מפשיל שרוולים ובא להנהיג: ראיון עם יהודה כתב

יהודה כתב, שצפוי להתמנות בקרוב ליו"ר קבלני ת"א-יפו-בת ים, כועס על המדיניות של כחלון בנדל"ן, מציע דרכים להורדת מחירי הדירות, ומדבר על האהבה לים ולשירה.

ביום שלישי הקרוב, 20 במרץ, תיערך אסיפה כללית של ארגון הקבלנים ת"א-יפו בת-ים על 350 חבריו, ובה צפוי להיבחר ולהתמנות לתפקיד היו"ר החדש יהודה כתב, שיחליף את היו"ר הוותיק אבנר לוי שכיהן בתפקיד ב-11 השנים האחרונות ולאחרונה הודיע על פרישתו מהתפקיד.

כתב (60), מנכ"ל משותף בקבוצת הנדל"ן הנושאת את שמו, פעיל בארגון קבלני ת"א-יפו בת-ים זה 25 שנה ומשמש כיום חבר הנהלה ויו"ר הוועדה לפינוי-בינוי בארגון, ובתפקידים בכירים נוספים בהתאחדות בוני הארץ.

הצלחנו ב-LEGIT לתפוס את יהודה לראיון אישי רגע לפני המינוי הצפוי לתפקיד, והוא שטח בפנינו את משנתו לשוק הדיור הישראלי מנקודת מבט של הבונים שנמצאים בשטח.

"אבנר לוי השאיר אחריו ארגון קבלנים יוצא מהכלל, הוא חבר יקר ואישיות מוערכת שעשה טוב לארגון כל השנים שהיה בתפקיד. אבל אני לא יכול להגיד שהכל בסדר בתחום הנדל"ן הישראלי ולכן אני רוצה את התפקיד, אני רוצה לתקן דברים. אולי לא ביום אחד, אבל לטווח הארוך", אומר כתב.

הוא מוסיף: "אני רוצה להיות במקום שבו מחליטים, אני רוצה להשפיע ולעשות דברים, ולצורך כך צריך כוח. כשארגון הקבלנים המקומי חזק, גם התאחדות בוני הארץ חזקה, ולשם אני חותר. כשאבחר ליו"ר, ואני אבחר, אני ארים מספר דגלים, אבל החוכמה היא להרים את הדגל לראש התורן ולא לחצי התורן. ב-30 שנותיי בתחום הנדל"ן ובתחום הציבורי צברתי מספיק ידע וניסיון כדי להשפיע. אני מחובר לרגולטור, אני יושב עם חברי כנסת ושרים בכל הרמות, ואת היכולות האלה אני מביא איתי לארגון".

– מה הערך המוסף של ארגון הקבלנים לחבריו?

כתב: "ארגון קבלני ת"א-יפו בת-ים הוא האבא והאמא של כל חבריו, אנחנו הכל בשבילם. קבלן לא יכול להתמודד מול רגולטור מקומי, מול רגולטור ארצי, מול בתי משפט, ושם אנחנו עוזרים. ארגון מקומי חזק עוזר לכל פרט ופרט".

– מה תרצה לשנות בארגון אם תיבחר?

"ראשית, אני אפעל להרחיב את השורות של הארגון ולגייס חברים נוספים כדי להעצים את כוחו ומעמדו של הארגון בהתאחדות בוני הארץ ובכלל.

"אני אפעל לקידום שותפות וערבות הדדית בין היזמים וקבלני הביצוע החברים בארגון, מעין אמנה משותפת, כי לכאורה המצב כיום הוא שאנחנו 'אוכלים' אחד את השני והרבה קבלני ביצוע פשוט קורסים. זה טבעי שכל אחד בסוף דואג לכיס שלו, אבל אם לא תהיה אמנה או אמונה – זה יתפרק בסוף וקבלני הביצוע ייעלמו מהעולם. האמנה הזו תקנה נורמות של יושרה, מנגנונים ליישוב סכסוכים ומחלוקות וכדומה. לא יכול להיות שאנחנו נלחמים בנינו לבין עצמנו כי בסוף זה יהיה בעוכרינו. בנדל"ן צריך להסתכל לתקופה ארוכה, לא לטווח המיידי בלבד", לדבריו.

כתב מוסיף כי יפעל ליצירת בסיס לשיתוף פעולה ולשיח רציף ובלתי אמצעי בין הקבלנים לרגולטורים עירוניים וארציים. "כיום יש לנו שיג ושיח עם הרגולטור ויש לנו השפעה, אבל ככל שיגדל כוחנו, כך תגדל יכולת ההשפעה מול המדינה. כיום שר האוצר משה כחלון מדבר איתנו, לפעמים מתייעץ ולפעמים לא, אבל כשאני אהיה בראשות ארגון קבלני ת"א-יפו-בת ים אני מקווה שאצליח לשכנע אותו לעשות את הדברים בצורה חכמה יותר", אומר כתב.

– אתה לא מסכים עם מדיניות כחלון בשוק הנדל"ן?

"לא. לכחלון יש אג'נדה – מחיר למשתכן – והיא לא עובדת. לדעתי מחיר למשתכן היא טעות גדולה, ואני ממש כועס בגללה. אני מרגיש שזוהי מלחמה על הכיסא מצד כחלון, ואני מקווה שאני טועה. המלחמה הזו על הכיסא היא אולי לגיטימית מצדו, אבל היא לא צריכה להיעשות בשם המדינה, והחשש שלי שזה יתפוצץ".

כתב מוסיף, כי "מחיר למשתכן היא לא הוזלה של מחירי הדירות, עיקרה הוא הוזלה של הקרקע. טוב יותר תעשה המדינה, אם היא תיקח את 15 מיליארד השקלים שהיא מייעדת למחיר למשתכן, תיתן לכל אחד מהזכאים צ'ק של 300 אלף שקל או 200 אלף שקל, הנחה שהמדינה מתיימרת לתת בדירות מחיר למשתכן, במקום לחייב אותם לקנות דירה שהם לאו דווקא רוצים, במקום שהם לא רוצים.

"עדיף לדעתי שהמדינה תחזיר את הקרקע לשוק החופשי, ותיתן לזוגות הצעירים מעין 'הנחת מקום' שתשלח אותם לקנות דירה איפה שהם רוצים. במצב הנוכחי המדינה מחייבת את הזוכים במחיר למשתכן לקנות דירות באזורים שהם לא רוצים ואנחנו רואים הרבה בניינים עם המון שלטים 'להשכרה', ממש ערי רפאים.

"יתרה מכך, לבניינים שנבנים עכשיו במחיר למשתכן תהיה סטיגמה שלילית, זה ממש יהיה מותג שלילי – 'בנייני מחיר למשתכן'. מעין שכונות 'סלאמס' שאיכות הבנייה בהן נמוכה, שהשירותים לדייר לא קיימים, וכדומה", לדברי כתב.

– היו טענות דומות לשלך שטענו כי כחלון באמת יוצר "שכונות מצוקה" במחיר למשתכן

כתב: "חד משמעית לצערי. הטעות של כחלון היא שמחיר למשתכן מנציחה מצב קיים של הזוכים. לרוב הם אנשים שידם לא תמיד משגת ולא יכולים לקנות דירה במחיר שוק באזורי הביקוש, והם ימשיכו להיות כאלה גם בדירות המוזלות שהם ירכשו במחיר למשתכן. הדירה תהיה נחותה וגם הבנייה, כי לקבלנים אין רווח מהותי מפרויקטי מחיר למשתכן, אז הם מצמצמים עלויות ומורידים את רמת הבנייה".

"מיהרתי וקניתי דירה לבן שלי, כי המחירים רק יעלו. במחיר למשתכן עד שמקבלים דירה אתה משלם פי 2 מההנחה שהמדינה נותנת"

– בפרויקטים של התחדשות עירונית יש את תקן 21 הקובע רווח מינימלי של 25% ליזמים. זה משהו שיכול להיות במחיר למשתכן?

כתב: "זה יכול לעזור, אבל הרגולטור לא יאפשר זאת. כחלון רוצה שהיזמים והקבלנים לא ירוויחו ממחיר למשתכן כדי שהדירות יהיו זולות לזוגות הצעירים. ובכלל, רווח יזמי של 25% הוא לא באמת כזה, כי תמיד יש לקבלנים עלויות נוספות. להערכתי בסוף נשארים עם רווח גולמי של כ-7% מכל פרויקט".

"בגלל שכל מכרזי המדינה היום הם במתכונת מחיר למשתכן, יש ירידה בבנייה בכלל הארץ", אומר כתב. "אני מרגיש את זה ואתם תרגישו את זה גם בהמשך. ייווצר מעין אפקט כחלון – כמו שהיה אז במע"מ אפס של יאיר לפיד, שכולם עצרו וחיכו לראות מה יהיה – גם הקבלנים וגם רוכשי הדירות – והפחד שלי הוא שהכל יתפוצץ".

– הממשלה אישרה בשבוע שעבר את היעדים בדיור לשנת 2018 – ובהם תכנון של 120 אלף יחידות דיור, שיווק של 70 אלף דירות, ואישור 45 אלף עסקאות. זה בר ביצוע לדעתך?

"לדעתי לא. גם אם יתכננו, ימכרו את הקרקעות ויאשרו את העסקאות – הפרויקטים לא בהכרח יתקדמו. צריך להוציא היתרי בנייה, צריך לבנות תשתיות מתאימות, צריך ליווי בנקאי, וכדומה. ותוסיף לזה את הבירוקרטיה שהמדינה מעמיסה על הקבלנים – וכך ריאלית זה לא ייצא אל הפועל.

"אלה עיכובים שהמדינה יוצרת, אבל מצד שני היא מפעילה ועדת חילוט שלוקחת לקבלן את הערבויות אם הוא לא עומד בלוח הזמנים שלהם. ממש אבסורד. עוד אבסורד הוא לפני שקמה תוכנית מחיר למשתכן, קבלנים רכשו מהמדינה קרקע במחירי שוק בפריפריה למשל, לא במחיר מוזל או אפסי כמו שהיא מציעה במחיר למשתכן, והיום המדינה פשוט מתחרה בהם. הם קנו ממנה והיא מתחרה בהם עכשיו. יד ימין לא יודעת מיד שמאל", לדברי כתב.

"החשש שלי הוא שייווצר 'אפקט כחלון' ושהכל יתפוצץ"

– אם כך, מה תייעץ לבן שלך כשיישאל האם לקנות עכשיו דירה?

"כבר קניתי לו – כי המחירים רק יעלו. לא רצינו לחכות חמש שנים שלוקח לקבל דירת מחיר למשתכן. בזמן הזה הוא ישלם שכר דירה בדירה שהוא גר בה, וגם משכנתא על הדירה שהוא קנה. עד שהוא יקבל את הדירה הוא ישלם בערך פי 2 מההנחה של 150-200 אלף שקל שהמדינה נותנת במחיר למשתכן. פשוט לא כדאי. נוסיף לזה שחמש שנים הוא לא יכול למכור את הדירה, ואת העובדה שהוא מקבל דירה שממותגת נמוך ושאי אפשר לבצע בה שום שינוי עד קבלת המפתח".

– אתה מדבר על פשיטות רגל של קבלני ביצוע, על קריסות של ספקים מהתחומים המשיקים, על קבלנים שנתקעים עם דירות וכולי, ואחרי כל זאת, לפי סקר שעשיתם בסוף 2017 כ-90% מהקבלנים לא הורידו מחירים ולא מתכוונים להוריד, וזאת אחרי ירידה שנתית של 10%-15% במכירות הדירות. אז כך איך אפשר להחיות את השוק?

כתב: "אין לקבלנים איפה להוריד מחירים. אנחנו בפערי רווח שצומצמו מאוד, ויש גם עליות של בנקים מלווים, ויש לנו הוצאות שיווק ומימון ועוד".

– ירידת מחירי הדירות זה בכלל אינטרס של הקבלנים?

"חד משמעית כן, עם שלושה סימני קריאה".

כתב ממשיך: "אני אגיד לך מה צריך לעשות כדי שהמחירים יירדו: ראשית, שהמדינה תביא לנו עובדים מחו"ל, ואני מדבר על הצפה של השוק ולא כמה אלפים בודדים. שיביאו 60 אלף עובדים זרים לנדל"ן.

"שנית, שהמדינה תפחית את המיסוי לרוכשי הדירות – כ-50% ממחיר הדירה כיום זה מס למדינה ואת זה צריך להוריד.

"שלישית, לתכנן וגם לאשר מהר תוכניות להמון דירות, בעיקר בהתחדשות עירונית. לצמצם את השליטה של ראשי הערים שהם אלה שמטרפדים את הפרויקטים.

"רביעית, המדינה צריכה לעודד קבלנים לבנות בפריפריה. כיום בונים רק בין חדרה לגדרה. אני קורא למדינה ולקובעי המדיניות – תתמרצו את הקבלנים על אי הכדאיות הכלכלית באזורים שהביקוש נמוך, תנו להם הטבות מס בלי להוציא כסף מקופות המדינה. תעשו שיהיה כדאי לקבלנים לבנות בפריפריה כי אחרת לא תהיה בנייה שם", מציע כתב.

– קראתי ראיון אתך משנת 1997, שגם אז היית לא מרוצה מטיפול המדינה בשוק הנדל"ן. אמרת שם כי "אי אפשר לעבוד בארץ", וכי "או אני או אחי מאיר נעבור להתגורר בארצות הברית"

כתב: "במבט לאחור, אף אחד מאיתנו לא רצה להעתיק את חייו ואת חיי משפחתו לארה"ב באופן קבוע. באותה תקופה ניהלנו שם עסקי נדל"ן מצליחים, אבל צמצמנו את הפעילות כשאחת הסיבות העיקריות היתה הרצון להישאר בארץ".

התחדשות עירונית, עירוב שימושים וניוד זכויות

ליו"ר ארגון קבלני ת"א-יפו-בת ים הבא יש גם הצעות אופרטיביות לשוק הנדל"ן הישראלי: הצעה ראשונה היא עירוב שימושים. הוא מציע לקחת מתחמים גדולים בתוך העיר ולבצע בהם התחדשות עירונית כך שבמתחם המחודש יהיו שטחי מסחר בקומות קרקע, תעסוקה בקומות הביניים, ומעל זה מגורים. לדעתו זה ייתן לדיירים את כל מה שהם צריכים מבחינת חיי היומיום, ויאפשר גם לקבלנים להרוויח בהקמה ותפעול של קומות המסחר והתעסוקה.

הוא מציין כי בהתחדשות עירונית הוא מדבר על פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), ולא על תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין ותוספת קומות). לדבריו, "תמ"א 38/1 זה כמו לקחת זקן בן 90 ולהלביש אותו בחליפה של מישהו בן 18 – הוא לעולם יישאר בן 90. כך לא פותרים בעיות".

כתב גם מבקש להקנות לקבלנים וליזמים ודאות תכנונית – כך שמי שיגיש בקשות לועדות התכנון יידע מה לוח הזמנים, מה סיכויי הבקשה וכדומה.

הצעה נוספת של כתב היא ניוד זכויות מפרויקטים לפרויקטים, או לחילופין ליצור בנק של זכויות ושהקבלנים יוכלו למכור אותן לקבלנים אחרים שבונים באותה עיר – זה יעזור לדבריו לקבלנים שנתקעים עם פרויקטים ויפתור הרבה בעיות יומיומיות שבהן הם נתקלים.

יהודה כתב | אישי

כתב (60), אב לשלושה והבן הבכור במשפחה, בעל תואר ראשון במשפטים ומנכ"ל משותף בקבוצת כתב. הקבוצה כתב מנוהלת ע"י יהודה ושני אחיו מאיר ורונן, ולצידם פועלים בני משפחה נוספים המהווים חלק ממערך הניהול של הקבוצה. יהודה מקווה שגם שלושת ילדיו – בניו מתן ועמית ובתו שיר – יצטרפו לקבוצה. מתן מהנדס בניין, עמית סטודנט להנדסת מכונות ורובוטיקה ושיר סטודנטית למשפטים ומנהל עסקים.

קבוצת כתב פעילה כיום בעיקר בנדל"ן – יזמות ובנייה, באמצעות החברה הבת נאות אמיר, וכן בתחום ציפוי וקירוי מבנים במתכות – באמצעות החברה הבת רומאל. זרוע האנרגיה הסולארית של הקבוצה לא הצליחה ונמכרה. את פעילות הנדל"ן המשפחתית התחיל סבו של יהודה לפני כ-70 שנה, אחר כך אביו, וכעת יהודה ושני אחיו.

– איך התחילה הקריירה שלך?

"אני מגיל 5 באתרי בנייה. אבא שלי לקח אותי לבניינים שהוא בנה כדי להשקות את יציקות הבטון שהניחו יום לפני כן. קוראים לזה תהליך 'השפרה' וכך התחלתי ללמוד את העבודה. בצבא כבר עבדתי באופן שוטף עם אבא שלי ועזרתי לו לנהל את הבניינים, וכשסיימתי את השירות כבר נשאבתי לגמרי לעבודה בקבוצה. אבא שלי כן הזהיר אותי מראש ואמר לי שזה תחום קשה, שבו הלקוח הסופי לא מוקיר לך תודה ברוב המקרים. אבי לא ריחם עלי בכלל, ביצעתי עבורו עבודות מכל הסוגים – קשות ומורכבות כפשוטות – וכך התקדמתי. בהמשך עברתי קורס קבלני בניין והמשכתי לצבור ידע בתחום ובתחומים המשיקים".

– מעניין אותך להיכנס לפוליטיקה?

"להיות חבר כנסת ולשבת בוועדות כל היום? זה לא מעניין אותי. אני איש ביצוע, אני רוצה לעשות דברים בעלי תכלית".

– מה התפקיד הבא שלך אחרי יו"ר ארגון קבלני ת"א-יפו-בת ים?

"כל החיים שלי אני מסמן יעד – ומשיג אותו, אני מציב רף – מגיע אליו ואז מעלה אותו, וכך הלאה. החיים הם ריצת מרתון – רצים לטווח הארוך ולא למיידי".

– איך אתה לוקח פסק זמן מהעבודה והעשייה הפוליטית בארגון?

"אני גר על הים. יש לי בית במושב, ובית בקו הים בקומה 15 בראשון לציון. אני אוהב לעשות הליכות בוקר בחוף, להריח את הריחות של הים, לספוג את המראות, ולצפות בשקיעה בסופי שבוע; אני אוהב גם לנסוע לחו"ל, לעשות סקי ולטייל; אני גם אוהב לשיר – התחלתי לשיר קריוקי ואמרו לי שיש לי קול לא רע".