"רוצים פינוי-בינוי בפריפריה? תנו רווח של 25% ליזמים"

– עמי כחלון, מנכ"ל החברה להתחדשות עירונית, מה דעתך על מדיניות הנדל"ן של שר האוצר משה כחלון, והאם לדעתך היא פוגעת בהתחדשות עירונית?

"אני חושב שהמדיניות של השר כחלון היא טובה. נקודה. הוא מנסה לפתור את מצוקת הדיור בישראל ואנחנו בראש ובראשונה ערבים זה לזה. יחד עם זאת, חייבים שתהיה כלכלה טובה ודיור לכל אדם בישראל, וזה לא ייגמר ב-15 השנים הבאות, לא עם מחיר למשתכן בלבד. בסופו של דבר התמהיל הנכון הוא שילוב בין מחיר למשתכן לבין התחדשות עירונית.

"אבל גם אם ייבנו 50,000 דירות בכל שנה בעשור הבא וגם 100,000 דירות, יש עדיין מחסור של 200,000 דירות לפחות. עם כל הכבוד להתחדשות עירונית, היא נמצאת רק בערים במרכז המדינה שם יש את הלקוחות והסקטורים הרלוונטיים כמו משפרי דיור. אם רוצים שתהיה התחדשות עירונית בפריפריה, המדינה צריכה לספק ליזמים רשת ביטחון שתפצה על היעדר הרווחיות שלהם בפרויקטים שם בדמות תמריצים כספיים לבנייה, וכן תמריצים או הגנה מסוימת לבעיה של מכירת הדירות אחרי שייבנו".

– אתה לא חושב שזו חוצפה לבקש את זה? בסופו של דבר זו יזמות עם פוטנציאל רווח

"אני לא חושב שזו חוצפה. יש פה בעיה לאומית והמדינה צריכה לעזור. יזמים לא הולכים לבנות בפריפריה כי אין להם רווח שם והם מסתכנים, אז המדינה צריכה לספק את רשת הביטחון הכלכלי".

– מה צריך להיות בפרויקט התחדשות עירונית כדי שהוא כן יהיה רווחי?

"על מנת שפרויקט פינוי בינוי, שהוא פרויקט מורכב וארוך שנים, יהיה רווחי, עליו להתבטא ברווח כלכלי של 20%-25% ליזם, בהתאם לתקן 21. יש מקומות כמו למשל רמת אביב בהם מכפיל הדירות הוא 1:1.5 שמשמעותו שעל כל דירה שהיזם הורס ובונה הוא מקבל דירה וחצי משלו. זה אמנם נשמע נמוך אבל ברמת אביב, עקב ערכי הדירות ושווי הקרקע הגבוהים, זה אכן מעניק את הרווח הכלכלי הדרוש ליזם.

"מנגד, יכול להיות שבפרויקט אחר, בבת ים, למשל, היזם יגיע לרווחיות של 25% רק עם מכפיל של 1:4 (כלומר 4 דירות ליזם על כל הריסה ובניית דירה קיימת בפרויקט). אם נתרחק עד בית שמש למשל, אז מכפיל של 1:6 ייתן את הרווחיות הזו", לדברי כחלון.

עוד הוסיף כחלון, כי "כל נושא המכפלות האלה הוא לא מדע מדויק. יש מקומות בפריפריה שגם אם יהיה שם יחס של 1:20 זה עדיין לא יהיה כלכלי ליזמים. לכן צריך לומר שאם יינתנו אפשרויות תכנון רווחיות של הפרויקט ורמת רווחיות סבירה, אז ישתלם ליזמים לבנות פרויקטים של פינוי בינוי בערי הפריפריה בצפון וגם בדרום. זה יכול להתבטא בפטורים מאגרות שונות, בבניית חניונים עיליים במקום דרישה לבניית חניונים תת קרקעיים שהם יקרים הרבה יותר, בניית שטחי מסחר בפרויקט וכיו"ב. כל אלו יגרמו לכך שהיזמים יוכלו להגיע לאותם 20%-25% רווח וישתלם להם לבנות באותה עיר".

– מה להערכתך צפוי לשוק הנדל"ן הישראלי בעשור הקרוב?

"כרגע יש עצירה, אך השוק חזק ויכול לספוג את זה. אבל במרכזי הערים והיכן שיש פרויקטים של התחדשות עירונית אין ירידה משמעותית. שוק הנדל"ן הוא בעל תנודות של עלייה ירידה, אבל יחד עם זאת, ההליך תמיד בנסיקה מאחר והאוכלוסיה גדלה ותמיד יהיה צורך בדירות, כך שגם אם ישנה האטה כרגע – היא זמנית והמחירים מתקנים עצמם במרוצת הזמן".