סמי מצלאוי: "אני ניצחתי"

השנתיים האחרונות היו לא קלות לסמי מצלאוי, ולחברת מצלאוי שבבעלותו. בגלל עיכובים בשלושה פרויקטים מרכזיים שלו, הקשורים לענייני בירוקרטיה של הרשויות, החברה נקלעה לקשיים פיננסים בשל הצורך לשלם את תשלומי האג"ח לבעלי החוב של החברה.

בעזרת מהלכים שביצעה החברה, שכללו בין היתר מכירת נכסים מרכזיים, החברה עמדה בכל התשלומים בזמן בלי לבקש הנחות או דחיות משוק ההון או מהבנקים, והצליחה לחזור לעצמה ואף להציג רווחיות ברבעון.

מצלאוי סיפר לנו בראיון נדיר ל-LEGIT, כי "מה שעברנו בשנתיים האחרונות היה מרסק לרסיסים כל קבלן ואדם הכי חזקים בישראל. היו לנו מספר פרויקטים שאמורים היו לצאת אל הפועל ולהתבצע, ולכסות את כל תשלומי האג"ח שהיינו צריכים לשלם. אך לצערי הליכי התכנון התארכו יתר על המידה וגרמו לעיכובים בתהליכי מימוש והוצאה אל הפועל של פרויקטים".

"החברה שלי היתה, ועדיין, בין החזקות והאמינות ביותר בישראל. אני אדם שנותן מילה ועומד מאחורי המילה שלו ולא משנה מה יקרה. עשיתי הכל כדי לעמוד בתשלומים – מכרתי בניינים שבניתי בתחילת דרכי ושחשבתי שיהיו פרויקטים שלעולם לא אמכור. ויתרתי עליהם כדי לעמוד במילתי ולשלם למחזיקי האג"ח.

"עם המשפחה התומכת שלי, עם האנשים שיש לי כאן בחברה ובראשם ערן מזור המנכ"ל, ועם עוד שני חברים קרובים שלי – הצלחתי לשרוד ולקום שוב על הרגליים. האמנתי בעצמי כל חיי, שאם אני עושה את ההחלטות הנכונות ועושה הכל בכוחות עצמי – אני יכול לעשות הכל. בשנתיים האחרונות ישנתי אולי שעתיים בלילה. יחד עם אשתי ומשפחתי ומקורביי היינו יושבים בכל לילה ומטכסים עצה איך לעלות מעל פני המים, והאמונה הזו בעצמנו היא זו שעזרה לנו לשרוד", אומר מצלאוי.

הוא מוסיף: "האמנתי בעצמי ואני מאמין בעצמי כל חיי – וידעתי שאני אצליח לשרוד, לשלם, ולהחזיר את החברה למקומה הטבעי בצמרת. ותודה לאל היום החברה איתנה, יש לי את האהדה של שוק ההון שראה שאני עומד במילה שלי, וגם של הבנקים שראו שלמרות כל הקשיים שילמתי הכל ולא ביקשתי שקל אחד הנחה. הבנקים היום אומרים לי שאיתי אפשר ללכת בעיניים עצומות, הם סומכים עלינו ומחכים לעסקים שלנו".

– למי היית רוצה להגיד תודה?

"קודם כל לאשתי שנמצאת לצידי בחברה מיום הקמתה. אשתי עמדה בכל הלחץ הזה – ימים ולילות באי ודאות מוחלטת, היא האמינה ותמכה בי. אני רוצה גם להודות לכל האנשים בחברה שליוו והכווינו אותי איך להתנהל מול שוק ההון, ובראשם ערן מזור. היום אנחנו עם גב זקוף, עם כוח פיננסי, ועם יכולות ורצון להתנפל על כל הפרויקטים".

"בסופו של דבר במבט לאחור אני בניתי את הבניינים, הם לא אלה שבנו אותי", אומר מצלאוי בגאווה. "אני בניתי את החברה, לא היא זו שבנתה אותי, ולכן אני שמח שהחל מהשנה והלאה אנחנו כבר במקום אחר, טוב יותר, ושנמשיך כך".

"ניצחתי ניצחונות קטנים לאורך כל חיי"

מצלאוי, יליד 1948, נולד בעיראק ועלה לישראל בגיל שנתיים. סיפור חייו שגולל בפנינו הוא דוגמא לסיפורי הצלחה של אנשים בעלי אמונה עצמית ורצון להצליח, שעם מודעות ומוטיבציה לא נותנים לשום דבר לעמוד בדרכם להצלחה. לדברי מצלאוי, סיפורים כאלה כבר לא קיימים היום, הם בגדר אגדות.

"כשעלינו מעיראק ב-1951, כל מה שהיה במדינה זה הצורך לפתח, לשרוד, לחיות ולדאוג למשפחה גם ממה שאין. ידענו ליצור תמיד את מה שצריך ממה שאין – זה היה הדבר הנכון ביותר לעשות כי זה הביא לי הרבה מאוד ניצחונות קטנים במהלך החיים. קניתי בגדים – ניצחתי. העמדתי על השולחן ארוחת ערב כמו שצריך – ניצחתי. קניתי בית – ניצחתי, פיתחתי ביטחון עצמי ואישי – שוב ניצחתי, וכך ראיתי את החיים בשנים הראשונות".

מצלאוי ממשיך: "כשעלינו לארץ הגענו תחילה לקיבוץ כברי, אחרי כן עברנו לנהריה ומשם הגענו למעברה שנקראת אור יהודה – שבה החברה יושבת עד היום. אני חי ועובד באור יהודה מעל ל-50 שנה, מתוכן גרתי 30 שנה בנווה מונוסון, ועכשיו כבר עשר שנים גר במושב מגשימים הסמוך.

"התחברנו עם חברים שעלו איתנו והתיישבו גם הם באור יהודה והתחלנו לעבוד ביחד. קיבצתי קבוצה רחבה של חברים ויצרתי קבוצת קבלנות בשנת 1965. ייאמר לזכותם – כולם הפכו לקבלנים היום. לא לכולם יש חברות ונכנסו לבורסה כמו שאני עשיתי, אבל הם בנו ובונים הרבה בניינים וזה נותן לך את הדוגמא האישית לאדם שרוצה לעשות – איך הוא עושה ומה הוא עושה.

"מגיל 13 אני בתוך בניין. אחרי הלימודים בכיתה ח' הייתי הולך כל יום לעבוד בתפסנות. בשנות ה-60, התחלתי כבר לבצע עבודות קבלנות על בסיס יומי. חברות בנו בניינים באור יהודה, בקריית אונו, ביהוד, ואני עבדתי אצלן על בסיס יומי. העבודה היתה בקבלנות – כשהייתי גומר קומה, קיבלתי עוד כמה ימים בעבודה. גומר עוד קומה – מקבל עוד ימים, וכך הלאה. כך לקחתי את החברים שלי לעבוד איתי ושיתפתי אותם ברווחים. המשכורות היו טובות מאוד כי עבדנו סביב השעון. אם היה נהוג לגמור קומה בשלושה שבועות, אנחנו גמרנו אותה בשבוע. ואז הרווחנו את הכסף של השבוע הנוסף".

מצלאוי ממשיך לספר בגאווה: "בערך בגיל 19 התחלתי לקחת עבודות פרטיות ולבנות – בניתי וילות, קוטג'ים, ומבני תעשיה – שוב באותה סביבה של אור יהודה. וכך המשכתי עד שיום אחד גילה אותי אפרים בכור זכרונו לברכה. הייתי קונה ממנו המון בלוקים והוא רצה לראות מה ילד כמוני עושה עם כל-כך הרבה בלוקים. כשהוא ראה את העבודות, הציע לי לבנות עבורו 5 קוטג'ים ליד תל השומר. בווילות האלה גרו בין השאר אלוף פיקוד דרום לשעבר ארז, ובכור עצמו. בהמשך בכור לקח אותי לבנות לו את השלד לארבעה בניינים ברמת גן בני 12 קומות – שבזמנו נחשבו בניינים גבוהים מאוד".

מצלאוי ממשיך: "בימים ההם מוסר התשלומים היה טוב מאוד, מילה היתה מילה, צ'ק זה צ'ק, וכשאומרים 'כסף ביד' – באמת מקבלים כסף ביד. היינו מקבלים משכורות בכל שבוע – בכל יום שישי – כך הייתי גם משלם לעובדים".

"כשהתחילו לבנות את אזור התעשייה באור יהודה, היזם האגדי דאז משה אביב ז"ל לקח אותי והתחלתי לבנות לו בניינים. בגיל 23 כבר התחלתי להתחרות עם חברת סולל בונה – שאז היתה החברה הגדולה ביותר. אם הצלחתי לעשות עבודה טובה ובזמן – הייתי מקבל עוד בניין, ואכן הצלחתי תודה לאל, וכך בניתי כמעט את כל אזור התעשייה הזה שבו אנחנו יושבים עד היום. יתרה מכך, כשסולל בונה ראתה את העבודה הטובה שלי, הם לקחו אותי לבנות להם שלדים בבתים בשכונה אחרת".

נקודת המפתח בקריירה של מצלאוי, כפי שעולה מסיפורו המרתק, היתה ביישוב רעות, יוזמה של צה"ל שנועדה לשכן את אנשי הקבע של הצבא. "ב-1988 בנו לצבא 1000 יחידות דיור. נתנו לי בהתחלה לבנות שם 60 יחידות דיור ואמרו לי 'אם תצליח, תקבל עוד יחידות לבנייה', ותודה לאל הצלחתי לעשות שם עבודה יפה. בשלב זה החברה התחילה לגדול – במספר העובדים, בציוד, ולאחר חצי שנה כבר קיבלתי עוד 90 יחידות לבנייה. בניתי ברעות בתים ב-14 חודשים לעומת 24 חודשים שהיה מקובל אז. בסיכומו של יום בניתי ברעות כ-420 יחידות דיור מתוך ה-1000, ובניתי גם את בתי הספר, וגם את הקאנטרי ואת המרכז המסחרי".

אחרי רעות, מצלאוי חזר לבנות באזור המרכז. "הצטרפתי לפרויקט גדול עם 500 דירות ברמלה שבו השתתפו גם כל הקבלנים הגדולים. בשנתיים בנינו 460 יחידות דיור, היום בארץ זה לוקח פי 4 בזמן. לאחר מכן המשכנו לעשות עוד עבודות בסדר גודל גדול, והגעתי למצב שיש לי בקנה בבנייה ובאכלוס כמעט 1500 יחידות דיור ב-9 פרויקטים בו-זמנית. ב-1995 חזרתי ליהוד ושם התחלנו בתחום של פינוי בינוי – בעיקר בפרויקטים של עמידר".

ההשקעה האקזוטית בויאטנם

לצד ההצלחות, מצלאוי מעיד על עצמו שביצע גם מספר טעויות במהלך הקריירה. טעות אחת שהוא מציין בפנינו, זו העובדה שהוא ויתר על בנייה בתל אביב בפרויקט שלימים התברר כמכרה זהב. "לא נמשכתי לבנייה בתל אביב כי מטבעי אני אדם שלא אוהב פלצנות – לא אוהב לקנות דברים פלצניים ולא לעשות דברים פלצניים, לא אוהב להתגרות במזל.

"כשרצו למכור לי קרקע באזור של פארק צמרת בפרויקט YOU, הציעו לי לקנות ב-1500 שקל למטר קרקע. לא הכרתי מחירים כאלה, הייתי רגיל למחיר של 400 שקל למטר מקסימום, לא השתכנעתי ולא קניתי – ובדיעבד זו הטעות הגדולה שלי. הציעו לי בהמשך עוד פרויקטים יוקרתיים אבל בגלל מחיר הקרקע הגבוה פחדתי להיכנס מחשש להיתקע עם הדירות ושזה יפגע בחברה – לא רציתי לקחת סיכונים כאלה וזו היתה טעות".

מצלאוי מספר גם על השקעה אקזוטית שביצע בחו"ל, שספק אם רבים יודעים עליה. בשנת 1996 שני חברים שלי הציעו לי להיכנס למיזם של כריית אבני אודם בויאטנם. זו היתה אז מדינה בתולית לגמרי ולא הבנתי כלום בנושא. הביאו לי מישהו מתאילנד שעשה לי פרזנטציה יפה והצליח לשכנע אותי להשקיע שם 1.5 מיליון דולר. זה היה כל כך בתולי – שאתה לוקח סיכון שלא תמצא שם כלום, או שתמצא בוננזה. בסופו של דבר לא יצא משם כלום והפסדתי את הכל.

ומה עם מחירי הדירות?

הנושא החם ביותר בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן הישראלי הוא מחירי הדירות. שר האוצר משה כחלון מיישם את תוכנית מחיר למשתכן כבר מעל שנתיים וטוען שהיא תוביל בסופו של דבר לקורת גג במחיר שפוי לכל הזוגות הצעירים.

אולם, לדברי מצלאוי, מחיר למשתכן עשתה נזק אדיר למדינה מבחינה כלכלית. "עד כה נמכרו קרקעות ל-50 אלף יחידות דיור במחיר למשתכן, המדינה נתנה הנחות של עד 300 אלף שקל לדירה ובסכום של כ-15 מיליארד שקל. אתה יודע כמה טוב המדינה היתה יכולה לעשות, אם היתה מקצה את הסכום הזה להתחדשות עירונית? אתה יודע מה זה היה יכול לעשות עבור הזוגות הצעירים? אתה יודע כמה טוב זה היה עושה לשכונות שנבנו לפני 60 שנה ולתושבים שלהן? עצום.

"רק באזור המרכז בלבד יש כ-25,000 דירות שניתן להוריד ולבנות במקומן 100,000 יחידות דיור חדשות, וזה בלי לדבר על חידוש השכונות וחיזוק הדירות. כולם מדברים על רעידת אדמה גדולה שתשאיר כאן מאות אלפי אנשים ללא דירה – אני חושב שהמספר יהיה אף גדול יותר, ולזה המדינה צריכה לדאוג", אומר מצלאוי.

הוא מוסיף, כי "הורדת מחירי הדירות היא רק בידיים של המדינה, לא של הקבלנים, הקבלנים לא יכולים להגיד מילה. עלות הבנייה בידי המדינה, מחירי הקרקע בידי המדינה, ורק הבנייה בידיים שלנו. אבל כשאתה קונה מהמדינה קרקע במחיר מסוים, ואז מעלים לך את המחיר בעוד 400 אלף שקל ליחידה, מה אתה יכול להגיד לקונים שלך? איך תוריד להם את המחיר?".

– מה לדעתך כחלון היה צריך לעשות במקום?

"לפני 8 שנים אנחנו הקבלנים אמרנו למדינה שצריך לעשות סדר בתחום ההתחדשות העירונית, וחבל שהיא לא שמעה לנו. אמרנו שצריך להקים ועדה שתהיה אחראית על פינוי בינוי בלבד, שבראשה יהיה איש אחד שלו יהיו סמכויות כמו לשר שיכון. הוועדה הזו היתה צריכה להיות מורכבת מכל משרדי הממשלה האחראים על תחום הנדל"ן, ורק היא אמונה לדון בנושאי התחדשות עירונית. בסמכותה יהיה לקבוע מה ואיך ייבנה, והיא צריכה לאשר את התוכניות תוך 90 יום מקסימום. רק ככה אפשר להתגבר על החסמים".

"מה שאני מאמין בו והייתי מציע את זה גם לממשלה – אם אתה רוצה לאכול, אתה צריך קודם להאכיל"

"אני יודע שכחלון כן מינה כבר לפני כשנה רשות להתחדשות עירונית, אבל אני עדיין לא רואה נהלים חדשים, לא רואה הנחיות חדשות, לא ראיתי קידום של פרויקטים ומתן היתרים מהיר וכדומה. בבת-ים אני מתכנן לבנות 3000 יחידות דיור, מתוכן פרויקט אחד כבר אושר ברחוב יוספטל שכולל 1100 יח"ד, מסחר ומשרדים. אתה יודע כמה זמן אני שם? 12 שנים. זה בגלל בירוקרטיה של המדינה. היו לי כמעט 10,000 דירות שרציתי לבנות וכבר הגשתי את כל המסמכים בגינן, אבל המדינה ביקשה עוד תיקון ועוד תיקון ועוד עיכוב – וכך עברו 8 שנים", לדבריו.

מצלאוי מציין כי "מגמה זו נמשכת לא רק בפרויקטים שלי, אלא גם יזמים אחרים נתקלים בעיכובים וקשיים. וזה לא בגלל התנהלות של הוועדות אלא בגלל שעדיין לא הושלמו ההכנות הנכונות לביצוע הפרויקטים של פינוי בינוי גדול בישראל. המדינה עדיין לא ערוכה כיאות לפרויקטים מסוג זה".

– אם שר האוצר היה בא אליך עכשיו ומבקש ממך לתת שנתיים מחייך ולהיות לו יועץ נדל"ן צמוד – היית הולך על זה?

מצלאוי: "כן. ודבר ראשון הייתי אומר לו לקדם את התקנים והנהלים הנדרשים לקידום פרויקטיי פינוי בינוי גדולים במדינת ישראל, הייתי אומר לו לעצור את כל מכירות הקרקע ולעשות עסקאות קומבינציה עם בעלי הקרקע שהם דיירי השכונות – כך שהקבלנים יוכלו לבנות פרויקטים כאלה עם רווחים של כ-20% לפי תקן 21, והמדינה תוסיף בין 10% ל-20% זכויות נוספות שהן זכויות אוויר, אשר ייבנו בתוך הפרויקטים הללו".

"זכויות אלו ייבנו על ידי היזם במחירי עלות ורווח קבלני מקובל. למעשה היזם ימסור אותן למדינה, והיא תחלק אותן לזוגות צעירים וזכאים. לעלות זו יש להוסיף בין 150 ל-250 אלף שקל לדירה, אותם יעביר היזם לרשות עבור תשלומי פיתוח-על שיקנה אפשרויות לעיריות לפתח תנועה, מוסדות חינוך, מוסדות ציבור ומוסדות רווחה, כמתכונן בשכונות חדשות. מחיר הדירה הסופי לא יעלה יותר מ-70% ממחיר הדירה שהיזם מוכר בפרויקטים הללו. זאת המתנה הטובה ביותר, אף אחד לא מפסיד וכולם מרוויחים", אומר מצלאוי.

"מה שאני מאמין בו והייתי מציע את זה גם לממשלה – אם אתה רוצה לאכול, אתה צריך קודם להאכיל. אם אתה רוצה שיכבדו אותך – קודם תכבד, אם אתה רוצה להרוויח – תן לאחרים גם להרוויח ממה שנתת להם, וכך אפשר לבנות מדינה".