"אם המדינה תוריד לנו את הסיכון שבבנייה – נסכים להרוויח פחות" ראיון אסף סימון

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה ישראל התחדשות עירונית (לשעבר "אפריקה 38") מאז 2016, מכוון גבוה. בעוד חמש שנים הוא רואה את עצמו כבר מנהל מערכות גדולות יותר, עם יותר אפשרויות השפעה. בראיון אישי ל-LEGIT הוא מדבר על החזון והאסטרטגיה שלו ושל החברה, על התחלואים וגם החוזקות של שוק הנדל"ן הישראלי, הוא מציע לקובעי המדיניות דרכים לשיפור השוק, ומציג את הדעה שלו לאן השוק הולך. הוא מדבר גם על ראשי ערים שמעכבים קידמה, וגם מספר על האווירה הייחודית שיש בקבוצת אפריקה ישראל.

"יש כיום שעת רצון לאומית ויש גם שעת צורך לאומית לדירות", אומר סימון. "יש למדינה חלון הזדמנויות להניע את קטר הבנייה ולבנות עוד ועוד פרויקטים. קטר הבנייה נמצא על המסילה, הוא יצא מהתחנה, אבל הוא נוסע לאט לאט. זה הזמן לדחוף אותו למהירות שיא. המדינה צריכה לקחת החלטות רוחביות ולנצל את חלון ההזדמנויות הזה. יש לנו כאן את היכולת, את העוצמה והידע. אנחנו היזמים מוכנים להמשיך ולבנות את הארץ – רק שיאפשרו לנו".

אפריקה ישראל התחדשות עירונית, החברה הבת של אפריקה מגורים, פעילה כיום בערים הגדולות המרכזיות בגוש דן – רמת גן, גבעתיים ותל אביב. בסך הכל בפרויקטי תמ"א 38/2 הריסה ובנייה יש לחברה כ-200 יחידות דיור בשיווק בתשעה פרויקטים. החברה מקדמת גם פרויקטי התחדשות עירונית בערים ירושלים, הרצליה, חיפה, נתניה ורחובות. בסך הכל בפורטפוליו שלה ביחד עם פינוי בינוי יש 30 פרויקטים בשיווק, עם כ-2,300 יחידות דיור, מהן 1,900 כבר מוצעות למכירה. בפריפריה החברה לא פעילה משיקולי רווחיות.

לדברי סימון, "אנחנו נהיה בכל מקום שיאפשר לנו רווחיות, אנחנו נהיה בכל מקום שבו רוצים אותנו, ובעיריות שלא רוצות – אז לא נהיה וזה בסדר. יש לנו מדד בסיסי שלפיו אנחנו עובדים: Time To Market (התקופה שבין שלב הרעיון, דרך הפיתוח ועד לשלב השיווק והיציאה לשוק – י.נ). היום הזמן הזה אצלנו הוא המהיר ביותר בשוק והוא ימשיך להיות כך. כך אנחנו צוברים עוד ועוד פרויקטים שייצאו לדרך בזמן קצר. וזאת בגלל היכולת שלנו לסנן ולבחור פרויקטים.

"יש בחוץ המון פרויקטים, אפשר להציף עצמנו בפרויקטים אבל זו לא חוכמה. התפקיד שלי היום זה בעיקר לסנן פרויקטים. אנחנו ניכנס לפרויקט רק עם עורכי הדין הטובים ביותר מבחינתנו, אנחנו ניכנס לפרויקט רק כאשר הדיירים כבר מגובשים, בערים שתומכות בהתחדשות עירונית, ובמכרזים שתנאי הבסיס שלהם טובים. אנחנו לא ניקח כל פרויקט, פרויקט שאנחנו לוקחים זה פרויקט שייצא אל הפועל", לדבריו.

"בעקבות הניסיון שצברנו, בעקבות העוצמה של קבוצת אפריקה ישראל כולה, הידע, החיבור לשוק ההון ולבנקים, החברה לקחה על עצמה פרויקטים בהיקף גדול יותר. אם עד היום התעסקנו בפרויקטים עם 40-50 דירות, היום כבר עברנו לפרויקטים עם 200-1,000 יחידות דיור – מתחמים שלמים. למדנו לקצר את התהליכים הארוכים והמסורבלים שמאפיינים התחדשות עירונית.

"אני דוגל בגישה של מסלולים ירוקים, שבהם הכל עובר חלק עם מוסדות התכנון. אף פעם לא ישמעו אותי מבקש הקלות, או הרחבת זכויות, או תוספת של דירות וכדומה. בכל פרויקט אני בוחן אם יש כדאיות כלכלית, ואם זה עובר את רף המינימום שלנו שמבוסס על תקן 21 (רווח יזמי של כ-20%), אז אנחנו רצים קדימה ונמנעים ממשא ומתן מתיש מול העיריות", אמר.

– למה אתם נמנעים מהפריפריה?

"בגלל חוסר כדאיות כלכלית. וכאן המדינה צריכה להיכנס ולסייע. המדינה צריכה לקחת אחריות גם על התושבים של הפריפריה ולעזור לצמצם את הפערים מתושבי המרכז. איך? אם המדינה היתה נותנת ליזמים רשת ביטחון למזעור הסיכונים – היינו בונים יותר בפריפריה. איזו רשת ביטחון? אני נותן למדינה להחליט – ניוד זכויות מהפריפריה למרכז, הטבות במיסוי שיעזרו להגיע לרף הכלכלי המינימלי הנדרש כדי לבנות, וכדומה. אם המדינה תכניס את היד לכיס – אנחנו נבנה בפריפריה. הרי אנחנו, כמו יזמים אחרים כמונו, חברה חפצת חיים. אם המדינה תאפשר לנו את הכדאיות הכלכלית המינימלית, אנחנו נהיה שם".

סימון ממשיך: "צריך להבין – רמת הסיכון ליזמים בפרויקטי התחדשות עירונית היא אדירה. לכן חייבת להיות כרית ביטחון מהמדינה. בפרויקטים כאלה תמיד התנאים ההתחלתיים משתנים לרעתנו. אם זה עלייה במחירי התשומות, אם זה עלייה בעלות הבנייה, בקרקע, וכולי. אם לא תהיה רשת ביטחון אני לא אוכל לבצע את הפרויקט, אני בכלל לא אקבל ליווי מהבנקים לפרויקט כזה. הבנקים בד"כ דורשים רווח מינימלי של 15%-17% בפרויקט, ואם זה לא יהיה אז הפרויקט לא ייצא לפועל. אנחנו היזמים לא רוצים רווחים אדירים של 50%, אנחנו מסתפקים בהרבה פחות – רק שיאפשרו לנו ויורידו לנו את הסיכון. שהמדינה תקצר לנו את הבירוקרטיה ותתן לנו ודאות, אז נסכים להרוויח פחות".

רוח חדשה במסדרונות

סימון סבור כי המדינה נמצאת בכיוון הנכון בכל הנוגע לקידום התחדשות עירונית. "המדינה מתאמצת ומנסה לקדם פרויקטים, יש רוח חדשה במסדרונות הממשלה, אבל לצערי הרוח הזו עדיין לא חלחלה לפקידים בעיריות ובמוסדות התכנון, ואני חלילה לא בא אליהם בטענות. הם עובדים בלחץ אדיר, בחוסר כוח אדם ובחוסר משאבים. כאן אני קורא למדינה – במסגרת הסכמי הגג עם העיריות תכניסו עוד תקני כוח אדם לפקידות. כמה זה כבר יעלה? גרושים במונחים התקציביים שהמדינה מקצה. כמה כבר מרוויח פקיד עירייה? 10,000 שקל? 12,000 שקל? זה כלום לעומת האנרגיה שזה ייתן לפקידות ובהתאם ישפר את היכולת שלהם לקדם פרויקטי בנייה. אם יהיו 10 פקידים במקום 4 בכל עירייה, נראה עוד ועוד פרויקטים יוצאים לדרך וזה מסתכם במיליונים ועשרות מיליונים וכולם ייהנו".

כמו יזמים רבים אחרים שעוסקים בהתחדשות עירונית, גם סימון מלין על היעדר יציבות או ודאות תכנונית ברשויות המקומיות. "אי אפשר לתכנן לפי נוסח אחד שהמדינה מתווה, ואז חצי שנה אחרי לגלות שהעירייה מגבשת תוכנית מתאר חדשה ואז אנחנו חייבים להתאים את עצמנו אליה למרות שכבר השקענו מאות אלפי שקלים בזמן ועבודה על התכנון לפי הנוסח הקודם. חייבים לשמור על סוג של המשכיות", הוא אומר.

לדבריו, "בשנים האחרונות כוחם של ראשי הערים בכל הנוגע לאישורי בנייה התחזק, וכוחה של המדינה נחלש. אני מצדיק את כל ראשי הערים שמתנגדים מצידם להתחדשות עירונית כל עוד המדינה לא מסייעת להם. הם צריכים לדאוג לתושבים שלהם. המדינה לא יודעת לתת סיוע לעיריות האלה שדורשות שיפור התשתיות הקיימות. מצד שני, יש כאן הזדמנות פז. המדינה עומדת בפני צמיחה אדירה מבחינת כמות התושבים בעשורים הקרובים, וצריך להתכונן לזה. המדינה חייבת לקחת אחריות ולהיערך לגידול הדמוגרפי כדי שלא נמצא את עצמנו במשבר דיור אדיר ממדים בעוד כמה שנים".

– מה יש לך להגיד לכל ראשי הערים שאומרים "אצלי לא תהיה התחדשות עירונית"?

"אני חושב שראשי ערים כאלה הולכים אחורה. כמה כבר דיירים יכולים לגור בדירות מתפוררות בנות 50-60 שנה, ואני לא מדבר על אסונות ורעידות אדמה, או מתקפת טילים חלילה. אני מדבר רק על הרצון לגור בבית חדש ומודרני. לראשי ערים שמתנגדים ודוחים על הסף התחדשות עירונית יש חשיבה של פעם. מנטרות של פעם. עיר זה אורגניזם חי. ראש עיר שעומד במקום הולך אחורה. כיום המדינה מפזרת כסף. תראה למשל את תוכנית הגג להתחדשות העירונית ברמת גן. אני יודע שיש היום מאבק אדיר בין ראשי ערים אחרים על מי יקבל את הסכם הגג הבא. ראש עיר שלא רוצה? לא צריך, הכסף יעבור לעיר אחרת.

"בנוסף, מבחינה סטטיסטית אנחנו נמצאים מעבר לזמן שבו אמורה היתה להיות רעידת אדמה גדולה בישראל – פעם במאה שנה מתרחשת רעידה גדולה והזמן הזה כבר עבר. מה יקרה בכל הערים שלא חידשו וחיזקו את הבתים? ראשי הערים אחראיים בסופו של דבר על החיים של תושביהם. אז הם יעמדו בפקקים חצי שעה ביציאה מהעיר, אבל הם יחיו אם וכאשר תהיה כאן רעידת אדמה".

– אתה חושב שצריך לקחת מידי ראשי העיריות את סמכות ההחלטה בנוגע להתחדשות עירונית?

"אני חושב שצריך להחליט שחלקים מסוימים מכל עיר יהיו בסמכות מדינה ולא הרשות המקומית. כמו למשל בצירים מרכזיים, למשל ציר ז'בוטינסקי בפ"ת ור"ג שתעבור בו הרכבת הקלה, המדינה תהיה זו שמחליטה איך תהיה הבנייה בהם. שיהיה בהם תכנון לאומי ולא לוקאלי.

"על הצירים האלו צריך להרים מגדלים של 40 ו-50 קומות ולהעמיס תושבים. שם לא יהיו רכבים, כולם יירדו בבוקר מהמגדל, ייקחו רכבת קלה לכל מקום בגוש דן רבתי, ויחזרו ברכבת. לא יצטרכו שם תקני חניה ולא חניונים תת קרקעיים, כי לא יהיו שם רכבים. בכלל עם עירוב השימושים שהולך וצובר תאוצה, אז הילדים יירדו למטה מהמגדל לגן הילדים שיהיה במתחם, ואחרי הגן יילכו לגן השעשועים הסמוך, ובתווך יהיו משרדים ובתי קפה ועוד מוקדי מסחר. לשם הדברים הולכים, זו חשיבה עדכנית".

"חייבים לעשות שינוי מחשבתי", אומר סימון. "התחבורה והתשתיות כאן בדרך למהפך, אז בדרך יהיו פקקים ויהיה קצת קשה, אבל דברים בדרך להשתנות והכל יהיה נגיש והמדינה צריכה לדחוף לכך כמה שיותר חזק ומהר. צריך להתכונן ולהיערך לכך – צריך מישהו שינהל את כל המערך הזה בצורה מרוכזת מלמעלה. אותו מישהו צריך לדאוג לאינטרסים פנים עירוניים, לאינטרסים של המדינה, וגם לאינטרסים של התושבים כאמור".

"מישהו צריך להאכיל את המפלצת"

– מה דעתך על מדיניות הממשלה בדיור – מחיר למשתכן?

"לדעתי יש דברים טובים בתוכנית הזו. היא פתחה קו ישיר בין החברות, לאוצר והרשויות השונות. היא מאפשרת הידברות בין הגורמים. התוכנית מקטינה ליזמים את הסיכון – לוחות הזמנים בה אמורים להיות קצרים יותר, היתרי הבנייה אמורים להתקבל בזמן קצר יותר מהרגיל, המדינה משווקת מראש את כל הפרויקטים, וכדומה.

"אבל מחיר למשתכן לבדה לא תוכל להחזיק את השוק. היא עוד כלי בארגז הכלים הממשלתי. מחיר למשתכן היא חלק מהתשובה לבעיות, היא לא התשובה הכוללת. אני חושב שצריך לדאוג לפתרונות דיור לכל המדינה ולא רק לזוגות הצעירים או לפלח קטן אחר מהציבור, ומחיר למשתכן דואגת רק לחלק מהאוכלוסיה. היא לא יכולה להיות כל התמונה בשוק הנדל"ן. היא חייבת להצטרף להתחדשות עירונית, וגם לשוק החופשי. מחיר למשתכן היא תוכנית טובה, אבל היא צריכה להיות חלק ממכלול".

– אתה חושב שמחיר למשתכן יכולה לספק מספיק דירות כדי לענות על הביקוש?

"אני חושב שלא, כי היא לא פונה לכל האוכלוסיה, היא לא בהיקפים המתאימים. לוחות הזמנים בפרויקטי מחיר למשתכן הם תחילת בנייה עוד 3-4 שנים ואכלוס אחרי 5-6 שנים – וזה לא עונה על הצרכים של הציבור. התושבים רוצים דירות כאן ועכשיו, עוד שנה או שנתיים, לא בעוד 6 שנים. בנוסף, יש כאן גידול טבעי של 50-60 משקי בית בשנה ומישהו צריך להאכיל את המפלצת הזו".

– לאן הולך שוק הנדל"ן לדעתך?

"השוק נמצא על פרשת דרכים. יש פרמטרים שתומכים בהמשך עלייה במחירי הדירות, יש פרמטרים שתומכים ביציבות במחירים, ויש רק מעט פרמטרים שתומכים בירידת מחירים. הפרמטר המרכזי הוא שהמדינה שלנו צומחת ויש ביקושים אמיתיים לדירות, לא ביקושים ספקולטיביים.

"אחד הפרמטרים שיכולים לתמוך בירידת מחירים זו הריבית במשק. ככל שהריבית תעלה מחיר המשכנתאות יעלה ומחירי הדירות יירדו. בכל מקרה אני לא צופה ירידת מחירים דרסטית של 20%-10%, ירידה נקודתית כן אפשרית. מצד שני במקומות מסוימים המחירים יעלו. בערים שבהן למדינה אין קרקעות – אז המחירים יעלו כי אין שם תחרות ואין מה שיעצור אותם. מי שרוצה לגור בת"א ישלם את המחיר והמדינה לא יכולה לעצור את זה.

"יש גם את משקיעי הנדל"ן שבממשלה הכריזו מלחמה נגדם, אבל גם הם צריכים דירות, כי הדירות שלהם משמשות את שוכרי הדירות. המדינה צריכה להסתכל בעיניים מפוקחות ולחשוב מחוץ לקופסא, לאפשר בנייה בכל המרחב, לאפשר בנייה בפריפריה, לעודד בניית מרכזי עסקים מחוץ למרכזי הערים הגדולות וכדומה.

"צריך בעל בית אחד רציני שיהיה אחראי על כל זאת. אי אפשר להסתכל על שוק הנדל"ן רק במשקפיים של שר כזה או אחר, צריך תכנון לטווח ארוך. התוכנית האסטרטגית 2040 שהממשלה אישרה היא פנטסטית כי מישהו פעם ראשונה הסתכל מעבר לקדנציה הקצרה שלו. צריך לעגן אותה בחוק כדי שהיא לא תושפע מהחלפת ממשלה או החלפת שרים. חייבים לדעת להסתכל על הטווח הארוך, יש לנו את הכלים, את האנשים ואת היכולת, רק צריכים לדעת איך לנהל את זה נכון", מסכם סימון.

אסף סימון | אישי

– אתה טיפסת במעלה הדרגות בקריירה מהר מאוד. איך עשית את זה?

"תמיד האמנתי שאם אעבוד קשה – דברים יקרו, לא רק בקריירה אלא בכל תחום בחיים. אני עובד קשה, אני אוהב לעבוד קשה, אני משקיע בעצמי המון, יש לי שלושה תארים, אני קורא המון ומתעדכן בכל מה שצריך, אני מאמין בלהיות מעורב ולהשמיע את דעתי בכל מקום שמוכן לשמוע אותה.

"בנוסף, באפריקה ישראל יש המון אנשים טובים שזכיתי לעבוד איתם, כמו אורן הוד (מנכ"ל אפריקה מגורים), כמו נדב גרינשפון (סגן יו"ר הדירקטוריון של אפריקה ישראל ומנכ"ל בחברות הפרטיות מהקבוצה), כמו נובו (אברהם נובוגרוצקי מנכ"ל הקבוצה), וכולם נותנים לך רוח גבית מקצועית ועוזרים לך לרוץ קדימה ולהצליח, ולשם כך צריך מזל. אני דוגל בשיטה הזו גם עם העובדים שלי – אני דואג לאנשים שלי, אני מקדם אותם, אני מתמרץ אותם לקחת החלטות, יש כאן אווירה של הצלחה בכל הקבוצה. אם אתה טוב, ואתה משקיע, ואתה בולט ומשמיע את דעתך, אתה תצליח".

– איפה אתה בעוד חמש שנים?

"בעוד חמש שנים ואולי פחות אני אנהל חברה גדולה יותר בתחום הנדל"ן, שפועלת בהיקפים גדולים יותר. אני מאוד אוהב את האתגר הניהולי ונהנה ממנו, ככל שאפריקה תאפשר לי לצמוח ולגדול, כל שיהיו תפקידים מעניינים, אני אשמח לעשות זאת בתוך הקבוצה".

נציין כי אפריקה ישראל נמצאת בימים אלה בתהליך של העברת בעלות לידי מוטי בן משה, ולכן העתיד לא ברור לכל נושאי התפקיד הנוכחיים ובניהם סימון.

– מה אתה אוהב לעשות בשביל הנפש? כדי לקחת פסק זמן מהעבודה?

"פעם הייתי משחק כדורסל אבל היום כבר אני לא מוצא את הזמן לזה. אני אוהב לרכוב על אופניים, אני אוהב לקרוא, אוהב לטייל כשאפשר, יש לי שלושה ילדים קטנים וכל זמן פנוי שיש לי אני מבלה איתם".