"הקבלנים חזירים? אני שם על כל פרויקט את חיי ואת עתיד משפחתי"

יוסי לוינסקי, מנכ"ל משותף עם עופר ארביב, שניהם בעלי השליטה בחברת לוינסקי עופר הציבורית, מגדיר עצמו קבלן בניין וגאה בזה. בראיון ל-LEGIT הוא משתף אותנו בדעותיו כפעיל בשוק הנדל"ן הישראלי – הבירוקרטיה מול הרשויות המקומיות, אי-הוודאות התכנונית בישראל, הקשיים שהקבלנים חווים מול ראשי הערים המתווים את מדיניות העירייה, והכעס על קובעי המדיניות שמכנים את הקבלנים "חזירים".

כמו הרבה קבלנים ויזמים הפועלים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, לוינסקי חווה תלאות רבות בעבודה מול הרשויות המקומיות. הוא מספר שיש לו פרויקטים שהוגשו לרשות כבר לפני חמש שנים ועדיין לא מצליחים לעבור את מחסום הרגולציה בעירייה.

הוא מתאר את העבודה מול הרשויות כעבודה סיזיפית. "כידוע, סיזיפוס ניסה לגלגל את כדור האבן הענק במעלה ההר, ובכל פעם שהוא הגיע למעלה הכדור התגלגל למטה והוא היה צריך להתחיל מחדש. זה בדיוק שאנחנו חווים מול הרשויות המקומיות. יכול להיות שהעגל רוצה לינוק יותר ממה שהפרה רוצה להניק; יכול להיות שהרשות לא יכולה להכיל את המסה הגדולה של הפרויקטים שהקבלנים רוצים לבנות; יכול להיות שהם לא רוצים בכלל – אבל בכל מקרה אם לא נעבוד יחד וכולם יבינו שאין רק אינטרס אחד שיכול להתקיים, אז כלום לא יקרה כאן".

לוינסקי מסביר, כי התחדשות עירונית היא לא עסקת נדל"ן מסורתית. "מתעסקים כאן עם אנשים שבהרבה מקרים הם קשי יום. קשישים, עריריים, ניצולי שואה, וכדומה, וצריך לדעת איך לטפל בהם. כדי להשיג הסכמה של דיירים לפרויקט התחדשות, צריך לפעול בצורה עניינית, ביושרה. זה התהליך הקשה ביותר בשלבי הפרויקט – להביא את הדיירים לשולחן ולגרום להם להסכים. הבנייה של הפרויקט היא תהליך פחות קשה, ואז מגיע השלב הבעייתי ביותר – המשא ומתן התכנוני מול הרשויות המקומיות".

הבעיה המרכזית ברשויות המקומיות, לדבריו, שגורמת לסחבת ולבירוקרטיה, היא החוסר במשאבים. "אם נבחן את תקני כוח האדם ברשויות לענייני רישוי והיתרים – דהיינו ועדות מקומיות, אגפי הנדסה, אגפי רישוי – נגלה שברובן עובדים בחסר עצום של כוח אדם, שלא לפי התקנים, וזה עניין של תקציב. כשצריכים לייצר מסות של בנייה בערים שאין להן את כוח האדם לטפל בזה – זה לא יצליח. לרשויות המקומיות האלה אין מספיק אנשים, שלא לדבר על אנשים איכותיים ומקצועיים, למרות שהתקנים קיימים, ואני לא מדבר על רשויות שכן יש להן את כוח האדם ובכל זאת לא מטפלות. זה כבר דיון אחר".

אחרי החוסר במשאבים ברשויות, לוינסקי טוען גם שבהרבה מקרים אף אחד מבין הפקידים ברשויות לא מעז לקבל החלטה כדי שלא יבואו אליהם בטענות אישיות. ליקוי אחר שיש ברשויות המקומיות לדבריו, זה המדיניות והוודאות. הוא טוען כי עיריות רבות לא מחזיקות במדיניות ברורה בכל הקשור להתחדשות עירונית וזה גורם פעמים רבות לתסכול בקרב הקבלנים. "יש עיריות שמשנות את ההנחיות מפגישה לפגישה, וזה אחרי שבסיום הפגישה הקודמת ביצענו כבר את ההנחיות שהם ביקשו. יש לנו פרויקט שתיכננו 4 פעמים – לגמרי מאפס.

"אנחנו מוצאים את עצמנו מתגלגלים במשך שנים עם תיקים ברשויות המקומיות. מוציאים כסף, זמן ואנרגיה אינסופיים, ומחזירים אותנו הלוך ושוב, הלוך ושוב. זה סוג של התעללות. זה בסדר אם לרשות תהיה מדיניות ברורה שאומרת 'אצלי לא בונים', אני אכבד זאת ואדע לא לפנות אליה, אבל חייבת להיות מדיניות כלשהי, וברורה. אנחנו נבצע את מה שהרשויות יגדירו לנו. אנחנו כחומר ביד היוצר שלהן. אבל שיגידו מה הן רוצות", הוא אומר.

"מה יותר חשוב – עץ או בן אדם, נוף או חיים?"

לוינסקי מתייחס בראיון למה שחלק מראשי הערים טוענים כשבאים לבקש מהם אישור לפרויקטי התחדשות עירונית. חלקם מתנגדים בנחרצות בטענה שעד שלא ישופרו התשתיות הקיימות בצורה משמעותית, הם לא יאשרו בנייה חדשה. הם אומרים כי אם לא יקבלו מהמדינה כסף וקרקעות להקמת מוסדות חינוך, לסלילת כבישים, ובאופן כללי לשמירה על איכות החיים של התושבים – הם לא יסכימו להתחדשות עירונית.

לדברי לוינסקי, "חלק מראשי הערים לא מודעים למגבלות הכוח שלהם. כשהם אומרים 'אצלי לא יהיה' או 'אצלי יהיה רק ככה', אלו אמירות של אנשים שלוקחים אחריות גדולה מדי. לכל ראש עיר ב-10 ערים בגוש דן יש מדיניות שונה לגבי התחדשות עירונית וכל אחד חושב שהמדיניות שלו היא הכי נכונה. למה שלא תהיה מדיניות על – אחת והגיונית? זה יקטין את הבלבול, ייתן ודאות לתושבים ולקבלנים, וגם ביטחון".

הוא מוסיף: "מי ייתן את הדין על כל בנייני השיכונים והבתים הרעועים שיתפוררו כמו מגדל קלפים אם יירו עלינו טילים? מי ייתן את הדין על כל הבתים האלה שייפלו כשתהיה רעידת אדמה? מישהו ברשות לא אישר לחזק את כל הבתים המתפוררים האלה מפני רעידות אדמה, מישהו ברשות לא אישר להתקין בהם ממ"ד. מי ייתן את הדין כשזה יקרה ואז תקום ועדת חקירה? וזה יותר קרוב מרחוק. מדובר בחיי אדם. כולם שוכחים שזה הנושא שלשמו התחילה בכלל ההתחדשות העירונית. התחדשות עירונית היא התחדשות אנושית בראש ובראשונה".

לדבריו, "בישראל חיים במציאות ביטחונית מתוחה מאוד ולכן שוכחים את רעידות האדמה. מתי נזכרים בזה? מתי שמתפרסם עוד מחקר על מספר ההרוגים שיהיו אם או כשתתרחש רעידת אדמה גדולה בישראל, ומספר הבניינים שיקרסו והמשפחות שיישארו ללא קורת גג. מחקר כזה מגיע בד"כ אחרי שהיתה רעידת אדמה גדולה בעולם, אז כולם כאן מתעוררים ונזעקים. ואז יש שקט שנתיים ושוב רעידת אדמה בעולם, ושוב מחקר על ישראל וחוזר חלילה.

"כשתהיה פה רעידת אדמה גדולה ונאבד חס ושלום עשרות או מאות משפחות, אז פתאום יהיה קצב גבוה של חיזוקי הבניינים. יש כיום 100 אלף בניינים נוטים ליפול בישראל – 80% מכמות הבניינים בכל עיר ותיקה. אני לא בא בטענות לראשי ערים ולמהנדסי עיר, אני לא חושב שהם פועלים בכוונה נגד הקבלנים, הראייה שלהם היא ראייה כוללת של העיר. יש כאן פשוט טעויות בסדרי העדיפות שלהם", אומר לוינסקי.

הוא מוסיף: "אני רוצה לשאול את ראשי הערים מה עדיף: לגור בשיכון בקומה רביעית ללא מעלית בגיל 70, לבין הטענה של ראשי רשויות שצריך לחשוב על איכות חיים של הדיירים, כי לא תהיה מכולת ליד הבית, כי רוצים לשמור על הירוק וכדומה. מה בא לפני – עץ או בן אדם, מה יותר חשוב – נוף או חיים? תגידו לי מה עדיף: להילחם מלחמה שערה מול פקקים ביציאה מהעיר בהם הנהגים יעמדו 20-30 דקות בדרכם לתל אביב, או שהתושבים יגורו בדירות ממוגנות ומודרניות שעומדות בתקני רעידות אדמה? ואחר כך שואלים למה מחירי הדירות לא יורדים, ויש קשר. חייבים לאזן בין הרצוי למצוי".

לוינסקי אומר, כי הוא לא מטיל את כל האשמה על הרשויות המקומיות: "אני מבין את הרצון של ראשי הערים לבנות שבילי אופניים או גינות וכדומה, אבל אני כל פעם מחזיר שוב את השאלה – בברירה בין שנאפשר לאנשים כאלה דירה מודרנית וממוגנת, לבין הברירה שהם יילכו עוד רבע שעה לקופת החולים או שיהיה פקק של רבע שעה ביציאה מהעיר – מה עדיף? אין מושלם, אין 100%. יש כף מאזניים שעליה שמים שתי ברירות וחייבים לבחור את הברירה הטובה יותר, האנושית יותר, ובהמשך לשפר.

"המסר שלי למקבלי ההחלטות הוא לא שאנחנו יודעים יותר טוב מכם, אנחנו כן יודעים צדדים שאתם פחות מכירים וגם יודעים מעט מהצדדים שלכם, כי אתם לפעמים עושים קדנציה של שלוש שנים ולעתים יותר, ואז הולכים לביתכם. תנו לנו קרדיט שגם אנחנו יודעים משהו. שתפו אותנו, דברו איתנו, תיעזרו בנו – אנחנו לא עולים לכם כסף, אנחנו רק מביאים לכם כסף", לדבריו.

הקבלנים חזירים?

נגד הקבלנים הופנו לא אחת טענות שאומרות שרק דבר אחד מעניין אותם – הרווח, שכל מה שעומד לנגד עינם זה הכסף. לא אחת הם זכו לכינוי המפוקפק "חזירים" כשטענו שהם לא מורידים מחירים למרות שהמכירות יורדות.

בחודשים האחרונים שר האוצר משה כחלון, שגם הוא כינה בעבר את הקבלנים 'חזירים', תוקף אותם וטוען כי הם שומרים על מלאי של כ-50 אלף דירות לא מכורות ומסרבים להוריד מחירים.

לוינסקי מגיב לדברים אלה ביצריות: "אני רוצה להזכיר לכל הדמגוגים האלה שקראו לנו 'חזירים' ומסתכלים על הכיס שלנו, שהם מקבלים את משכורתם באופן קבוע בכל חודש. אנחנו שמתחילים לקדם איזשהו פרויקט, הזמן שנראה רווחים ממנו במידה והוא ייצא לפועל הוא בממוצע רק 8-9 שנים לאחר מכן. ובזמן הזה אנחנו לוקחים על עצמנו את כל הסיכונים – מסכנים את ההון העצמי שלנו, את המשפחות שלנו ואת עצמנו. שאף אחד לא יטיף לנו מוסר על מה שאנחנו מרווחים – אף אחד.

"כשאנחנו מרוויחים אז מרוויח גם כל מי שנותן לנו שירות, כל מי שעובד איתנו, כל מי שעובד עבורנו, כל הערים והרשויות המקומיות, ואחרונה חביבה – המדינה שנהנית מקרוב ל-50% מסים על כל דירה. אנחנו קודם כל מפרנסים ורק אחרי זה מתפרנסים. אנחנו צריכים לעמוד מול הבנקים, מול הרשויות המקומיות, מול הממשלה, מול הדיירים. יש עלי אחריות עצומה – אני מוכר לאנשים את הדבר הכי יקר בחייהם. אז אם מישהו יושב במגדל השן וטוען שאני רוצה רק להרוויח, הוא טועה ובגדול. שיבואו וייראו מה אני עושה ועובר כל יום. אני עומד בלחץ ומתח עצומים. מעטים הענפים והמקצועות שחווים את זה.

"מי שקורא לנו חזירים לא מכיר אותנו באופן אישי, הוא חי בסטיגמה, הם לא ליוו בחייהם הליך אחד סדור של התחדשות עירונית או בנייה יזמית. אם אני רוצה להרוויח 10%-15% על העלות של פרויקט, לא על המחזור, אז אני חזיר? אין מוכר פלאפל היום שמרוויח אחוזים כאלה כי הם יסגרו את העסק. אני שם בכל פרויקט 25% הון עצמי. אני שם את חיי על כל פרויקט, אז אני חזיר? אני מזמין את כל מי שירצה, את כל מי שהשר כחלון ירצה, אפרוש בפניו את כל הפרויקטים שלי ושיגיד לי שאני חזיר.

"זה טוב שאנחנו מרווחים את מה שאנחנו מרוויחים, כי אף אחד לא היה רוצה לקנות אצלי דירה אם הייתי תפרן. כשאנחנו לא מרוויחים, אז המדינה לא מרוויחה. מאיפה אתה חושב שיש עודפי גביית מסים למדינה? ממסי נדל"ן שאנחנו משלמים, מפרויקטים שאנחנו בונים, ממסים שהם גובים על כל דירה שאנחנו מוכרים. 50% ממחיר דירה מורכב ממיסוי. אז נכון שאני קם בבוקר להרוויח, ואני לא מתבייש בכך, זו הפרנסה שלי. אם הם היו באים ורואים בדיוק מה אנחנו חווים ביומיום, אז היה קצת יותר כבוד למקצוע שלנו ואלינו כאנשים שמסכנים באופן קבוע את העתיד שלנו ושל המשפחות שלנו. זה לא מוצדק להתייחס אלינו בקנאה וכחזירים, רובנו המכריע אנשים שעובדים קשה ומנסים להתפרנס בכבוד", אומר לוינסקי.

– שאלת השאלות: איך כן אפשר לדעתך לפתור את מצוקת הדיור ואולי גם להוריד את מחירי הדירות?

"המסקנה הסופית שלי אחרי כל מה שנאמר לעיל, ובהומור כמובן: בגלל הבירוקרטיה ממשיך צוואר הבקבוק באישור פרויקטים, צוואר הבקבוק הזה גורם לביקוש לעלות על ההיצע, אז המחירים לא יורדים, והמחירים גם לא יירדו לא בגלל שהקבלנים חזירים אלא בגלל שהמסים לא יורדים, מחירי הקרקעות לא יירדו, עלויות הבנייה לא יירדו, ולכן כולם חזירים – המדינה חזירה, הרשויות המקומיות חזירות, בעלי הדירות הקיימות חזירים, נותני השירותים לקבלנים חזירים – אז בעצם אנחנו חיים בדיר חזירים, בהומור כאמור.

"אם רוצים להוריד את מחירי הדירות לא יעשו זאת ע"י מחיר למשתכן. איך כן אפשר? שהמדינה תוריד את המיסוי בשוק הנדל"ן, שתוריד את עלויות הבנייה, ושתוריד את מחירי הקרקע – אלה דברים שבידיים שלה, לא בידי הקבלנים".

יוסי לוינסקי | ת.ז

יוסי לוינסקי, 62, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת הנדל"ן הציבורית לוינסקי עופר. לוינסקי כיהן זה מכבר כסגן נשיא התאחדות בוני הארץ וכיו"ר ארגון קבלני חולון. הוא פעיל כבר כ-36 שנה בענף הנדל"ן בישראל, ושותפו עופר ארביב פעיל 27 שנה. ביחד הם שותפים 25 שנה.

חברת לוינסקי עופר שבשליטתם עוסקת בעיקר בנדל"ן למגורים – יזמות פרטית וכן התחדשות עירונית, (הייזום והבנייה בפועל). בעלי השליטה בחברה בנו ובונים בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, קריית מלאכי ועוד. יש לה כיום כ-600 יחידות דיור בשיווק, ומאחוריה כבר אלפי יחידות דיור שנבנו.

מניית החברה נסחרת בבורסה בת"א לפי שווי של כ-90 מיליון שקל. באוגוסט 2017 החברה גייסה 74.5 מיליון שקל בהנפקת סדרת אג"ח ומניות. את 2017 החברה סיימה ברווח נקי של כ-9 מיליון שקל, ועם הכנסות בהיקף כ-190 מיליון שקל.

– נשמע שאתה עובד מאוד קשה. מה אתה עושה כדי לקחת פסק זמן מהעבודה?

"אני אכן עובד מאוד קשה, אבל זה מבחירה. אני בחרתי לעשות את מה שאני עושה, אף אחד לא מכריח אותי. אני גאה להיות קבלן בניין, אם שואלים אותי מה אני עושה, אני לא אומר שאני עוסק בנדל"ן, אני אומר שאני קבלן בניין, וכך נמשיך ונעשה.
באופן אישי כדי לקחת פסק זמן, אני מאוד אוהב את הים, אוהב לבשל, אני עוסק בספורט וקורא הרבה ספרים".