רגע לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל: אתם יודעים כל מה שאתם צריכים לדעת?

העדר היציבות הפוליטית, הירידה המשמעותית בהיקף תוכניות בניה מאושרות ב-2020 והדיווחים על קרוב ל-400 קבלנים שנגרעו מהענף בעקבות המשבר, הם סימן כמעט חד משמעי לעליות מחירים. סיבות אלה ונוספות מובילות ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן דווקא בחו"ל מפני שעל אף שמדובר בשוק פחות מוכר עדיין הסיכוי שלהם לייצר שורת רווח שם גבוה משמעותית ועדיף על פני תשואה כמעט אפסית.

עם זאת, בל נשכח שמדובר בעסקה רבת סיכונים כך שרגע לפני שמתפתים מהנתונים החיוביים יש לבחון אותה ביסודיות רבה. כך תעשו זאת נכון.

השנה האחרונה שינתה סדרי עולם אבל לא את אופיים היזמי של הישראלים שמטבעם לא יסכימו לוותר על יצירת רווחים בהקדם האפשרי. הירידה העקבית בתשואות מהשקעות נדל"ן והריבית הנמוכה גרמו ללא מעט ישראלים להשקיע בנדל"ן בחו"ל ובהיקף של מיליארדי שקלים. חלקם בחרו לעשות זאת באופן פרטי ואחרים בעזרת חברות מלוות.

החזרה לשגרה אמנם מתקרבת אך מדיניות ממשלת ישראל ושורת המחדלים בעשרת החודשים האחרונים הובילו לחוסר וודאות רבה בין המשקיעים שמחליטים לא לשבת על הגדר אלא להשקיע במדינות שם ההון הנדרש נמוך והתשואה האפשרית גבוהה בהרבה מזו שיקבלו במקרה של רכישת נכס בישראל.  

עם זאת, מדובר באפיק השקעה ריסקי ומעורר מחלוקת שכן עדיין משקיעים רבים לא בוחנים את העסקאות לעומק ו/או בכלים הנכונים. כך למשל הם אינם טורחים ללמוד את השוק המקומי לעומקו, מבלבלים בין נדל"ן יזמי לנדל"ן מניב וכתוצאה מכך הם עלולים לשלם בעתיד הלא רחוק מחיר כבד.

אז מה עושים? לפני שנכנסים להרפתקה קובעים כללי ברזל. בראש ובראשונה על המשקיע להבין בצורה בהירה מה הבטוחות שיקבל מצד היזמים עוד לפני החתימה: האם קיימים היתרי בניה? רישום בטאבו? האם קיים חשבון נאמנות ועוד.

בתוך כך ההשקעה צריכה להיות מותאמת לאופי המשקיע. כך למשל לאלה שאינם מצויים בתחום הנדל"ן מומלץ להצטרף לקבוצת משקיעים שמושתתת על אינטרסים משותפים ליזמים ולמשקיעים. העובדה שכך יוכלו (במידה והפרויקט יתנהל כמתוכנן) להנות משקט תעשייתי אינה מייתרת את הצורך לבחון היטב את רמת השקיפות והאמינות של החברה ולהיזהר מהבטחות תשואה, גם אם הן מגובות לכאורה בחוזה.

יש לזכור שגם אם החוזה נראה על פניו רציני, במידה והיזם יפשוט את הרגל במהלך הפרויקט אין לו שום ערך. מיותר לציין שטרם החתימה יש להיוועץ בגורם משפטי, מומלץ בכזה שמצוי היטב בהשקעות נדל"ן בחו"ל. במקביל, חשוב להיוועץ ולהיעזר בניסיונם של משקיעים אובייקטיביים שעבדו בעבר עם אותה חברה.

בתוך כך המלצה כנה היא לבחור בחברה שיש לה נציגות במדינה בה מתוכננת ההשקעה ועובדת בשוק המקומי על כמה פרויקטים גדולים במקביל. זכרו: בחינה של השוק היא קריטית ויש חשיבות מכרעת בכזה שהוכיח יציבות לאורך זמן. כך למשל מדינות מסוימות באירופה שגם במהלך המשבר הבינלאומי החריף ממשיכות להציג עליה נאה במספר העסקאות והתקבולים בענף הבניה וכתוצאה מכך מאפשרות להפיק תשואה נאה.

כך למשל נתוני שכירויות במדינות מערב אירופה נראות מעודדות במיוחד ומצביעות על עליה בתשואה גם בעיצומו של המשבר, זאת על פי נתוני ה-Eurostat  (האתר הרשמי של הפרלמנט האירופי בו מרוכזים הנתונים הסטטיסטיים של מדינות האיחוד). ברבעון השני של 2020 מחיר הדיור בשוק האירו עלה ב-5 אחוזים ובאיחוד האירופאי ב-5.2 אחוזים ביחס לתקופה המקבילה בשנת 2019 והממוצע בפורטוגל למשל עמד על לא פחות מ-7.8%.

נראה כי מחירי הדירות במדינה המערבית ביותר באיחוד המשיכו לטפס ברבעון השני זאת אל מול קצב הצמיחה שדווקא הואט. במציאות המורכבת של ימינו, פורטוגל יכולה להיות יעד יציב ובטוח לשנים הבאות.

הטור נכתב על ידי אלי טייב, יזם ובעלי חברת עמנואל השקעות נדל"ן