אימת הקבלנים ויזמי הנדל"ן: ראיון אישי עם ראש עיריית גבעתיים

ראש עיריית גבעתיים רן קוניק סבור שהמדינה לא באמת רוצה לקדם התחדשות עירונית בישראל ולא באמת מבינה מה זה בכלל. בראיון אישי ל-LEGIT הוא אומר מה הוא באמת חושב על הפוליטיקאים, מגדיר גבולות גזרה לקבלנים וליזמים שרוצים לבנות בעירו, מבטיח שתוכנית המתאר לעיר תוצג בעוד כמה חודשים, וגם חושף את הכמיהה הגדולה שלו מבחינה אישית.

– רן קוניק, מה החזון שלך בכל הנוגע לבנייה בגבעתיים?

קוניק: "גבעתיים נמצאת בסיטואציה מורכבת שלדעתי אין באף עיר בארץ: אין לנו יותר שטחים פנויים, אנחנו עיר מוקפת מכל הכיוונים, כבר היום הצפיפות גבוהה מאוד – העיר השנייה אחרי בני ברק, והביקוש לדירות כאן מאוד מאוד גדול, כך שאנחנו בסוג של מערבולת שמצד אחד המון יזמים מקדמים כאן פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 וממש עומדים בתור, ומצד שני יש בעיה מאוד גדולה של מחסור בשטחים למוסדות חינוך, מוסדות ציבור, תחבורה ותשתיות וכדומה.

"אם אתה שואל מה החזון, אז החזון שלי הוא בעצם לשמור על הצביון של העיר, לחדש אותה אבל בצורה שפויה. אני לא רוצה שהטופוגרפיה המיוחדת של העיר תיפגע, אני רוצה לשמור על המרקם המיוחד של הרחובות והעצים, אני לא רוצה להפוך את העיר לעוד אם המושבות וראשון לציון שיש בהן רק בניינים ומגדלים. מצד שני, אני כן פועל לקביעת קריטריונים ברורים ותנאי סף להתחדשות עירונית – פרויקטים של מתחמים שלמים ולא פרויקטים בודדים".

– אתה ראש עיר משנת 2013, מה נעשה בעיר בתקופה זו מבחינת בנייה?

"הדבר המשמעותי ביותר הוא ההתחלה של גיבוש תוכנית מתאר לעיר שתוך כמה חודשים צפויה הפקדה להתנגדויות וב-2019 אני צופה שתאושר. עובדים עליה כבר כארבע שנים, חבל שזה לא נעשה קודם אבל היא דרשה המון עבודה. גם כיום עובדים לפי התוכנית כי אישרנו במועצת העיר מדיניות להתחדשות עירונית המבוססת על הקווים המנחים של תוכנית המתאר. המדיניות כוללת שלושה קריטריונים מרכזיים: שמירה על יחס דירות מסוים, שמירה על קווי מגרש וגובה מוגבל".

קוניק מסביר כי יחס הדירות בפרויקטי תמ"א 38 נקבע על 1:2.3 לעומת יחס של 1:3 שהיה נהוג לפני כן. קווי הבניין והגובה מוגדרים לפי כל אזור לפי רוחב הכביש. פרויקטי פינוי בינוי בגבעתיים מוגבלים למתחמים שלמים. הקבלן חייב לתכנן בשטח מינימלי של ארבע דונם, במרכז העיר ניתן לעלות עד 15 קומות לגובה ובשולי העיר כמעט ללא הגבלה; יחס הדירות הוא 1:3 ויחס המטרים בדירה הוא 1:4. בפרויקטים של פינוי בינוי הקבלן חייב להפריש 50% מהשטח לטובת הציבור.

"תוכנית המתאר נותנת ליזמים את הוודאות שהם תמיד רצו", אומר קוניק. "כעת גם היזמים הבינו את גבולות הגזרה וגם הדיירים הבינו שלא תמיד ניתן לקבל דירה יותר גדולה מהתחדשות עירונית, אבל כן לקבל דירה מחודשת וממוגנת, עם מעלית ועם חניה, עם מרפסת ועם ממ"ד. אם היו לי שטחים פנויים לבתי ספר, מתנ"סים, מרכז ספורט וכדומה – החיים היו יותר פשוטים. זה לא המצב. יש לנו בעיות קשות של מחסור בבתי ספר וגני ילדים, אי אפשר רק לבנות דירות בעיר, צריך תכנון כולל. אם מסתכלים על מפת העיר בתצלום אוויר בקושי רואים ירוק, הכל בטון, זה נראה מלמעלה כמו מחנה פליטים. אנחנו הרבה מתחת לתקן בשטחים חומים וירוקים".

בנוסף לגיבוש תוכנית המתאר, קוניק מתפאר בהקמת מינהלת התחדשות עירונית בגבעתיים בשיתוף משרד הבינוי והשיכון, שתתן מענה לתושבים, תלווה אותם ותגן עליהם ממעאכרים בתחום.

– יזמים שאיתם דיברנו העלו את השאלה מה עדיף – שיהיו פחות עצים, שיהיה צריך ללכת רבע שעה ברגל לגן הילדים, שיהיה פקק של רבע שעה ביציאה מהעיר – לעומת בניית דירות חדשות שלא מתפוררות ומסכנות את הדיירים, ואולי גם לאפשר לדיירים המבוגרים יותר מעט איכות חיים של דירה חדשה. מה יש לך להגיד בעניין?

"בסופו של דבר בדירות החדשות האלה יגורו משפחות עם ילדים, ואם ההורים צריכים להסיע את הילד לגן או לבית הספר בצד השני של העיר ולעמוד בפקקים חצי שעה רק בתוך העיר – זו לא איכות חיים. הדירות האלה לא יהיו שוות שום דבר ואף אחד לא ירצה לגור בהן. אנחנו לא נגד התחדשות עירונית, אבל אנחנו כן דורשים שיזמים יעמדו בקריטריונים. ההבדל ביני לבין היזמים הוא שהם מרימים את הבניין, מרוויחים את הכסף שלהם והולכים. אני צריך להישאר ולהתמודד עם הבעיות של הדיירים ושל העיר בהסתכלות ארוכת טווח של עוד 20 שנה".

– זה הכל טוב ויפה, אבל כשעל כף המאזניים עומדים השיקולים האלה מול דירה בטוחה שלא מסכנת חיים – מה גובר לדעתך?

"יש לי תשובה לכל הטענות בדבר דירות מתפוררות ומסוכנות וזו תשובה שלא תמיד נעימה לאוזן: מי שיש לו דירה מתפוררת והוא חושש לחייו – שלא יחכה לעירייה או למדינה, שלא יחכה לתמ"א או לפינוי בינוי, שלא יחכה למתנות, אלא שיעשה את הכל כדי שביתו יהיה בטוח, שיממן שיפוץ בעצמו. מה היה לפני התמ"א? מי שדירתו היתה מתפוררת לא היה עושה משהו בנידון? להגיד 'אני גר בדירה מסוכנת 50 שנה, לא עשיתי כלום בתקופה זו ועכשיו העירייה לא מאשרת לי לעשות מה שאני רוצה במהירות שאני רוצה' – זו דמגוגיה. אין הרבה אנשים קשיי יום בגבעתיים, אנשים שיש להם דירות פה אלה אנשים שיכולים גם לתחזק את הדירות שלהם, אז שיעשו זאת".

"פוליטיקאים פופוליסטיים שמונעים מהכותרת בעיתון והציוץ בטוויטר"

קוניק ממשיך: "אני חייב לציין שתמ"א היא רעיון גאוני. זה מצב של WIN-WIN, אבל רק לשני צדדים מתוך שלושה וזה מה שהמדינה לא מבינה. בעלי הדירות והיזמים מרוויחים ממנה, אבל הצד השלישי שהוא העירייה רק מפסיד. העירייה לא מקבלת כסף, העירייה נאלצת להכניס תושבים חדשים לעיר בלי שיש לה היכולת הכלכלית והתשתיתית לעשות זאת. תוספת של יחידת דיור אחת בגבעתיים מכניסה את העירייה לגירעון של 7,000 שקל בממוצע לשנה. והמדינה? היא ממש לא עובדת בצורה מתוכננת ועם ראייה ארוכת טווח – היא מנוהלת ע"י פוליטיקאים פופוליסטיים שכל מה שמעניין אותם זו הכותרת בעיתונים או הציוץ בטוויטר או הפוסט בפייסבוק. חיים כאן מבחירות לבחירות, בכל שנתיים מתחלפת ממשלה, וכל מה שמעניין את השרים זו פעולה פופוליסטית אחת שתמתג אותם.

"תמא היא לא התחדשות עירונית. זו התחדשות בניינית. בעיר כמו גבעתיים צריך לחדש את העיר, לא רק בניינים. וזאת באמצעות מתחמים שלמים שבתוכם יכולים להיות גם פרויקטי תמ"א בודדים. מדינה שרוצה התחדשות עירונית בתוך ערים צפופות ובנויות צריכה לתמרץ את ראש העיר מבחינה כלכלית, לתמרץ יזמים ובעלי דירות ללכת לכיוון של חידוש מתחמים שלמים".

– איך אפשר לעשות זאת אחרת?

"המדינה צריכה לתת את הסמכות לוועדה מקומית, בלי בירוקרטיה ובלי ועדה מחוזית עם אנשים שיושבים בדיונים ושאין להם מושג בכלל מה זה גבעתיים. המדינה צריכה לקבוע מסלול ירוק לפרויקטי פינוי בינוי כאלה. שיהיה בחוק שבפרויקטים כאלה אחרי שיזם מחתים את הדיירים הוא מקבל היתר בנייה תוך שנה. אם הוא רוצה תמ"א 38 – שיילך לוועדה מחוזית. מה אני צריך בכלל ועדה מחוזית? למה היא צריכה להחליט מה טוב לגבעתיים – אני יודע מה טוב לעיר ובגלל זה נבחרתי. אני אגבש תוכנית, הם יאשרו לי מהר ונריץ אותה, למה צריך אנשים בוועדה שלא מכירים בכלל את העיר?

"תמ"א היא תוספת של דיירים על שטח קיים וגמור. אם לא יהיו לי בתי ספר חדשים לא יהיה לי איפה לשים את הילדים של התושבים שיתווספו בתמ"אות, ובמקרה כזה אני אעצור גם את פרויקטי התמ"א. אם רק יתווספו יחידות דיור ללא שטחי מסחר ותעסוקה זה עלול להביא את העיר לפשיטת רגל ולמנוע ממנה את האפשרות לספק לדיירים את השירותים השוטפים, כי ההשקעה הממוצעת של העירייה בכל יחידת דיור גדולה מההכנסה שלה. המדינה צריכה גם לתת לנו כסף, איך יכול להיות שאין היטלי השבחה בפרויקטי תמ"א? מה, אין השבחה בפועל? בוודאי שיש".

– זה גם מה שהתושבים חושבים?

"אם התושבים לא יוכלו להגיע הביתה אחרי שחיפשו חניה שעה וחצי, לשים את האוטו ולדעת שלא צריך להזיז אותו יותר, לרדת לבית קפה, או למתנ"ס או לחוגים לילדים, או לגינה ציבורית, ובבוקר ללכת ברגל חמש דקות עד גן הילדים – אם אין את כל זאת אז מה שווה גבעתיים? מה הייחוד במגורים בה? שהיא קרובה לת"א? לא. גבעתיים צריכה להיות עיר בוטיק שהכל בה במרחק הליכה, שיש הרבה ירוק ויפה ולא רק בטון ומגדלים וחניונים.

"לי יש אחריות ציבורית מאוד גדולה והסתכלות כוללת על עתיד העיר. יש לי מדיניות נוקשה, אבל ישימה ואפשרית. בתפקידי אני לא יכול לרצות את כל 60 אלף תושבי העיר. יהיו כאלה שיתאכזבו כי לא קיבלו דירה גדולה יותר, ובכל החלטה שאקבל יש מי שייראה עצמו נפגע, אבל לכולם אני אומר את האמת והאמת שלי היא אחת – גבעתיים לפני הכל. היא לפניי, היא לפניכם. כשאני מקבל החלטות לנגד עיני נמצאת רק העיר, לא אינטרסים אישיים, לא יזמים".

– קיבלת תדמית של "האיש הרע" בעיני היזמים. התדמית הזו טובה לך?

"אני לא איש רע, אני לא נגד יזמים, אני בעד העיר. אם היזמים מפרשים את הפעולות שלי למען העיר כמשהו רע להם –אני בסדר עם זה. עדיף לי להיות רע בעיני קבלנים ולא ראש עיר מטעם הקבלנים – כמו המועמד שרצה לרוץ מולי ובסוף הסיר את מועמדותו (הזמר משה דץ – י.נ) שהקבלנים היו אלה שהריצו אותו. כל הקבלנים האלה שאני נתפס כ'רע' בעיניהם, בארבע עיניים אומרים לי שאני צודק לגמרי".

– מה דעתך על טענות של יזמים שאם ראש עיר מתנגד להתחדשות עירונית צריך לקחת מידיו את סמכות ההחלטה ולהעבירה לידי המדינה?

"זה ניסיון לברוח מהבעיה ולא להתמודד איתה. לקחת אקמול לבעיה שאקמול לא יעזור לה. זה יגרום להם נזקים הרבה יותר גדולים. זה רעיון הזוי, זה לא יקרה, זה לא יכול לקרות, אין סיבה שזה יקרה. ראש עיר נבחר ע"י התושבים, הוא יודע מה טוב בשבילם ובשביל העיר יותר טוב יותר מכל אחד אחר, אף אחד אחר לא יכול לקבל החלטות שקשורות לתכנון עיר ולבנייה בתוך עיר.

"היום היזמים גם מבינים שהבעיה מתחילה אצלם, שהבעיה היא בשיטה. מעאכרים מחתימים דיירים ולשם כך מבטיחים להם הבטחות שאין להן שום כיסוי, הם לא בדקו בעירייה מה מותר ומה אסור, ואפילו יודעים שאסור ושלא יקבלו אבל מבטיחים בכל זאת, ולאחר מכן מוכרים את החתימות ליזמים ואז באים לעירייה ושם מקבלים תשובה שלילית. אז הם חוזרים לדיירים ומסיתים אותם נגד העירייה ואומרים להם 'זה ראש העיר שלכם לא נותן, אנחנו כן רוצים לתת לכם את מה שהבטחנו'. הם עובדים על הדיירים ואז גם מחזיקים אותם כבני ערובה 3 שנים. זה לא יקרה יותר. גם הדיירים לא חפים מאחריות. לא כולם רוצים חידוש בבניין שלהם, יש מלחמות ביניהם, יש סחטנות וכדומה. בסוף העירייה צריכה לקחת את כל זאת ולהחליט מה טוב לעיר – וזה מה שאני עושה".

– מה עם בניינים שזקוקים לחידוש אבל לא מתאפשר לחדש מתחם שלם?

"אז שיעשו תמ"א, אבל במגבלות שהצגנו – יחס דירות, קווי מגרש וגובה".

– יזמים יגידו שזה לא כלכלי ולא כדאי להם

"אני חושב שהם יטעו אם יגידו כך. החישובים הכלכליים של שמאי תוכנית המתאר שלנו מראים בבירור שפרויקטי תמ"א 38 בעיר, גם תחת המגבלות של התוכנית, הם מאוד כלכליים. נכון, מרוויחים פחות, אבל מרוויחים. הדיירים מצידם מקבלים דירות מחודשות וממוגנות ששוות יותר כסף ממה שהיה. כמה יותר? לא יודע, האם הן גדולות יותר? לא בהכרח. אבל הדירה לא תהיה בת 50, היא לא תהיה מתפוררת ומסוכנת".

"המדינה לא באמת רוצה התחדשות עירונית"

– המדינה ניסתה לחתום איתך על הסכם גג בגבעתיים?

"היו דיבורים של המדינה, ביזבזתי 6-7 נסיעות לירושלים לשם כך, אבל הדיבורים נותרו דיבורים. אני לא רואה את זה קורה ואני בכלל לא חושב שהמדינה רוצה לעשות התחדשות עירונית. היו אמירות והבטחות, אבל במבחן התוצאה מדינת ישראל לא רוצה לקדם התחדשות עירונית. היא לא מבינה או לא רוצה להבין מה זה התחדשות עירונית ואיך מקדמים אותה נכונה. המדינה רק רוצה לבנות ולבנות והיא לא מצליחה להביא לשינוי המיוחל. בסופו של דבר אין הסכם גג בגבעתיים – זה נפל על כסף. דיברנו על 50 אלף שקל לעירייה על כל יחידת דיור שתתווסף לעיר – אבל האוצר לא שיחרר תקציבים".

– אומרים שמי שמעכב את ההתחדשות העירונית אלה ראשי הערים

"ועדה מחוזית מעכבת את הפרויקטים. והמדינה וחוסר התקציבים שהיא מקצה – זה מה שמעכב את הפרויקטים. כיום אדריכלית רישוי שבודקת תוכנית בנייה משתכרת 7,000 שקל לחודש – איך אפשר לגייס אנשים טובים בשכר הזה או בכלל אנשים שיסכימו לעבוד. ומה עם תקנים? יש לי 2-3 בנות שעובדות על מאות תיקים, ומה עם חברי ועדה מקומית שעובדים בהתנדבות ומתכנסים על חשבונם? כמה פעמים אפשר לכנס ככה ועדה מקומית? זה מה שמעכב את ההתחדשות העירונית".

– מה דעתך על מדיניות הממשלה בשוק הדיור? מחיר למשתכן

"אני פחות מבין במחיר למשתכן אבל באופן כללי דעתי היא שהפוליטיקאים שיושבים בממשלה לא רוצים להוביל תהליכים שמי שיגזור בסוף את הקופון מהם הוא מישהו אחר שיבוא. הם פועלים רק מתוך הישרדות פוליטית ומתוך מציאות שאם אתה לא מצייץ משהו בטוויטר כל יום, או שאין לך כותרת בעיתונים – אז לא עשית כלום ואתה לא בתודעה וכנראה לא יבחרו בך שוב. זה מה שמוביל אותם ולא הדאגה לציבור ולכן ההחלטות שמתקבלות הן לא נכונות מבחינה תכנונית וחינוכית. אני חושב שתפקיד של מנהיג הוא לקבל החלטות שבעוד 10 שנים הציבור יגיד איזה מזל שכך היה".

– אתה חושב שתקבל עוד קדנציה בראשות העיר?

"אני מאמין שכן. אני חושב שרוב הציבור בגבעתיים מרוצה, גם בנושא של תכנון ובנייה, אנשים שרוצים לעשות תמ"א בבניין שלהם מקבלים תשובות אמיתיות, מבינים את הבעיות של העיר. אני מאוד אוהב את התושבים שלי, הם מאוד אינטליגנטים, הם הגונים, גם אם חלקם מתוסכלים מההחלטות שלי הם לא יכולים להגיד שלא קיבלו תשובות ישרות, אני לא עובד מתוך פופוליזם או הרצון לרצות כל אחד, אני עושה את עבודתי בצורה שטובה ביותר לעיר".

– קצת אחרי שנבחרת לראשות העיר אמרת "שגבעתיים היא עיר במצב של ריקבון, הרחובות המרכזיים נראים כמו הרחובות של עזה". מה נעשה מאז?

"הצלחנו לשפר הרבה דברים בעיר. ראשית העירייה עוברת תהליך של הבראה, כבר אין ריקבון, האנשים והשיטות שהיו התחלפו, השלטון 'המשפחתי' התחלף, יש כאן נהלים ברורים היום, יש מוסר עבודה, יש ראש עיר שמעורב בכל דבר, השירות לתושב השתפר משמעותית, הזמינות השתפרה (קוניק ידוע כראש עיר שעונה אישית לכל פנייה של תושבים בפייסבוק בתוך זמן קצר – י.נ). גם הרחובות השתפרו והיום הרבה יותר נעים להסתובב בעיר, נוספו עוד גינות, בתי קפה ובארים, ועוד. גבעתיים עוברת ועברה תהליך מאוד בריא, צעירים רוצים לבוא לגור כאן היום".

– מה תרצה להשיג בקדנציה הבאה?

"קודם כל השלמת תוכנית המתאר ויישומה, שדרוג מבני הציבור שלנו, יש לנו גם פרויקטים גדולים שבקרוב ייצאו לדרך – בית עירייה חדש, היכל ספורט חדש, שדרוג כל רחוב כצנלסון. בגלל שאין לי שטחים פנויים, אז אני לא מדבר על פיתוח חדש, אני פועל יותר ברמת השדרוג החינוכי והתרבותי של העיר, שמירה על הצביון שלה, הפיכה שלה לדוגמא ומופת לתכנון ובנייה עירוניים וכדומה".

– אתה מתכוון לרוץ לפוליטיקה ברמה הארצית?

"לא. אבל אני כן בפוליטיקה – אני רץ לראשות העירייה ברשימה מטעם מפלגת העבודה. אני לא מחפש להיות ראש ממשלה, אני לא חולם כרגע שום דבר אחר אבל גם לא פוסל שום דבר, יכול להיות שבעתיד אני כן אהיה שם. כרגע מה שמעניין אותי זה עוד קדנציה בראשות עיריית גבעתיים, שלמה ומלאה. אני חושב שראש עיר צריך לכהן 10-15 שנה, קדנציה של 5 שנים זה לא מספיק. מה יהיה אחריה – לא חושב על זה כרגע".

– הגעת מתחום הספורט – תרצה אולי להיות שר התרבות והספורט?

"אני חושב שהפונקציה הזו מיותרת ולאו רק בגלל מי שממלא כיום את התפקיד. מבחינה מבנית ספורט צריך להיות בתוך החינוך ומי שצריך להיות אמון על התחום הוא שר החינוך. בכלל ה-DNA שלי הוא DNA של ספורטאי – אני חי משבוע לשבוע, מחודש לחודש, משנה לשנה".

– לסיכום, מה אתה אוהב לעשות בשביל הנפש?

"אני אוהב לנגן באקורדיון, התחלתי ללמוד נגינה רק בגיל 34 ואני עדיין לומד. במשך 10 שנים ניגנתי בהתנדבות בבית אבות 'שלווה' בגבעתיים. זה משהו שנותן לי המון לנפש. אני מאוד אוהב גם להיות בים, לשבת בבית קפה עם חברים, לטייל בארץ, לקרוא ספר ולשמוע מוזיקה בבית וכדומה. לצערי אני לא מספיק לעשות את כל זאת הרבה, הייתי רוצה שיהיה לי עוד זמן לזה".

– עדיין נשארת רווק מבוקש?

"מבוקש אני כבר לא יודע, אבל רווק כן. אני פחות מאמין במוסד הנישואים אבל כן רוצה זוגיות ומשפחה וילדים. אורח החיים שלי וקצב החיים לא מאפשרים לי לצאת הרבה לפגישות מבחינת זמן ואנרגיות, אז האפשרות היחידה שלי להכיר נשים היא כרגע תוך כדי עבודה במידת האפשר. קצת חבל לי שהזמן רץ ואני עוד לא שם, אבל אני בנאדם שתמיד מסתכל על חצי הכוס המלאה ומאמין שהכול קורה לטובה".