70 שנות נדל"ן ישראלי: בכמה זינקו מחירי הדירות?

מחירי הדירות בישראל זינקו בשיעורים חדים בעשורים האחרונים: שווי דירה ממוצעת ב-2017 עמד על כ-1.443 מיליון שקל בשנת 2017, לעומת שווי ממוצע של 746 אלף שקל בשנת 2007 (קפיצה של 93%!). בין 2007 ל-2012 המחירים זינקו ב-73%. השווי הממוצע של דירות בשנת 1990 היה 181 אלף שקל, ב-1987 השווי היה 74 אלף שקל ובשנת 1984 השווי עמד על 22 אלף שקל (!). כך עולה מנתונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לרגל יום העצמאות ה–70 למדינת ישראל.

יש לציין כי המחירים הנ"ל הם נומינליים – מנוכי מדד, יוקר מחיה, וההתפתחות בשכר הממוצע בישראל. כזכור האינפלציה בשנות ה-80 הגיעה עד ל-400% בשנה, ומחירים אלה לא לוקחים זאת בחשבון. המחירים גם מתעלמים מהסוגים השונים של דירות, האזורים השונים בישראל ועוד פרמטרים חשובים להשוואה מייצגת יותר.

הלמ"ס גם פילחה את השווי הממוצע של דירות בבעלות לפי חלוקה לעשירוני הכנסה, ומהפילוח עולה כי דירה של העשירון העליון היתה שווה בממוצע 2.676 מיליון שקל ב-2016, לעומת 1.773 מיליון שקל לדירה ממוצעת של העשירון השביעי, 1.336 מיליון שקל לדירה של העשירון הרביעי ו-1.012 מיליון שקל לדירה ממוצעת של העשירון התחתון. השווי של הדירות עלה באופן עקבי לאורך השנים כפי שניתן לראות בגרף:

נכון לשנת 2016, אחוז משקי הבית בישראל הגרים בדירות בבעלות עמד על 68% ו-32% גרו בשכירות או בדמי מפתח או בדיור ציבורי. זאת, לעומת 43% ו-57% בהתאמה בשנות ה-50 של המאה הקודמת. השיא היה בשנת 1987 אז גרו 73% ממשקי הבית בדירות בבעלות.

אחוז ההוצאה המשפחתית לדיור מסך ההוצאה לתצרוכת עלה בהדרגה לאורך השנים מ-12% בשנות ה-50 ל-24.3% ב-2016. הצפיפות ירדה לאורך השנים מ-1.6 נפשות בממוצע לחדר מגורים באמצע שנות ה-50 ל-0.9 נפשות לחדר בשנת 2016.

עוד עולה מהנתונים, כי מספר התחלות הבנייה הגיע לשיא בשנת 1991 אז החלו להיבנות בישראל כ-80 אלף דירות, וב-1995 החלו להיבנות כ-73 אלף דירות בעיקר בגלל גל העלייה מבריה"מ לשעבר. מאז חלה ירידה בהתחלות הבנייה עד לכ-30 אלף בשנים 2004-2007. משנת 2008 החלה שוב עלייה עד לכ-54 אלף דירות ב-2016. ב-2017 כבר ירדו שוב התחלות הבנייה ב-14% ל-46.3 אלף דירות בלבד.  

שיעור הדירות שבנייתן החלה ירד מ-16.1 לכל 1,000 תושבים בשנת 1991 ל-6.5 בשנת 1993, עלה שוב ל-13.1 בשנת 1995 ולאחר מכן הייתה ירידה עקבית עד ל-4.7 דירות בשנת 2009, ועלייה מתונה עד ל-6.3 ב-2016.

שיעור הדירות שבנייתן הסתיימה הגיע לשיא של 13.5 ל-1,000 תושבים ב-1992. לאחר מכן, הייתה ירידה ל-4.7 דירות ב-2012 ועלייה מתונה עד ל-5.4 דירות ב-2016.

גם גודל הדירות גדל עם השנים: ב-2016 נבנו רק כ-6% דירות קטנות (1-3 חדרים), ב-1995-2006 כ-20% מהדירות היו קטנות ובתחילת שנות ה-90 כ-34%. בבניית דירות 4 חדרים נשמרה יציבות יחסית והיא הגיעה ל-42% ב-2016. בניית הדירות הגדולות – 5 חדרים ויותר – זינקה מ-28% ב-1991 ל-60% ב-2011 ו-52% ב-2016.

חלוקת הדירות שבנייתן הסתיימה בין המחוזות השתנתה לאורך השנים. בתחילת שנות ה-90 מספר הדירות הגדול ביותר שבנייתן הסתיימה היה במחוז הדרום (כ-29%), וב-2016 חלקן של הדירות במחוז זה ירד בחצי. לעומת זאת, מספר הדירות הגדול ביותר ב-2016 היה במחוז המרכז (28%), לאחר עלייה של כ-63% מ-1991.

רק 5.6% משטח ישראל בנוי

לפי הנתונים, שטח המדינה הוא 22,072 קמ"ר, מתוכם רק5.6% הוא שטח בנוי (נכון לשנת 2013). 64.7% הם שטח קרקע סלע, שיחים ושטח חפור; 20% שטח חקלאי; 7.3% שטח יער, חורש ופארקים; 2.4% שטח גופי מים.

בירושלים נמצא השטח הבנוי הגדול ביותר נכון ל-2013 – כ-60 קמ"ר; בת"א-יפו כ-38 קמ"ר; בחיפה כ-36 קמ"ר; ובבאר שבע כ-26 קמ"ר. השטח הבנוי הגדול ביותר משטח עירייה נמצא בגבעתיים (כ-95%) והשטח הבנוי הקטן ביותר משטח עירייה נמצא בדימונה (3.2%).

היישוב העירוני הגדול ביותר ב-2016 הוא ירושלים עם 882,700 תושבים, היישוב העירוני הקטן ביותר הוא כפר ויתקין עם 2,000 תושבים.

היישוב הצפוף ביותר (כמות האוכלוסיה לשטח בנוי למגורים) הוא בני ברק (54,075 נפשות לקמ"ר) והיישוב הפחות צפוף הוא מועצה מקומית סביון (1,429 נפשות לקמ"ר).

במבט כללי על האוכלוסיה, לקראת יום העצמאות ה-70 אוכלוסיית ישראל מונה כ-8.842 מיליון נפש, לעומת 806 אלף תושבים עם קום המדינה. ביום העצמאות ה-100 של מדינת ישראל, בשנת 2048, צפויה אוכלוסיית המדינה להגיע ל-15.2 מיליון נפש לפי התחזיות.

מאז יום העצמאות שעבר גדלה אוכלוסיית ישראל בכ-163 אלף איש (כ-1.9%). אחוז גידול האוכלוסייה בעשור האחרון התייצב על כ‑2%. קצב הגידול השנתי של האוכלוסייה עתיד לרדת בהדרגה ל-1.7% ב-2048 ול-1.6% ב‑2065.