סינרגיה בין הייטק לנדל"ן: ראיון אישי עם מנכ"ל רד בינת נכסים

רונן אילון, מנכ"ל רד בינת נכסים, זרוע הנדל"ן של קבוצת רד בינת שבשליטת האחים יהודה וזהר זיסאפל, מאמין שתמיד יהיה ביקוש למשרדים, אבל מזהיר גם משינויים אקסוגניים שעלולים לבוא מענף ההייטק. בראיון אישי ל-LEGIT הוא מדבר על האסטרטגיה של החברה, הסינרגיה בין ההייטק לנדל"ן, והכניסה לתחום חללי העבודה המשותפים. הוא אף מציע לממשלה הצעה מקורית לפתרון מצוקת הדיור, וגם חושף את האהבה הגדולה שלו – אופנועי שטח.

"העובדה שאנחנו חלק מקבוצה מובילה בתחום ההייטק בישראל מאפשרת לנו לייצר סינרגיה בין עולם הנדל"ן לעולם ההייטק. ההייטק הוא הקטר שמושך את עולם הנדל"ן בהקשר של המשרדים. יהודה וזהר תמיד אהבו נדל"ן, השקיעו בנדל"ן ופיתחו את התחום", מספר אילון.

"הכל התחיל ברמת החייל בת"א. הקמנו כאן בסוף שנות ה-70 של המאה הקודמת את בניין ההייטק הראשון – בית בינת – ומשם המשכנו באותו מודל. בהר חוצבים אנחנו מקימים כיום את מגדל רד – אחד מבנייני המשרדים היותר מודרניים וחדישים שיהיו שם. מדובר בבניין בן 17 קומות שתהיה בו חוות השרתים הגדולה בישראל. בירושלים צמאים למגדלי משרדים כמו שיש בתל אביב. אפשר בהחלט להגיד שאנחנו חברה משפחתית, אין לנו אסטרטגיה של גידול ויהי מה, אנחנו פועלים כחברה פרטית בתחום הנדל"ן, מנסים לייצר חדשנות גם בשוק המשרדים", הוא אומר.

רד בינת נכסים מהווה את זרוע הנדל"ן של קבוצת רד בינת שבשליטת האחים זיסאפל. היא מתמחה בתכנון, יזמות בנייה והשכרת שטחי משרדים ומסחר. החברה עוסקת בעיקר בהשכרת שטחי משרדים ומסחר ברמת החייל בתל אביב, ובפארקי הייטק בהר חוצבים בירושלים ובצפון ניו ג'רזי ארה"ב. בסך הכל בבעלותה ובניהולה פרויקטים המיועדים לתעשייה והייטק בשטח של כ-300,000 מ”ר. בחברה מועסקים כ-25 עובדים במגדלי זיו, בניין של החברה ברמת החייל.

החברה האם רד בינת הוקמה ב-1981 ע"י הזיסאפלים וכיום היא מונה 24 חברות העוסקות בייצור ומתן שירותים ופתרונות בתחומי טכנולוגיות תקשורת קול ונתונים. החברות בקבוצה מפתחות, מייצרות ומשווקות פתרונות עבור מגזרים שונים של תעשיית התקשורת והטלקומוניקציה. 7 מחברות הקבוצה נסחרות בבורסת הנאסד"ק בוול סטריט ושאר החברות מוחזקות בבעלות פרטית.

הפספוס, וההחלטה שהתבררה כנכונה

איילון מספר שהאסטרטגיה של רד בינת נכסים כשהיא בוחנת אם להיכנס לשוק מסוים או לאזור מסוים, מתחלקת לשניים: ראשית – לדאוג שתהיה לחברה היכרות מעמיקה עם השוק הספציפי והאזור הספציפי. שנית – צריך שיהיה שם הייטק, שחברות הייטק ישכנו כבר באזור זה. הוא מספר שהחברה מעדיפה שלא להיכנס לאזור מסוים במטרה למשוך אחריה את ההייטק, אלא מעדיפה להיכנס "כשהקרקע כבר מוכנה".

"למשל", מספר אילון, "שקלנו להיכנס לאזור התעשייה של נחל שורק. צפינו שלא יהיה שם הייטק ולכן בסוף לא נכנסנו, ובדיעבד ההחלטה התבררה כנכונה – הוא הפך למתחם למרכזים לוגיסטיים. מנגד, שקלנו להיכנס לבאר שבע ובסוף לא נכנסנו, וזה היה פספוס, אבל ייתכן שניכנס בעתיד לשם כי מוקם שם מרכז ענק להייטק וסייבר.

"אמרתי שההייטק הוא הקטר שמושך את עולם הנדל"ן, אבל יזמים צריכים לזכור שזה עלול לא להימשך כך לעד. ההייטק ידע עליות וירידות וכך יכול להיות גם בעתיד. בשנים האחרונות היתה כניסה מאוד מסיבית של חברות טכנולוגיה בינלאומיות לישראל ולכן התחום פרח, אבל זה עלול להיעצר", לדבריו.

ובינתיים, החברה מנסה לנקוט בחדשנות והחלה להכניס לבניינים שלה חוות שרתים כאמור, בבניינים קיימים וגם חדשים. "בזה יש לנו ערך מוסף אמיתי – היכולת לסנכרן בין הטכנולוגיה מחברות התקשורת של הקבוצה, לנדל"ן", אומר איילון.

– מה התחזיות שלך לשוק המשרדים בעתיד?

"אני חושב שהביקושים למשרדים ימשיכו להיות גבוהים. גם אם כן תהיה ירידה מסוימת, היא לא תהיה דרמטית, אלא אם יהיו שינויים אקסוגניים ויקרה משהו דרמטי בתחום ההייטק".

– איך תשפיע לדעתך הרכבת הקלה בגוש דן על השוק?

"הרכבת הקלה תחולל כאן הרבה תמורות לדעתי בשוק העבודה, אבל את ההייטק היא לא תשנה לדעתי. אני חושב שההייטק יישאר בעיר ת"א ולא יתפזר לערי הלוויין שעל תוואי הרכבת הקלה. מה שמוביל את ההייטק זה היכולת לגייס עובדים טובים, חברות רוצות לשבת איפה שקל לגייס עובדים. והעובדים הטובים מחפשים היום את מרכז ת"א ולכן המשרדים שם בתפוסה מלאה, ובשכר דירה גבוה. אחרי מרכז ת"א יש את הרצליה פיתוח, רמת החייל, מתחם העסקים המתפתח בבני ברק – שם מתרכז ההייטק בישראל. החברות היותר גדולות ומבוססות שלא עובדות על הדבר הבא ומגייסות גם עובדים מסוג אחר, להן כן מתאים לצאת מת"א ולהן הרכבת הקלה תסייע עד מאוד".

חללי העבודה המשותפים

אילון מספר כי החברה נכנסה זה מכבר לתחום חללי העבודה המשותפים, תחום שהולך וצובר תאוצה ופופולריות בישראל. "אנחנו רואים את זה כמוצר משלים לעיסוק שלנו שתופס נכון לעכשיו אחוז קטן מכלל הפעילות. אנחנו בוחנים אפשרות להגדיל את הפעילות של תחום זה וכן בודקים להכניס אותו לירושלים", אומר אילון.

– מה לדעתך הסיבה שהתחום לוהט כיום?

"התחום הפך פופולרי כל כך בישראל בשנה-שנתיים האחרונות כי הוא ענה על צורך, לפני כן אנשים עבדו מהבית או מחלקי בית שהם הצליחו לשכור. זה צורך בשטחים קטנים, צורך בשיתוף, בקשרים בין-אישיים, בגמישות וביעילות. גם אפקט הטרנדיות משחק תפקיד חשוב כאן. הדור הצעיר היום לא רוצה להתחייב – לא למקום עבודה, לא לסביבת עבודה, וזה עונה על הצורך הזה.

"הקריטריונים שיגרמו לחלל עבודה להיות מצליח, הם קודם כל המיקום שלו והנגישות התחבורתית אליו, וכן חלוקה נכונה של החלל, התכתבות נכונה בין השטחים הציבוריים בחלל לבין הפרטיים, וכדומה. אני פחות מאמין במה ש-WeWork מוכרת – יצירת קהילה שיתופית – אני מאמין שזה פשוט עוד סוג של נדל"ן והקהילתיות שהיא מנסה למכור היא אובר רייטד", לדברי אילון.

– ומה בעתיד?

"לגבי העתיד, אני מאמין שחללי העבודה המשותפים לא ייעלמו מהשוק, הם כאן כדי להישאר, אבל אני לא חושב שכל השוק יעבור אליהם, התחום תמיד יישאר חלק קטן מהשוק – כ-20%-10%, אני לא חושב שתהיה מהפכה נוספת בתחום. חללי העבודה המשותפים מהווה תחרות מסוימת לשוק המשרדים המסורתי, אבל הוא לא יכול לפגוע בו משמעותית.

"מה שכן, לדעתי כמה מהחברות הישראליות שפועלות בתחום ייעלמו בתוך שנתיים פחות או יותר. ליזמים ישראלים שפועלים כיום בתחום לא יהיו כיסים מספיק עמוקים כדי להפעיל את זה והם ייעלמו לדעתי. היום כולם חושבים שזה הדבר הבא ורצים להיכנס לתחום. כל יזם קטן שוכר לעצמו 3,000 מ"ר ורוצה להקים בהם חללי עבודה משותפים – הם מגלים כי שיעורי הרווח לא תמיד מצדיקים זאת.

"רד בינת נכסים כן תשאיר את הפעילות שלה בתחום חללי העבודה המשותפים – אבל כתחום משלים לעסקי הליבה שלנו. שיעורי התשואה בתחום הזה הם אמנם פי 2 בערך מהמשרדים הרגילים – סביב 15% – אבל האתגר הוא לאכלס את כל החללים ולשמור עליהם מאוכלסים", לדבריו.

– נושא אחר: מה דעתך על מדיניות הממשלה בתחום הדיור – מחיר למשתכן?

"החברה לא פועלת בשוק המגורים, אבל אני יכול להגיד שזה טוב שהמדינה עובדת קשה כדי למצוא פתרונות למצוקת הדיור, אבל הפתרונות צריכים להיות בתחום הרגולציה – בהסרת החסמים של בירוקרטיה וסחבת ומתן ודאות ליזמים. תוכנית מחיר למשתכן היא רק פלסטר, היא לא פתרון. היא לא יכולה לייצר מספיק היצע של דירות".

אילון מספק לקובעי המדיניות הצעה מקורית לפתרון בעיית ההיצע של דירות מגורים, הצעה שלוקחת את המונח "עירוב שימושים" צעד אחד קדימה. "יש היום מגמה בקרב חברות ההייטק הגדולות לעבור מהבניינים הישנים והנמוכים אל המגדלים החדשים שנבנים באזור ת"א, וטוב יעשו הרשויות המקומיות אם הן ינצלו זאת כדי להסב את בנייני המשרדים הישנים האלה – לבנייני מגורים. זה ייצור עירוב שימושים אמיתי. זה יביא לניצול מירבי של האזור – בבוקר עבודה ובלילה מגורים".

לדבריו, "זה לא סוד שהחסם המרכזי בשוק הדיור הישראלי היא הבירוקרטיה ומשך הזמן הארוך שלוקח להוציא היתר בנייה לבניין חדש או להתחדשות עירונית. במקרה שאני מדבר עליו יש כבר בניינים בנויים שעברו כבר את כל התהליכים הארוכים האלה. רק צריך להעביר אותם בתהליך קצר של שינוי ייעוד ולהתאים אותם למגורים – וכולם ירוויחו. בינתיים העיריות מפחדות לאשר את זה. הן סבורות שיש לשמור על הפרדה מוחלטת בין אזורי תעסוקה ואזורי מגורים – אבל צריך לצאת מהקונספציה הזו. זה לא מפריע, זה מפרה", אומר אילון.

– מה האסטרטגיה הניהולית שלך?

"אני מאמין בלתת מרחב לעובדים ולמנהלים שלי, אני מעודד יוזמות שלהם, אני מאמין בשיתוף פעולה איתם יותר מאשר להתקטנן ולחפש אותם בקטנות. אנחנו חברה קטנה, רוב העובדים שלנו עובדים כאן תקופות ארוכות וגם זו אסטרטגיה שלי".

– מה אתה עושה בשביל הנפש? כדי לקחת פסק זמן מהעבודה?

"התחביב שלי הוא הרבה יותר מתחביב. הוא נדבך חשוב מהחיים שלי, הוא דרך חיים. אני רוכב על אופנועי שטח בשטח, ומטפל ומתקן אותם בעצמי. התחביב הזה מקיף, הוא עונה לי על הרבה צרכים – כמו הרצון להיות בטבע, לטייל, לקחת סיכונים, לחבר בין האדם למכונה, לעבוד עם הידיים ועוד. אני גם רוכב ביחד עם הבן שלי בן ה-17, אז זה בכלל תענוג כפול ומכופל עבורי. העבודה שלנו כיום היא במחשבים, באימיילים ובדיבורים, אבל בסופו של דבר לקחת כלי עבודה ביד ולתקן או לפרק משהו – זו ההנאה הכי גדולה שיש".