סטארט-אפ ונדל"ן ומה שביניהם: קרן אמריקאית מחפשת השקעות בארץ

הטכנולוגיה משתלטת לאט לאט על כל תחום בחיי היומיום שלנו – החל מהסמארטפון שנמצא כיום ביד של כל אדם פחות או יותר, דרך בתים חכמים וערים חכמות, וכן ה-IOT (אינטרנט של הדברים, מוצרים וחפצים שמתקשרים דרך רשת האינטרנט), ועוד הרבה תחומים.

הטכנולוגיה נותנת את אותותיה גם בתחום הנדל"ן – שבו היא משמשת בעיקר לפישוט של תהליכים מורכבים, לייעול העבודה ולקיצוץ בעליות.

בישראל, הלא היא "אומת הסטארט-אפ", לצד שלל הפיתוחים והיזמות, המוח הישראלי עובד גם על פיתוחים חדשים בתחום טכנולוגיות נדל"ן, מה שמהווה מוקד משיכה לגורמים מחו"ל שבאים לארץ לבחון השקעה.

אחד מאלה היא קרן MetaProp NYC, קרן השקעות אמריקאית שבסיסה בניו-יורק, שמתמקדת בתחום טכנולוגיות הנדל"ן. אחד ממייסדי הקרן, אהרון בלוק, ושותף בקרן זאק שוורצמן, ביקרו לפני כשבוע בישראל כדי לחפש השקעות, ונפגשנו איתם לראיון מאיר עיניים.

מטהפרופ היא קרן השקעות שיש לה שלוש זרועות שונות: הראשונה היא השקעות הון סיכון, בעיקר בסטארטאפים בשלביהם הראשונים העוסקים בטכנולוגיות נדל"ן, השנייה היא הפעלת מאיץ (אקסלרטור) לסטארטאפים בתחום, והזרוע השלישית היא ייעוץ לחברות נדל"ן ולחברות טכנולוגיה וחיבור בינהן. החברה מכנה את עצמה NEXUS (קשר, חיבור, גשר – בתרגום חופשי).

לדברי שוורצמן, "אנחנו מאוד מתרגשים להיות בישראל. היא נקראת 'אומת הסטארט-אפ' בצדק. יש לנו הרבה כבוד ליזמות שאנחנו רואים שעולה מישראל ואנחנו מתכוונים להעמיק את היחסים שלנו עם יזמים ישראלים. אני מניח שזה לא הביקור האחרון שלנו כאן – כנראה נחזור לכאן שוב בקרוב".

בלוק הוסיף, כי "עדיין לא הימרנו על חברה ישראלית, היינו קרובים מספר פעמים אבל זה לא צלח. אני צופה שבקרוב ניקח הימור על חברה ישראלית. אנחנו נמצאים בישראל כדי לקדם את האקסלרטור שלנו שמתרחב לראשונה גלובלית לאזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה. יש לנו מעל 75 חברות שהגישו מועמדות להצטרף ולכן אנו מסיירים בכל העולם ובוחנים חברות סטארטאפ מתאימות – וגם מישראל".

– מה הקריטריונים שחברות צריכות לעמוד בהם כדי להיכנס לפורטפוליו שלכם?

שוורצמן: "אנחנו מחפשים חברות סטארט-אפ של טכנולוגיות נדל"ן לתחומי העיצוב והאדריכלות, הנדסה ובנייה, כמו גם לענף הבנייה למלונאות. אנחנו גם משקיעים בחברות עם 'טכנולוגיית הדור הבא', כאלה שיש להן רעיון מהפכני, אבל עדיין אין להן מוצר מוגמר או שהן עושות פיילוט וכדומה. החברות האלה בד"כ גייסו בסבב גיוס ראשון שלהן סכומים של חצי מיליון ועד שלושה מיליון דולר.

"אנחנו ממוצבים היטב כדי לעזור לחברות כאלה – לעזור להן להבין את סביבת העבודה שלהן ולקשר אותן עם לקוחות רלוונטיים בתחום הנדל"ן, וכן לעזור לחברות האלה בהפצה – בזכות קשרי העבודה שלנו אנחנו מחברים בין אותן חברות סטארט-אפ לבין תאגידי הנדל"ן הגדולים והקטנים שעובדים איתנו, ומתאימים היטב בין היכולות של החברות לצרכים של תאגידי הנדל"ן".

– מה הדבר החם ביותר בתחום טכנולוגיות הנדל"ן כיום, ולאן התחום הולך בשנים הקרובות?

שוורצמן: "הדבר הכי חשוב שטכנולוגיות נדל"ן עושות זה להקל על תהליכי העבודה. הרי כולנו יודעים כמה זמן אורכות עסקאות נדל"ן, כמה גורמים מעורבים בהן, את כמות הבירוקרטיה, המיסים, הניירת, וכדומה. אתה לא מבין כמה אנשי נדל"ן עדיין משתמשים בעט ונייר בלבד בעסקאות של עשרות ומאות מיליונים, או מקסימום במסמך אקסל – וזאת לאורך הזמן ייעלם מהעולם בעזרת הטכנולוגיה – לשם הולכים הדברים".

הוא מוסיף, כי "הטכנולוגיה תסייע בשנים הקרובות בעיקר לצרכני הנדל"ן – הם יהיו המשתמשים הכבדים. אחריהם אנשי המקצוע של תחום הנדל"ן שיסתייעו בעזרים טכנולוגיים בעבודתם, ולבסוף התאגידים שישפרו את הליכי העבודה בעזרת הטכנולוגיה.

"טרנד אחר שאנחנו עוקבים אחריו הוא איך הבתים נבנים ואיך משתמשים בהם – תחום הבנייה ממש. אנחנו בדיוק עכשיו בוחנים השקעה בחברה שמאפשרת הדפסת הדמיות תלת ממדית שמדמות בדיוק איך ייבנה וייראה החדר, הקומה, והבניין כולו.

"עוד תחום שיושפע מאוד בשנים הקרובות הוא העיצוב, שבאמצעות הטכנולוגיה יהיה הרבה פחות בזבוז משאבים והרבה פחות פסולת, תוך צמצום עלויות משמעותי", לדבריו.

תחום חם עכשיו בעולם הוא תחום הבלוקצ'יין ("שרשרת בלוקים"), מעין מערכת דיגיטלית-וירטואלית לניהול עסקאות כספיות ללא גורם מרכזי מנהל. בשלב זה במטהפרופ עדיין לא משקיעים בחברות בתחום זה, אבל לדברי שוורצמן, שומרים את האצבע על הדופק.

תחום נוסף שבוחנים בקרן הוא טכנולוגיה להפעלה וניהול של שטחים שלא מנוצלים בצורה מיטבית. "למשל, אחת החברות באקסלרטור שלנו עוסקות בחיבור בין מסעדות שסגורות במשך היום ופותחות רק בלילה – לבין גורמים שמעוניינים בחללי עבודה משותפים. זה יהיה ניצול מיטבי של נדל"ן".

שני הבכירים אומרים כי "הנדל"ן בהרבה מקרים הוא תחום קשוח ומיושן והתפקיד שלנו הוא לאפשר לאנשי הטכנולוגיה להציג את מרכולתם לאנשי הנדל"ן, לחבר בין הז'רגון של שני הצדדים כדי שהם יבינו ויתקשרו אחד עם השני, ולהקנות שפה משותפת. חברות שמאפשרות את כל הדברים האלה הן החברות שאנחנו מחפשים".

– ספר על הפעילות שלכם מחוץ לארה"ב

שוורצמן: "הקרן הראשונה שלנו מבין שתיים שסיימה להשקיע ב-2017, השקיעה למשל בחברה הממוקמת בברצלונה שעוסקת בתחום החניונים. הטכנולוגיה של החברה כיוונה נהגים ברשת סגורה למקומות חניה פנויים – ציבוריים ופרטיים – בזמן אמת.

"אנחנו טסים בקרוב לפגוש חברות בצ'ילה ובעוד מדינות באמריקה הלטינית, באקסלרטור שלנו הכנסנו לאחרונה חברה מסינגפור שעוסקת בניהול נכסים בעזרת בינה מלאכותית. ועדיין, רוב הפעילות שלנו היא בצפון אמריקה – שם האקו-סיסטם שלנו ורוב הקשרים העסקיים שלנו", לדבריו.

השקעות, אקסלרטור, וייעוץ

בלוק מספר על תחומי הפעילות העיקריים של מטהפרופ: "הזרוע הראשונה שלנו היא תחום ההשקעות. אנחנו מנהלים שתי קרנות הון סיכון ומשקיעים בסטארטאפים בשלבים הראשונים שלהם העוסקים בטכנולוגיות לענף הנדל"ן. השקענו עד כה 80 השקעות כאלה ב-6 השנים האחרונות.

"הזרוע השנייה שלנו היא אקסלרטור (מאיץ סטארטאפים) שנקרא 'PropTech', שגם הוא מתמקד בחברות בשלבים המוקדמים שלהן העוסקות בטכנולוגיות לענף הנדל"ן. לאקסלרטור נכנסות חברות מ-3 קטגוריות: סטארטאפים מתחום התוכנה – כאלה המפעילים תוכנות צרכניות בתחום הנדל"ן, זירות מסחר וכדומה.

קטגוריה שנייה היא חברות בתחום החומרה – כמו למשל לניהול האנרגיה בבתים או בבניינים, חשמל, חימום וכדומה.

קטגוריה שלישית היא חברות המספקות שירותים יומיומיים המתבססים על טכנולוגיה – לדוגמא חברה המבצעת הערכות שווי של נכסים באמצעות טכנולוגיה באופן מהיר ויעיל הרבה יותר מהערכות השווי המסורתיות שמבוצעות בידי שמאים בשטח.

"הזרוע השלישית שלנו היא ייעוץ – אנחנו מסייעים לתאגידי נדל"ן גדולים שרוצים להיחשף לתחום טכנולוגיות הנדל"ן ולא יודעים איך, בונים עבורם אסטרטגיה לנושא זה ואז מסייעים להם בהטמעה של הטכנולוגיה בעסקים שלהם. לעתים אנחנו נשארים ביחסים עסקיים או בשותפות עם תאגידים מסוימים גם לאחר ההטמעה. אנחנו גם מסייעים לסטארטאפים בתחום משאבי האנוש ויחסי ציבור", מסכם בלוק.

גם בישראל זיהו את הפוטנציאל והצורך

גם בישראל משקיעים בטכנולוגיות לענף הנדל"ן – מיזם מיוחד המשותף למשרד הבינוי והשיכון ומשרד הכלכלה, להתאחדות בוני הארץ ולחממה הטכנולוגית הישראלית סוסא (SOSA). תוכנית החדשנות שנקראת CIZ – Construction innovation zone, פועלת לייעול ושיפור ענף הבנייה באמצעות הטמעת טכנולוגיות מתקדמות החל משלב התכנון ועד להפעלת אתר הבנייה עצמו.

מטרת התכנית היא להפוך את מדינת ישראל למוקד טכנולוגי עולמי מוביל בתחום טכנולוגיות הבנייה, לעודד פיתוח טכנולוגיות שונות שייעלו את תהליכי הבנייה בשלבים שונים ויתנו מענה להגברת הפריון, שיפור הבטיחות, שיפור איכות הבנייה, קיצור לוחות הזמנים וחיסכון בעלויות הבנייה. התוכנית פועלת לאיתור מפתחים, לעידוד חברות טכנולוגיות להקמת מיזמים בתחום הבנייה, ליווי מקצועי של הגופים הללו ופתיחת דלת בחברות ממשלתיות ובענף הבנייה.

כל השותפים תורמים את החלק שלהם לקידום המטרות ולהסרת חסמים: ממש כמו שעושים ב-MetaProp, הסטארטאפים מהתחום נפגשים עם גורמים בשוק הנדל"ן כמו יזמים, קבלנים, רגולטורים – כדי לבחון מהם הצרכים השונים באתרי הבנייה, ובהתאם לפתח פתרונות טכנולוגיים ולהביא את הרעיונות לשטח לצורך יישום מעשי ומסחרי.

התאחדות בוני הארץ מצידה מספקת מידע רב, ונציגי ענף הבנייה שחברים בה משתתפים במפגשים עם אנשי הטכנולוגיה כדי לדווח להם על צרכים וכשלים שיש לתקן בתחומים הרלוונטיים לכל מערכת שבפיתוח. כמו כן, ההתאחדות מספקת למפתחים אתרי בנייה לצורך ביצוע פיילוט ומזמינה יזמים וקבלנים להפוך למשקיעים בעצמם במיזמים הללו.

הממשלה תורמת ידע ובעיקר יכולת לחשוב ולקדם הסרת חסמים רגולטוריים, שעלולים למנוע הטמעה של הטכנולוגיות בשוק בפועל. חברת SOSA מטפלת בליווי המקצועי למיזמי הטכנולוגיה.

הסטאראפים מצידם, מקבלים "תכנית בית" של 6 חודשים, שבהם הם מקבלים תמיכה מקצועית, ליווי, חיבור לגורמים הרלוונטיים, חללי עבודה, מנטורינג ונטווקינג.

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ: "שוק זה הוא בעל פוטנציאל רב והוא עדיין בתחילת דרכו. תעשיית הבנייה העולמית מאופיינת בשמרנות רבה ויכולתה לקלוט ולהטמיע טכנולוגיות חדשות מצריך מאמצים, אנרגיה ומשאבים מצד כל העוסקים בענף. יחד עם זאת, הסיכוי לשיפור תעשיית הענק הזו הוא אדיר ועשוי לגלם בתוכו רווחים עצומים.

"לאור מגמת העיור העולמית חל זינוק בהיקפי הבנייה, אשר מחייב מהפך טכנולוגי בכל הקשור לתכנון, שיטות בנייה, בטיחות, איכות וקיצור לוחות הזמנים. מהפך טכנולוגי בענף הבנייה הגלובלי יכול להתרחש בהובלת פיתוחים טכנולוגים בישראל ולכך אנו חותרים".