הסתכלתי בכדור הבדולח שלי (ובעוד כמה תוצאות מחקרים) והנה בקצרה מה צפוי בשנת 2018 למשקיעי הנדל"ן בגרמניה. בהשוואה לכלכלות וערים חזקות אחרות בעולם, הנדל"ן הגרמני הוא שוק שאינו מוערך כבר תקופה ארוכה.
בשנים האחרונות ההשקעה בכל סוגי נדל"ן גרמני פורחת והמחירים עלו בצורה משמעותית, וכך גם צפוי בהמשך.
במבט לאחור, שנת 2017 הייתה שנה מאוד חזקה עבור שוק הנדל"ן הגרמני: השקעות מסחריות חצו את רף ה-57 מיליארד יורו, כאשר חברת הנדל"ן הבינלאומית CBRE שברה שיא בהשכרת ותפיסת שטחי משרד. על פי חברת ניהול הנכסים הגרמנית JLL, שנת 2018 נפתחה חזק שוב במגזר המסחרי – פתיחה של 12.3 מיליארד יורו ברבעון הראשון של השנה, וצפי לעסקאות נדל"ן מסחרי בהיקף של כ-55 מיליארד יורו לכל 2018.
דעתי האישית היא שלמרות רמת המחירים הנוכחית והסוף הצפוי של שלב הריבית הנמוכה בעולם, המשקיעים בטוחים (ויכולים להיות) כי בגרמניה, הביקוש לחכירה והעלייה במחירי ההשכרה במגזר העסקי יימשכו ומונעים באמצעות הכלכלה החזקה. מה שאומר שההיצע מוגבל איכשהו, ובמבט על השקעות בינלאומיות יש עדיין התמקדות חזקה בגרמניה ולכן אני מאמין שהמחירים ימשיכו לעלות.
התחזית ל-2018 לגבי סוגי הנכסים השונים
– מסחר מקוון ודיגיטליזציה בשוק הקמעונאי, יביאו אתגרים לשוק וגם ייצרו צורך בלוגיסטיקה ובכך בעצם הופכים את שוק הנדל"ן המסחרי לאופציה ששווה בדיקה.
– ההתפתחות הדמוגרפית בגרמניה מאפשרת לבתי אבות לבסס את עצמם כאלטרנטיבות השקעה למשקיעים – אפילו בקרב משקיעי הליבה השמרניים.
– צפויה תחרות קשה על נכסי אירוח במיקומים מרכזיים – תחרות זו מונעת בחלקה ע"י משקיעים בעלי תקציב גדול, המחפשים להשקיע באזורי מרכזי הערים. לכן, עבור משקיעים קטנים יותר ההשקעה במחוזות חזקים כלכלית וערים משניות, יכולה להיות אלטרנטיבת השקעה מעולה.
– שוק הנדל"ן הפרטי מעניין לא פחות, מאחר והביקוש לדיור מושכר ממשיך לעלות בערים הגדולות. אני לא צופה שפעילות הנדל"ן המוגברת במקצת תוכל לסגור את הפער בין הביקוש להיצע. שנת 2018 תביא לעלייה במחירי שכר דירה ומחירי הרכישה של הנכסים באזורי הביקוש. יתרה מזאת, הפוליטיקה הגרמנית תתמוך בפיתוח פרויקטים למגורים, במיוחד במגזר של דיור בעלי הכנסה נמוכה בתוך ומסביב לאזורי המטרופולין.
מסקנות
בשנת 2018 ומעבר לה, שוק הנדל"ן הגרמני יציע המון הזדמנויות למשקיעים, למרות שיעורי הריבית שהולכים ועולים והתחרות הבינלאומית הקשה בשוק זה. הכלכלה הגרמנית צפויה להמשיך ולהציג ביצועים טובים, שיובילו לכך שמשתמשי נדל"ן ימשיכו ליצור ביקוש והתוצאה היא הכנסה יציבה משכר דירה ופרויקטים של פיתוח.
ההשקעה בנדל"ן הגרמני בשנת 2018 מיועדת למשקיעי הליבה ומשקיעים נוספים המצפים לתשואה נטו של כ-3%-5% ב-7 הערים הגדולות בגרמניה.
