס בונה בימים אלה את שכונת רמת גבעת זאב בפרויקט בסדר גודל של כמיליארד וחצי שקל. השכונה מותגה בכינוי "קיסריה החרדית", והיא "הבייבי" של קס כיום, למרות שהוא לא מתכוון לעבור לגור בה כי "אי אפשר לגור איפה שאתה מוכר", לדבריו.

רמת גבעת זאב היא שכונת מגורי יוקרה שמוקמת על צלע הר במרומי גבעת זאב. בשכונה נבנות כ-400 יחידות דיור, כ־150 מהן בצמודי קרקע בשטחים של 250-500 מ"ר הכוללים בריכת שחייה פרטית, ועוד כ-240 דירות בבנייה רוויה שיתפרשו על פני 13 בניינים בני 10 קומות. המחיר ההתחלתי של דירות שלושה חדרים בשכונה הוא כ-2.6 מיליון שקל, ומחירי צמודי הקרקע מתחילים ב-6.5 מיליון שקל. בסך הכל בהקמת השכונה צפויה קבוצת קס להשקיע כ-750 מיליון שקל, כאשר 160 מיליון שקל מתוכם רק עבור עלויות הפיתוח.

בקבוצת קס מדווחים כי בתוך כשנתיים נמכרו כ-350 יחידות דיור בשכונה למשפחות דתיות אשר ברובן משפחות מהקהילה האנגלו-סכסית בארצות הברית. שיעור העסקאות מוערך בסך כולל של כ-800 מיליון שקל. בין רוכשי הדירות ברמת גבעת זאב עד כה – יו"ר זק"א יהודה משי זהב, שר לשעבר, שופט בית משפט מחוזי, זמר מפורסם ורופאים בכירים מרחבי העולם.
לאחרונה החל אכלוס השכונה עם קבלת טפסי אכלוס לבניינים הראשונים ובעקבותיהם עברו להתגורר בשכונה כ-150 משפחות חדשות. השלמת אכלוס השכונה במלואה צפוי במהלך השנה הקרובה, כשבסיומו צפויות להתגורר במקום 450 משפחות חדשות.

קס מתגאה ומספר כי בשכונה זו לראשונה לאוכלוסיה ממעמד הביניים מבחינת חרדיות, יהיה מקום לגור באופן בלעדי, והם לא יצטרכו להתגורר בשכונה מעורבת. "ברגע שאתה יוצר משהו חדש שלא היה קיים, כל מחיר קונה. תחשוב על עולה חדש שבארה"ב הוא נקרא חרדי וכאן הוא נקרא דתי לאומי – הוא לא מוצא את עצמו ופתאום יש לו לאן ללכת – הוא יקנה גם אם הדירה קצת יותר יקרה", אומר קס.

היצירתיות שקס מדבר עליה בפרויקטים שלו מתבטאת בעיצוב היוקרתי של הדירות, באיכות הבנייה, בבניית פארקים וגני משחקים עוד בטרם האכלוס, בעיצוב עירוני ייחודי, ועוד. הקבוצה מסרה כי הושקעה מחשבה ירוקה במרחבים הציבורים שכוללים גינות שעשועים לילדים ונחל זורם עם מי גשמים. בשכונה ייבנו כיכרות עם מזרקות רחוב, מגרשי טניס וסקווש, קאנטרי קלאב, מרכז מסחרי ואפילו מערכת חינוך פרטית. "כל דבר שאנחנו עושים זה קונספט, כל דבר זה חשיבה מחוץ לקופסא", הוא אומר. "ברור שיצירתיות דורשת עבודה הרבה יותר קשה כי אתה צריך לחדש את עצמך בכל פעם מחדש, אבל אני בנוי לעבודה קשה ואוהב עבודה קשה. אני לא מחפש שגרה".

עד רמת המרצפת

חברת ח.י.ש.נופי ישראל היא הכי מזוהה עם חנוך קס, אך בבעלותו עוד 10 חברות: חנוך קס אחזקות; הומקונקס (90%);
טופ ר.ג.ז. (50%); קס ביזנס; נופי המישור; מרכז נופי האיילות (50%); נופי גבעת זאב; ק.א.ח נופי הגבעה; דיזיין סיטי (60%); נופי המצודה (50%). קס נמצא בתהליך של מיתוג מחדש של כל החברות תחת "קבוצת קס".

חברות הביצוע המובילות שקס עובד איתן בישראל הן איחוד יסודות וליגה תשתיות הירושלמית, האדריכל המרכזי שאיתו הוא עובד הוא לארי שטרנשיין ועוד אדריכלים קטנים. "אני מעורב מאוד בפרויקטים שלי. אני בעצם משרטט להם עד רמת המרצפת איך אני רוצה שהפרויקטים שלי ייראו, אני בא עם החזון והתמונה המדויקת, והם אחראיים על הביצוע המקצועי של התכנון".

מלבד מגורים, קס בונה גם נדל"ן מניב, מלונאות, משרדים, ומרכזי מסחר, ובבעלותו גם בתי ספר פרטיים. במישור אדומים הוא בונה שלושה מתחמי מסחר גדולים בהשקעה של כ-350 מיליון שקל על קרקע בשטח של 72 דונם. האחד מרכז בשטח של 50 אלף מ"ר לעיצוב הבית סטייל "דן דיזיין סנטר" ברמת גן, השני מתחם לאולמות אירועים, והשלישי הוא מתחם לעולם הילד – חנויות למוצרי תינוקות וילדים, מסעדות ואזורי בילוי, ובאמצע פארק שעשועים פנימי.

קס בונה ומבצע פרויקטים גם בגיאורגיה – מלונאות, משרדים, מסחר ועוד. מלון KASS נבנה בימים אלה בהשקעה של כ-30 מיליון דולר וצפוי להתאכלס בסוף שנת 2018, כן מוקם גם בניין משרדים משולב עם אולם אירועים ובית מלון לעסקים בטביליסי. קס מתמודד על פרויקט גדול אחר בגיאורגיה אך לא רצה לדבר עליו עדיין בשל שלבי המו"מ המתקדמים. "גיאורגיה מאוד נגישה בשבילי, השלטון מאוד משתף פעולה עם יזמים, אין שם שחיתות והכסף שלי בטוח. אין שם בירוקרטיה כמו בישראל – מה שאני עושה בשלוש שנים בחו"ל ייקח לי 15 שנה בארץ. זיהיתי שגיאורגיה מצויה בסטיגמה, כולם חושבים שהיא מדינת עולם שלישית אבל זו רק סטיגמה כי העדר לא שם – וזה בדיוק מה שאני מחפש", הוא אומר.

"יהיה כאן פיצוץ, פאניקה, אסון"

– מה דעתך על מדיניות הממשלה בתחום הדיור – מחיר למשתכן?

"אני חושב שכל התוכנית היא ספין אחד גדול. היא לא תפתור את בעיית ההיצע, והיא רק תלך ותחמיר. כל מה שהממשלה עשתה בשוק הדיור בשנתיים האחרונות רק החזיר אותנו אחרונה. הממשלה טוענת שהמחירים נעצרו, אבל בעצם הסיבה היא שכולם יושבים על הגדר – גם רוכשי דירות חדשות וגם יד שנייה. מתי שכולם יירדו מהגדר, תהיה פה פאניקה ויהיה אסון.

"מי שמבין נדל"ן רואה שכל מה שקורה כאן זה ההיפך ממה שצריך לקרות בשוק. הממשלה מתפארת בריסון השוק. אבל אם המכירות נעצרות – אז קבלנים לא ניגשים למכרזים – ואז התחלות הבנייה קטנות – ואז מלאי הדירות יורד. החכם עיניו בראשו והוא מבין שעוד שנה יהיה פה פיצוץ כשהביקושים העצורים יתפרצו. בינתיים השכירויות גדלות כי בכל זאת אנשים צריכים מקום לגור בו, אבל זה גם צועק 'בועה'. אני לא אתפלא אם תוך שנה מחירי הדירות יזנקו בעשרות אחוזים בכל שנה בכל האזורים, ולו רק בגלל מהלכי הממשלה בשנתיים האחרונות", לדברי קס.

– מה אתה היית ממליץ לממשלה לעשות אחרת?

"קודם כל לא לדבר הרבה, ולעולם לא לעצור את השוק. לעולם. עצירת שוק היא מה שהובילה את הזינוק במחירי הדירות מאז שנת 2008. אז השוק עצר לשנה בגלל מה שקרה עם חפציבה ועד שחוק מכר דירות נכנס. ומאז לא הצליחו לתקן את הנזק. אז השוק עצר לשנה אחת, עכשיו הממשלה עצרה אותו כבר שנתיים – וזה יתנקם בה.

"אם הממשלה רוצה לסייע לשוק, היא צריכה לתת לו לעבוד באופן חופשי, ולשחרר הרבה דירות. המון. ולא דירות שיכולו לגור בהן רק בעוד 5 שנים כמו שקורה במחיר למשתכן – זו עבודה בעיניים. לפי יעדי הממשלה צריך 65 אלף דירות בכל שנה אז מה זה שווה שבממשלה אומרים 'הוצאנו 50 אלף דירות' אבל בעצם הן ייפרסו ל-5 השנים הבאות. חסר לנו כאן בולדוזר כמו אריק שרון שידע להוציא 100 אלף דירות לבנייה בתוך שנה, פחות מזה זו כבר טחינת מים. שרון פשוט דילג על הבירוקרטיה וכך צריך להיות עכשיו. אם הייתי כחלון הייתי עובד רק על ביטול הבירוקרטיה. זה יאפשר מבול של דירות וצמצום עלויות לקבלנים, וזה ייצור עוד התחלות בנייה ועוד דירות ואז גם המחירים יוכלו לרדת", לדבריו.

אלמוני וטוב לו

קס, בן לאם מורה ואב סופר סת"ם מניו-ג'רזי, וחמישי מבן עשרה ילדים, שרק לפני עשור התייחסו אליו בקהילת הנדל"ן כילד בתחילת דרכו, מעיד על עצמו שמעמדו בתעשייה זו השתדרג. "אם מחר אני אבנה 1,000 דירות, אני אמכור 400 מהן רק בגלל השם שלי, שמוכר בעיקר בירושלים", אומר קס.

– יזמים בת"א לא מכירים אותך?

"בטוח שהם לא מכירים אותי, וטוב לי עם זה מאוד. אני לא מחזיק פרופיל פייסבוק אישי, או אינסטגרם או כל דבר דומה. הם מתחילים להכיר אותי עכשיו בגלל סטראט-אפ שהקמתי" (על כך בהמשך).

– חווית כשלונות עסקיים בקריירה הקצרה שלך?

קס: "כל מה שעשיתי שהוא לא נדל"ן. אמנם לא עשיתי הרבה מזה, אבל מה שכן עשיתי לא הצליח. פתחתי סופרמרקט לדוגמא עם שותף, וזה לא הצליח".

– איפה אתה רואה את עצמך בעוד 5-10 שנים?

"אני רוצה לשים חותם בפרויקטים שלי – שלא יהיה אדם שלא יכיר אותם או אותי".

קס מספר שלצד עסקי הנדל"ן שלו הוא הקים סטארט-אפ חדש בענף הנדל"ן שבזכותו היזמים בת"א יתחילו להכיר אותו. מדובר במערכת אינטרנטית בשם "HOMECONNEX" המאפשרת לקבל מידע כללי ואישי על דירה חדשה שנרכשה מקבלן, וכן לבחור דרכה מוצרים הנכללים במפרט של הדירה – כמו ריצוף, שיש, צבעים וכדומה. זו מעין מחלקת שינויי דיירים אינטרנטית, אתר שיחליף את קלסר "דירה" שיש בבית לכל מי שרכש נכס.

הלקוחות של הסטארט-אפ הזה הם הקבלנים והספקים שלהם, שמזינים לאתר את כל פרטי הדירה – התוכניות, המפרט הטכני, התשלומים שהועברו וכו'. דרך המערכת הם מוסרים הודעות לדיירים כמו למשל קריאה של ספק המטבחים לבוא לבחור מוצרים, ועוד. המשתמשים הם הדיירים שמקבלים סיסמא למערכת ומקבלים דף פרטי שבו יש את כל הפרטים של הדירה שלהם – פנקסי תשלום, תמונות וסרטונים של הדירה (שאנשי האתר מצלמים מיוזמתם), מידע אודות הספקים שהקבלן עובד איתם, התקדמות הבנייה ועוד. הדיירים והקבלנים יכולים גם לתקשר זה עם זה באמצעות המערכות.

קס מספר כי השקיע בסטראט-אפ הזה מעל 10 מיליון שקל. הוא רוצה שעם הזמן כל דירות יד ראשונה שנמכרות בארץ ע"י קבלנים יוזנו למערכת, וכל הקבלנים שמוכרים דירות יהיו לקוחות שלו. לדבריו, במערכת נמצאות כיום כ-4,000 דירות שנמכרו ומספר קבלנים גדולים כבר משתמשים במערכת. הוא מעריך שתוך שנתיים יהיו כבר 40 אלף דירות במאגר. "אין קבלן שפנינו אליו והצענו לו את המערכת – שסירב", אומר קס

לדבריו, כל הקבלנים שרשומים כיום לא משלמים עבור השימוש במערכת, ואין לו הכנסות ממנה. המודל העסקי של האתר הוא שאחרי שיהיו 40 אלף דירות רשומות במערכת, לקראת האכלוס קס יציע לדיירים את כל המוצרים שנדרשים לריהוט הדירה מעבר למפרט ברירת המחדל שמספק הקבלן – מוצרי חשמל, אינסטלציה, ריהוט, וכדומה – ומהמכירות הוא יגזור קופון.

קס טוען כי הוא לא רוצה לעשות כסף ממכירה של הפלטפורמה האינטרנטית ומציע אותה בחינם לקבלנים. לדבריו, אחרי שיהיו לו 40 אלף בעלי דירות רשומים, זה יהווה כוח קנייה עצום עבורו בפנייה לספקי המוצרים, בעזרת כוח הקנייה הזה הוא ישיג מחירים אטרקטיביים לדיירים עבור המוצרים, וכשהם יקנו – אחוזים מהמכירה יהוו את ההכנסה שלו שרק תלך ותגדל להערכתו.

– זה נשמע כאילו היום שלך עמוס מאוד. מה אתה עושה בשביל הנפש?

"בגדול – עושה פרויקטים מגניבים בחו"ל. זה ממש בשביל הנפש. אני אוהב גם ספורט אקסטרים כמו צניחה חופשית, סקי בשלג, סקי מים, וכדומה".