מה עומד מאחורי בליץ האישורים של תוכניות נדל"ן בישראל?

בתקופה האחרונה כמעט ולא עובר יום בלי הכרזה על תוכנית חדשה בשוק הנדל"ן הישראלי. אם מדובר בתוכניות ביוזמה ממשלתית, מקומית ואפילו פרטית, אם מדובר בהתחדשות עירונית או ביזמות רגילה, אם מדובר בהסכמי גג, או בהסכמי מסגרת, ושאר יוזמות שמוסיפות יחידות דיור לשוק.

שר האוצר משה כחלון, שאחראי על תחום הדיור בממשלה, הכריז בתחילת חודש מרץ כי עד סוף 2018 המדינה תשווק קרקעות לבניית 70 אלף דירות ברחבי ישראל, מתוך 120 אלף יחידות דיור מתוכננות, ו-45 אלף מהן יאושרו עד סוף השנה.

מתוך 120 אלף הדירות, 50 אלף יהיו לפי התוכנית באזורי ביקוש ו-70 אלף בשאר חלקי הארץ.

מאז ועד היום נראה כי המדינה לחצה על הגז כדי לעמוד ביעדים שקבעה לעצמה ותוכניות רבות לעשרות אלפי יחידות דיור חדשות מקבלות אישור, מקודמות בוועדות המחוזיות, ועוברות בותמ"ל. יחד עם זאת, יש לציין כי אישורים של התוכניות הם רק השלב הראשון שאחריו עוברות לעתים מספר שנים עד שהדירות מתווספות בפועל לשוק. דרך ביצוע מכרז לקבלנים, בחירת קבלן, מסירת הקרקע ליזם שנבחר, קבלת היתר הבנייה והבנייה בפועל. דיבורים והכרזות בתקשורת על תוכניות ואישורים עדיין לא אומרים שלזוגות הצעירים יש מקום לגור – אבל בהחלט ניתן לומר שזו הדרך הנכונה ליעד.

בין התוכניות שראו אור בחודשים האחרונים ניתן להזכיר 3.7 מיליון מ"ר משרדים, מסחר, מגורים ומלונאות בבורסה ברמת גן; הסכם גג בנהריה ל-10,000 דירות חדשות; 1,400 דירות בשכונה חדשה בשוהם; 1,700 דירות חדשות במערב רמת השרון; 2,700 דירות בגבעתיים; 16,000 דירות חדשות במקום נמל התעופה שדה דב בת"א; 10,000 דירות בעפולה ובנתיבות; 20,000 דירות בירושלים, ועוד.

עוד אושרו תוכנית לבניית 3,264 יחידות דיור חדשות בערים אור יהודה, יהוד-מונוסון (במסגרת בנייה כוללת של 5,500 דירות בעיר) ובת-ים; 15 אלף דירות חדשות בחיפה במסגרת הסכם גג; 2,000 דירות ברמת גן שייבנו במסגרת הסכם מסגרת להתחדשות עירונית; הסכם גג בשדרות לבניית 5,300 דירות חדשות; בפרויקט הפינוי-בינוי הגדול בארץ ייבנו 9,500 דירות חדשות ברחובות ועוד שלושה מתחמים עם עוד כ-11,000 דירות יקודמו בותמ"ל; עוד 7,360 יחידות דיור חדשות בשלושה מתחמי פינוי-בינוי בערים לוד, גבעת שמואל ובית שמש; בבני ברק אושרו לאחרונה שתי תוכנית ענק – האחת לבניית מתחם מגורים חדש למגזר החרדי עם 2,100 יחידות דיור, והשנייה לשניית שכונה חדשה למגזר עם 1,400 דירות חדשות.

עוד תוכניות שאושרו: עיר ערבית חדשה בגליל עם 15,000 דירות חדשות; ישוב חדש בערבה עם 500 יחידות דיור; עוד 588 דירות חדשות בירושלים בשתי תוכניות התחדשות עירונית; תוכנית רובעים 4 ו-3 בת"א לבניית כמעט 13,000 דירות חדשות; שכונה חדשה באילת עם 2,700 דירות חדשות; שכונה חדשה באשדוד עם 3,000 דירות חדשות; התחדשות עירונית בלוד ל-742 דירות; תוכנית ענקית למתחם הבורסה ברמת גן שבה ייבנו בין השאר עוד 800 יחידות דיור; בניית יישובים יהודיים חדשים בנגב עם כ-20,000 דירות בסך הכל, ועוד.

ועוד לא דיברנו על תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון בשוק הדיור – מחיר למשתכן, שבה זכו כבר כ-52 אלף איש בדירות מוזלות, יש כ-128 אלף זכאים, מעל 21 אלף דירות כבר קיבלו היתר בנייה, עוד 9,118 דירות נמצאות לקראת קבלת היתר (החלטת ועדה), ל-1,470 דירות הוגשה בקשה להיתר אך הוא עדיין לא התקבל, ול-32 אלף דירות עדיין לא הוגשה בקשה להיתר.

זאת ועוד מהווים בליץ עוצמתי של אישורי תוכניות מטעם הממשלה, שלא ראינו כבר הרבה שנים. יש שיגידו כי הממשלה אכן עושה את שהבטיחה ופועלת בנמרצות ליצירת היצע דירות גדול שיענה על הביקוש, ויש שיגידו כי כל זאת לא מספיק ומהווה רק טיפה בים הביקושים.

"אין מה להתרגש מהכמות הגדולה של האישורים"

שאלנו את יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים תל אביב יפו בת ים, מה דעתו על גל האישורים, והוא אמר כי הרבה מאוד תוכנית שאושרו הן תוכנית שישבו אצל ועדות התכנון השונות וסוף סוף עכשיו הן קיבלו אישור אחרי שנים רבות. לדבריו, "לא הייתי מתרשם מהכמות הגדולה של תוכניות שמאושרות, כי הדרך מאישור התוכנית ועד יציאתה לדרך נמשכת שנים ארוכות ומיותרות".

כתב מציין כי מאז תחילת פעילותה של הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור) לפני כשלוש שנים, היא אישרה כ-40 תוכניות, הכוללות כ-120 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ. מתוכן אושרו 18 תוכניות בשנת 2017 עם כ-41,800 יחידות דיור, אך יחד עם זאת רק 7 תוכניות יצאו לדרך.

– איך לדעתך ישפיעו כל התוכניות האלה על שוק הדיור?

"אני לא בטוח שהן ישפיעו על מצב השוק בשנים הקרובות. אישור תוכנית זה רק השלב הראשון, אבל עד שעולים על הקרקע הדרך עוד ארוכה ומייגעת. צריך לאשר את נושא התשתיות והפיתוח, וגם זה תהליך ארוך וממושך; צריך להמתין להיתרי בנייה, ועוד ועוד. בנוסף, אנחנו עומדים בפני בחירות מוניציפאליות באוקטובר השנה ולכן עד שיבחרו ראשי הערים אין תזוזה כרגע ברשויות ונוצר צוואר בקבוק בוועדות התכנון המקומיות, כך שאני לא רואה איך אישור התוכניות הללו ישנה כהוא זה את מצב שוק הדיור", אמר כתב.

– אתה לא חושב שהממשלה כן מנסה לפתור את מצוקת הדיור?

"הממשלה אכן עובדת במרץ רב, נעשים ניסיונות רבים לחלץ את שוק הדיור מהמצב שהוא נמצא בו, אלא ש הקברניטים פועלים בכיוונים לא נכונים. הדבר הראשון שצריך לטפל בו, הוא קיצור משמעותי של הליכי הבירוקרטיה והסרבול ברשויות המקומיות. צריך להגדיל את כוח האדם שאמון על מתן אישורים והיתרים, יש לקצר הליכים סטטוטוריים ולתת לקבלנים להתחיל לבנות. זה נחמד שהמדינה מאשרת עוד ועוד תוכניות, אלא שבסופו של דבר הדברים מתנקזים לרשות המקומית ושם הם נתקעים.

"בנוסף, כדי להביא לירידה אמיתית ומשמעותית במחירי הדיור, המדינה צריכה לשחרר קרקעות לשוק החופשי ולדאוג להורדת המיסוי. לא יתכן שקרוב ל-50% ממחיר דירה בישראל מורכב ממסים כאלה ואחרים וזה עוד לפני חישוב של רכיב הקרקע. מוטלים על הקבלנים מס שבח, מס רכישה, מע"מ, היטלי פיתוח, אגרות, מסי קניה, מס מעסיקים ועוד – במצב כזה אני לא מבין איך המדינה מצפה שהקבלנים יוכלו להוריד מחירים, כשהם והרוכשים נאלצים לשלם כל כך הרבה מסים".