הבתים שלנו ייראו טוב יותר ויהיו חזקים יותר: חוק חדש בדרך?

בעוד שברוב מדינות מערב אירופה וארצות הברית מתקיימים חוקים המחייבים לחדש את פני הבניינים אחת למספר שנים, בישראל לא כך הם פני הדברים ומרביתנו מתגוררים בבניינים שהוקמו אך לפני עשרות בודדות של שנים וכבר נחשבים ל'זקנים בלים' בשל הזנחה סביבתית ויכולתה המוגבלת של הרשות המקומית לחלצם ממצבם. חוק אחזקת המבנים עתיד לשנות את פני הדברים ובמסגרתו יקום מערך פיקוח ואכיפה מקצועי שימנע התדרדרות של בנייני מגורים חדשים ויקבע מתכונת לניהול ואחזקת מבנים על ידי אנשי מקצוע שיוסמכו לכך.

פה זה לא אירופה

בעוד שבעולם המערבי מחזיקים בתים מאות שנים, אצלנו מאז קום המדינה אחזקת מבני מגורים התנהלה באופן וולונטרי על ידי נציגות הבית המשותף, גם אם אין לה הכשרה ויכולת לנהל מערכות טכנולוגיות מורכבות (מילוט והגנה מאש, קירור ושמירה על איכות האוויר וכדומה). במודל הנוכחי, הנציגות דואגת בעיקר לניקוי, גינון, אינסטלציה ואיסוף אשפה, והמהדרין משכילים לצבוע את הבניין או אפילו לדאוג לשיפוצו הפנימי. הבעיה היא שאלה אינם הרוב, מה עוד שלא נעשו פעולות אחזקה חיוניות, התשתית הבנויה הלכה והידרדרה, ובניינים רבים הגיעו למצב של כשל בכל מערכותיהם.

ברבות ממדינות ארה"ב ואירופה חייב כל בניין מגורים להעסיק אחראי מטעמו על האחזקה, ואם ברצונו של הבעלים לבצע שינוי כלשהו בחזית, עליו לקבל אישור מהאחראי על האחזקה. אנחנו הישראלים נתקשה להאמין אך בפריז למשל חל איסור לאחסן פריטים במרפסות, ואם דייר מעוניין לשאוף אוויר במרפסת, עליו להוציא את הכיסא מתוך הבית ולהחזיר אותו פנימה מיד לאחר מכן.

חוק חדש קורם עור וגידים

בידי הרשויות בישראל קיים כלי סטטוטורי להכרזה על בניינים בהם נושא התחזוקה לוקה בחסר כעל "מבנים מסוכנים", אולם הן נמנעות לעשות זאת, ולבעלי בתים אין היכולות להירתם לשיפוץ של בניין עם כשלים יסודיים.  גם המהלך של התחדשות עירונית עתיד ליצור סביבות עירוניות צפופות שבהיעדר אכיפה רק יחמירו את הבעיה. נכון שמבנים חדשים מורכבים, רבי שימושים ואינטנסיביים שומרים על נראות ותחזוקה שוטפת, אולם אלה, ובכללם מגדלים, יצטרפו למלאי בנייני המגורים הזקוקים לאחזקה. החברה הישראלית לא תוכל לשאת הידרדרות של בנייני מגורים אינטנסיביים, הנבנים כיום בערים המרכזיות, וביניהם מגדלים רבים. השפעתה של הידרדרות זו על התשתית הבנויה תגרור פגיעה קשה באיכות החיים של התושבים ולא תהיה ניתנת לתיקון. 

הבשורות הטובות הן שחוק אחזקת המבנים החדש (המקודם על ידי התאחדות האדריכלים וזוכה לתמיכה של הרשות להתחדשות עירונית ומשרד השיכון) קורם עור וגידים ובמידה ויאושר יקום במסגרתו מערך פיקוח ואכיפה מקצועי שימנע התדרדרות של בנייני מגורים חדשים- במהלך מקיף שיקבע מתכונת לניהול ואחזקת מבנים על ידי אנשי מקצוע. במסגרת החוק יוסמכו מתחזקים: יועצי אחזקה, מפקחי אחזקה ברשויות וכיוב'. המטרה- לתחזק בניינים לפי ת"י 1525 המסדיר את פעילות האחזקה של בנייני מגורים לכל רבדיה. בין השאר ייעשה ניסיון לפטור הוצאות אחזקת בנייני מגורים ממס ולקבוע מנגנון בנקאי להחזקת קרנות אחזקה ועוד.

נרשמתם כבר לניוזלטר שלנו? זה הזמן לעשות זאת >>

הכל כדי להוריד מחירים

לשיטתם של מקדמי החוק, עמם אני נמנה, עם הגידול במתן שירותי אחזקה, ירדו מחיריה בהתאם. במקביל ייעשה ניסיון למצוא מקורות מימון לאחזקת בניינים, בין אם כחלק מקרנות מימון שיוקמו ע"י יזמים או ממקורות מניבים בתחום הנכסים, זאת- במטרה לחזק את האינטגרציה בין אוכלוסיות דיירים בחתכים סוציו-כלכליים שונים.

זאת ועוד, בכל בניין מגורים המכיל 6 דירות ומעלה, או שיש בו מערכות מכניות משותפות כמו מעלית, יועסק ממונה על אחזקתו ותפעולו, ובאחריותו המלאה תהיה תקינות הבניין. אדם זה, מהנדס, הנדסאי או טכנאי שהוכשר לאחזקת מבנים, הוא שיישכר על ידי ועד הבית ויספק שירותים משרדיים וניהוליים לנציגות, יכנס את הנציגות למפגשים תקופתיים, יתעד, ירשום ויסכם את הנאמר במפגשים אלה ויהיה אחראי על ביצוע ההנחיות וההוראות המתועדות בסיכומים.

אפשר לדמות את הסיטואציה לבניין מגורים שיש לו מנכ"ל, כאילו היה הבניין עסק לכל דבר. באחריותו של המנכ"ל לדאוג לאחזקה השוטפת, להפעיל נותני שירותים, לעסוק בניהול כספי, לפעול נגד מפירי חוק ובגדול – להצעיד את הבניין קדימה, תוך שמירה על מערכות קיימות וחידוש מערכות אחרות. בניין מגורים כזה מקביל בעצם לבנייני מסחר ומשרדים, המנוהלים במקצועיות משום שהם חלק ממערכת עסקית, וכולם יסכימו שגם בנייני מגורים זקוקים לתמיכה מקצועית מבחינה ניהולית והנדסית כדי להתקיים שנים רבות בזכות תחזוקה כהלכה.

החוק ילווה בבניית מערך פיקוח ואכיפה מתאימים, שימנעו הפיכה של אזורים צפופים למגורי יוקרה לעשירים או לחלופין לשכונות עוני. במסגרתו צריך יהיה ליצור תמהיל מאוזן של דירות בנות השגה ולקבוע דירוג של מיסוי הנדל"ן ושל עלויות האחזקה בהתאם לסוג הדירות. עם הגידול במתן שירותי אחזקה, יירדו מחיריה בהתאם.

אבל איפה הכסף?

ומנין הכסף? הרי גם כך רבים מהדיירים מתלוננים על דמי ועד גבוהים מדי. ובכן, אנחנו משלמים ביוקר רב עבור ה'חיסכון' לכאורה בתשלום דמי ועד הבית. המקור התקציבי נמצא בכל הפרויקטים של 'פינוי-בינוי', שמציעים דירות חדשות ומודרניות, ששווין מוערך בתוספת של בין חצי מיליון למיליון שקל, חינם לכל בעל דירה שלא שילם על אחזקתה במשך עשרות שנים – והכול על חשבון משלם המיסים. דבר כזה לא יכול להימשך- הבניינים האינטנסיביים ועתירי המערכות המוקמים כיום לא יוכלו להיות מוחלפים בחדשים, רק מפני שלא טרחו לתחזק אותם במשך שנים.

בתוך כך, בהצעת החוק מוצע מנגנון המאפשר הכרה בתשלומי אחזקת בית מגורים כהוצאה מוכרת הפטורה ממס; הקלת נטל התשלום על ידי בניית יחידה כרכוש משותף להשכרה לצורך מימון חלק ממיסי הוועד; עזרה בהתארגנות לבניינים מעוטי דירות על ידי גופים עירוניים שיקומו לתקופה קצובה ועוד. העיקר שיהיה גורם מוטיבציוני לתחזוקת המבנים או כמו שאני מגדיר זאת, "שמישהו ילחץ על כפתור ההפעלה".

הטור נכתב ע"י האדריכל ובונה הערים בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים. 

יש לכם רעיון? מחשבה? סיפור שתרצו לספר לנו? כתבו לנו ~>