"התחילו להיערך - החל מ-30 באוקטובר מחירי הדירות יעלו"

"התחילו להיערך – החל מ-30 באוקטובר מחירי הדירות יעלו", כך טוענים פעילים בשוק הנדל"ן הישראלי בשיחה עם LEGIT. הכוונה כמובן למועד הבחירות לרשויות המקומיות בישראל שיתקיימו ביום זה, שיביאו לדברי הפעילים להגברת הבירוקרטיה והסחבת שממילא קיימות ברשויות המקומיות, לעיכובים בפרויקטים, ללחץ על הקונים ולפיכך לעליית מחירי הדירות.

שי ניסים, בעלים ומנכ"ל יזמית הנדל"ן לי מרשל, אומר כי "הפעם, האשמה בעליית מחירי הדירות לא תיפול על שר האוצר משה כחלון, גם לא של שר השיכון והבינוי יואב גלנט, היא לא תהיה תלויה בכללי הכלכלה של ביקוש והיצע, ואפילו לא בכוח עליון כגון רעידת אדמה או אסון טבע אחר. עליית המחירים תושפע באופן ישיר מהבחירות לעיריות".

הבחירות יתקיימו ב-30 באוקטובר ב-251 רשויות מקומיות, בהן 197 עיריות ו-54 מועצות אזוריות. לדברי ניסים, לאחר בחירות עוברים לפחות 3 חודשים של חפיפה עד שראש עירייה חדש (במידה שאכן מתחלף ראש העיר) נכנס לתפקידו, ולפחות עוד 3 חודשים עד שמועצת עיר חדשה מתחילה לעבוד. חברי מועצת העיר משמשים כחברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, האמונה על מתן היתרי בנייה לפרויקטים יזמיים, טפסי אכלוס, שינויי תב"ע וכדומה, וראש העירייה משמש כיו"ר הוועדה הזו.

בחודשים שלאחר הבחירות הוועדה המקומית לא תתכנס, ונוסיף לזה את החודשים שלפני הבחירות שמועטים בדיוני ועדות ממילא. תקופה זו עלולה אף להתארך ברשויות שבהן יתקיים סיבוב שני בבחירות לראשות העיר. הסיבוב השני יתקיים השנה באמצע נובמבר ועבודת הוועדה המקומית תתעכב בחודש וחצי נוספים. בתקופה זו כמעט ולא ניתנים היתרי בנייה וטפסי איכלוס, לא מתקדמים תהליכים אחרים כמו שינויי ייעוד לקרקע, ועל אחת כמה וכמה לא מקודמים פרויקטי בנייה חדשים.

ניסים צופה כי כל זאת יביא יגרום לעיכובים בבנייה שכבר אושרה, לעיכובים במסירת דירות מוכנות, ולעיכובים אחרים שכולם יביאו בסופו של דבר לצמצום היצע הדירות בערים. לדבריו, "השפעה זו היא לרוב ארוכת טווח ואמורה להתבטא רק בשנה שאחרי הבחירות, אבל הפעילים בשוק ירגישו את ההשפעה עוד לפני שהיא השתקפה במספרים. נדל"ן הוא תחום יוצא דופן המושפע רבות גם מאווירה. כשהאווירה היא אווירה של עיכובים וצפי לצמצום היצעים – נוצר לחץ על הקונים לקנות, ולקנות מהר. כך גדל הביקוש באופן מלאכותי ובעקבותיו עליית המחירים".

כדי לאשש את טענותיו, שי ניסים הלך אחורה ובדק את ההשפעה של מערכות בחירות קודמות על מחירי הדירות, ומצא כי בחצי השנה שאחרי הבחירות מחירי הדירות עולים גם אם ירדו קודם לכן, ואם היתה כבר מגמת עלייה, היא מתגברת בתקופה זו.

כך, 2003 היתה שנה שהתאפיינה בירידות במחירי הדיור כמעט לכל אורכה. באוקטובר של אותה שנה התקיימו בחירות ובחודשים שלאחר מכן המגמה התחלפה לעליות במחירי הדירות. ב-2008, שנה שהתאפיינה בעלייה במחירי הדירות, עקומת עליית המחירים פשוט הפכה לחדה יותר מיד אחרי הבחירות, מעט התאזנה 4 חודשים אחרי כן, לקראת זינוק נוסף בחודשים שאחרי. ב-2013, בחודשים מאי עד אוקטובר נרשמה ירידה מפתיעה של כ-0.7% במחירי הדיור, אבל בחודשים שאחרי הבחירות המחירים שוב חזרו לעלות ובתוך חודש אחד טיפסו ב-1.4%, ועוד 0.4% בחודש שאחרי.

פוליטיקה וביורוקרטיה

גם השמאי ירון ספקטור צופה צמצום היצע ועליית מחירי הדירות בגלל הבחירות. לדבריו, "מעבר לעובדה שראש העיר עומד בראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ושחברי מועצת העיר מהווים את חבריה, גם מהנדס העיר הוא מהנדס הוועדה המקומית ואם יש החלפת שלטון אז גם הוא מתחלף".

ספקטור מוסיף, כי "הקושי בהוצאת היתרי בנייה בישראל מהווה חסם מהותי בשוק ומשפיע על התחלות הבנייה. כבר עכשיו לוקח להוציא היתר מינימום כשנתיים בתל אביב וכשנה וחצי בערים אחרות, אז בתקופה של לפני ואחרי הבחירות לעיריות התופעה אף מחריפה. שיקולים פוליטיים נכנסים למשחק ומצטרפים לביורוקרטיה שממילא מכבידה – וכל זאת גורם לעיכובים בבנייה ובהיתרים, גורם להקטנת ההיצע ולעליית מחירים".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס מוסיף: "הבחירות לרשויות המקומיות יגרמו לקיפאון בעבודת הוועדות המקומיות. הקיפאון יפגע בהיצע, וכשההיצע נפגע בדרך כלל המחירים עולים". דנוס מציע לראשי הרשויות לא לעצור את פעולות התכנון והבנייה ולהמשיך לקדם פרויקטים בעירם.

לדבריו, "ראש רשות מכהן יחטא קשות הן למשרתו והן לציבור הישראלי בכלל, אם יחדל מלעסוק בנושאי תכנון ובנייה בעירו בשל הבחירות הממשמשות ובאות. ראשית, עליו לעסוק לדעתי בכל נושאי התשתיות העירוניות, שאין בינן לבין הבחירות דבר וחצי דבר. אם צריך לרמזר צומת או להפוך צומת לכיכר ואפילו לאשר תכניות לבית ספר, גן ילדים או כביש חדש, אל לו להסס. שנית, עליו לקדם תכנון בעיר, בין אם זה של שכונות מגורים ובוודאי כשמדובר בשטחי תעסוקה מניבים. כאשר אנו יודעים כמה זמן לוקח לתכנן, מוטב שלא להמתין לתוצאות הבחירות. אם אני יכול להציע לראש הרשות הישן או החדש טיפ אחד – זה לא לחכות. לבלוע צפרדע ולהמשיך את תכניות קודמך, כי כל עיכוב יפגע קודם כל בתושבי העיר ובהמשך אף בביצועיך שלך".