צפיפות, תוספות פיראטיות ודרך חיים אחרת: שוק הנדל"ן החרדי 2020

משבר הקורונה וקצב ההידבקות בקרב הציבור החרדי מעלים לכותרות את סוגיית הצפיפות בקרב האוכלוסייה הזו. על פי ההערכות, המגזר החרדי יזדקק לתוספת של לא פחות מ-200 אלף יחידות דיור בעשרים השנים הבאות, שתתבצע באמצעות ציפוף שכונות וערים חרדיות קיימות, תוספת שכונות לערים הטרוגניות/מעורבות וכן הקמת שכונות חרדיות שיהוו מעגל שני למעגל הבנוי כבר בערים שונות ברחבי הארץ. התוכנית השאפתנית, אותה החל לקדם משרד הבינוי והשיכון כבר ב-2017 מסמלת אסטרטגיה ארוכת טווח של המדינה הדוגלת באפיון סביבת מגורים הולמת עבור החברה החרדית. עם זאת, הדרך עודנה ארוכה וגם בתחילתו של העשור החדש סובל המגזר ממצוקת דיור קשה.

הציבור החרדי עצמו משווע לפתרונות שיעזרו לתחזק את הבניינים לאורך זמן ועל כן יש לתת לו את הכלים לצד אכיפת החוקים ובכך לשפר את חזות העיר. על המתכננים לתת את הדעת על מערכות כמו חדרי דודים וחדרי מזגנים, פתרונות למרפסות סוכה מספיק גדולות שיוכלו לתת לדיירים מענה פונקציונאלי ואסתטי בדמות מרפסות גדולות יותר ולא מוגבלות בשטחים.

פיראטיות זה שם המשחק

בבני ברק לדוגמה ישנן תוספות פירטיות לכל בית משותף. התוספות מתבצעות ללא בקרה ומתבטאות בחדרים או חלקי חדרים, בסגירת מרפסות ובניית מרפסות חלופיות, מזגנים ממוקמים בצורה לא מבוקרת, צנרת הבניין 'מטיילת' על החזיתות ללא פיקוח וכיוב'. נכון, זוהי תופעה שאפשר למצוא בערים נוספות אך לא באותם סדרי גודל ובכל מקרה, אין הצדקה לקיומה.

בתוך כך, חוק אחזקת בניינים המתגבש, שזוכה לתמיכת הרשות להתחדשות עירונית והתאחדות האדריכלים, יחול גם על בני ברק ודומותיה. החוק עתיד להסמיך אחראי אחזקה מטעם הדיירים ומחייב כל בניין בהעסקת מתחזק מקצועי. החוק יחייב לתחזק כל בנין על פי הנדרש בתקן האחזקה של מכון התקנים ועל פי תכנית אחזקה רב שנתית. התקציב של כל בניין צריך להיות מבוקר ע”י רואה חשבון וצריך לכלול תקציב קיום הכולל ביטוח והפרשה לקרן פחת.

לאור המאפיינים הייחודיים למגזר זה, על תכנון המבנים והדירות להישמר ורסטילי כמה שיותר. כך למשל שימוש נכון בקווי הבניין שיאפשר בניה עתידית לצדדים, בערים חרדיות כמעט ואין בניין שעוד לא עבר הרחבות בניה בהתאם לזכויות הבניה בקרקע. יתרה מזאת, אורחות חייהן של המשפחות החרדיות מקבעות אותן כבר משלב מאוד מוקדם בסמוך למרכז חייהם הרוחני, לקהילה ובית הכנסת.

אחר אך מאתגר

הגיל הממוצע של רוכשי הדירות בקרב המגזר החרדי נמוך בהרבה מהממוצע הארצי ומרבית מהרוכשים הם משפחות צעירות הבנויות מזוג בתחילת שנות ה-20 לחייו להם ילד או שניים. אותה משפחה תתרחב במהרה ועל כן נדרש תכנון שיאפשר הרחבה בעתיד. כחלק מהגשת המכרזים, נדרשים המשרדים המתכננים להציג הרחבה עתידית אך בפועל העיריות אינן אוכפות זאת. כפועל יוצא רבים מהבניינים הללו זוכים לתוספות ספורדיות והמראה בהתאם.

פסיקות הלכה אסרו במשך עשרות שנים על הציבור החרדי להשתמש במעליות השבת, מה שהגביל את הבניה במוקדים החרדיים לבניינים של עד 7 קומות. והוביל לכך שבניגוד למקובל, ערך הדירות בבניינים האלה רק הולך ויורד ככל שעולים בקומות. עם זאת, מצוקת הדיור הקשה מתחילה להביא לשינוי התפישה. המגמה של בניה לגובה שהחלה בירושלים מחלחלת אט אט לערים נוספות ונראה שבעתיד הנראה לעין אחוז לא מבוטל מבני הקהילה החרדית יגורו כמו אחרים ברבי קומות.

התוכנית להתמודדות

מהניסיון של המשרד שלנו, במודיעין עילית לדוגמה, נהגנו להצמיד לכל בקשה להיתר תכנון שלב ב' שכלל תוכניות, חזיתות חתכים והתניות לביצועם. זו היתה מגמה חיובית שהעירייה לקחה על עצמה אך התקשתה לאכוף את ביצועה. בישובים אחרים כמו בבית שמש, בכל מכרז של רמ"י, מופיעה בתב"ע דרישה לתכנון הרחבות בעתיד.

לאחרונה פיתחנו במשרד מענה תכנוני משולב לדרישות הפרוגרמתיות במתחם רב שימושי: בנייני דירות בני 7 קומות ניצבים על גג של מבנה מסחר ותעסוקה. הגג פותח כפארק ירוק עטור עצים לשימוש דיירי המתחם. בתי הכנסת ממוקמים על הגג והכניסה אליהם נעשית מגינת הגג הזאת. בדרך זו, הושגו מספר מטרות: הקהילה מכונסת במתחם סגור המשולב בסביבתו באופן אינטגרלי. בתוך כך נוצרים שטחים ירוקים לשהות, בילוי בשעות הפנאי וכן הימנעות מהצורך לעלות ולרדת יותר מ-7 קומות בשבתות.

כותב הטור הוא אדריכל בני אנקשטיין, שותף במשרד V5 אדריכלים ובוני ערים.