מהפכת הרכבת הקלה: מה יקרה למחירי הנדל"ן בגוש דן?

הרכבת הקלה בגוש דן מביאה לשינויים ותמורות בשוק הנדל"ן המסחרי באזור, לצד מחירי הדירות בתוואי הרכבת. בשל הנגישות הגבוהה שתאפשר הרכבת הקלה, יותר ויותר חברות עוזבות את תל-אביב ועוברות להשתכן וגם לבנות פרויקטים מניבים חדשים בערי הלוויין הסמוכות בגוש דן שבהן יעבור הקו האדום של הרכבת. בערים אלה היצע המשרדים גבוה הרבה יותר, ושכר הדירה נמוכים בעשרות אחוזים מת"א.

על פי חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), המפעילה של הרכבת הקלה, ה'קו האדום' צפוי לעבור באזורים העמוסים ביותר בגוש דן ולספק שירות למספר נוסעים עצום – כ-80-100 מיליון בשנה לפי הערכות. הקו יתחיל מהתחנה המרכזית בפתח-תקווה, יעבור דרך בית החולים בלינסון, לאורך רחוב ז'בוטינסקי בבני ברק וברמת גן, ימשיך סמוך לתחנת סבידור מרכז של רכבת ישראל, יעבור בדרך בגין וליד מרכז עזריאלי, משם ימשיך לדרום הקריה, מנשיה, שדרות ירושלים ביפו, ויסתיים בדרום העיר בת-ים.

מדובר בשינוי תחבורתי דרמטי. הרכבת הקלה תבטיח זמן נסיעה קצר יחסית בין הערים והאזורים של גוש דן, וזה הופך אותם לאזורי ביקוש גבוה. ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בדק את השפעת הרכבת הקלה על הנדל"ן בתל אביב, ובערי גוש דן הסמוכות דוגמת בת ים, רמת גן, גבעתיים, בני ברק ופתח תקווה, בשנתיים האחרונות לפי נתוני עסקאות מכירת הדירות, ולפי הממצאים של הבדיקה הוא מספק תחזיות להתנהגות המחירים אחרי סיום עבודות הרכבת.

לדבריו, בתי מגורים הממוקמים ממש על התוואי או בצמוד אליו לא יהנו מ"פרמיה" במחיר, עקב מטרדי הרעש הצפויים מהרכבת והנוסעים. הוא סבור כי היתרון שבנגישות המיידית לרכבת יתקזז עם המטרד, ולכן להערכתו רמות המחירים למגורים יהיו פחות או יותר זהות.

לעומת זאת, לדברי כהן, בתי מגורים הממוקמים ב"קו שני" מהרכבת, או בטווח של עד כ-200-300 מטרים הליכה, יקבלו בממוצע "פרמיה" של כ-8%-15% הודות לשילוב המנצח של נגישות מעולה ועדיין מיקום שקט יחסית. לדוגמא כהן מציין את שכונת הגפן ברמת גן, שקרובה לרכבת אך עדיין שקטה מספיק, שבה המחירים היום עומדים על 24 אלף שקל למטר, וצפויים לעלות בכ-10%-12% להערכתו.

כהן צופה "פרמיה" גבוהה במיוחד של כ-20% דווקא לדירות מגורים בשכונות הדרומיות של תל אביב ולמיקומים קרובים לרכבת בערים הסמוכות, שיהפכו כעת לנגישים הרבה יותר למרכז העסקים של תל אביב. לדוגמא – שכונות מונטיפיורי.

בנוסף, הוא צופה פרמיה משמעותית למגדלי עסקים ומשרדים וכן לחנויות ומקומות בילוי הממוקמים לאורך ציר הרכבת ובממשק קרוב אליו, בשיעור של 10%-20%, ובמיוחד לאורך הקטע המרכזי של הרכבת הממוקם מול ה"סיטי" החדשה של תל אביב ההולכת ונרקמת במשולש הרחובות קרליבך-חשמונאים-בגין וכן במוקדי מסחר ועסקים נוספים דוגמת רחוב ז'בוטינסקי ברמת גן / בני ברק/ פתח תקווה וכן בשדרות ירושלים ביפו.

ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, מתכננת ערים, אומרת כי במיוחד ייהנו מהרכבת הקלה מרכזי הערים, שיתאפיינו יותר ויותר בביקושים למגורים בקרבת הרכבת וכן שימושים מעורבים, כלומר מגורים, מסחר, משרדים ובילוי.

כל אלה, היא אומרת, יתרמו מאוד לקיצור זמני הנסיעה של רבבות ישראלים שיגיעו מערי הלוויין לעבודה, קניות או בילוי בתל אביב ולהיפך. בכך, היא אומרת, תתרום הרכבת הקלה לא רק לאיכות החיים של האזרח הפרטי, אלא גם תחסוך סכומי עתק למשק הלאומי ותתרום למלחמה בפקקים.

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, "בהתחלה לא באמת האמינו ברכבת הקלה, אפילו חצי לגלגו. ככל שהזמן עבר כולם ראו שהפרויקט קורם עור וגידים. זה גורם לעלייה בעניין שחברות וגופים מגלים בצירים הראשיים, במיקומן של תחנות הרכבת, במגדלי המשרדים, במרכזים המסחריים שעתידים לקום בסמוך לצירים ועוד. ומכאן, ככל שעולים הביקושים, עולים גם ההיצעים. ובאמת, יזמים חכמים מבינים ומגלים את הפוטנציאל לאורך הקווים האלה, חלקם לוקחים את הנושא לכיוון של מרכזי מסחר קטנים וחלקם מרימים מגדלי ענק. חברות חדשות שנכנסות לשוק ישקלו ביתר חיוב לעבור אל ערי הלוויין, נראה כי השוק מאמין בפוטנציאל הזה".

דוד רפאל, מנכ"ל "רפאל נדל"ן", מוסיף: "צריכת התחבורה הציבורית עם סיומן של עבודות הרכבת הקלה בגוש דן תשנה לחלוטין את הדרך בה אנשים בוחרים להתנייד מהבית לעבודה וחזרה. כתוצאה מכך, יש פוטנציאל אדיר לשילוב שבין בנייני מגורים לבנייני משרדים ומסחר בתוואי הרכבת. עליית המחירים לה אני צופה, היא פוטנציאל גדול מבחינת וגם עבור חברות הנדל"ן המחפשות אפיק בטוח להשקעה".

חיים מאור, מנהל השיווק של חברת מגדלי ישראל, אומר כי "בעלי המשרדים והמשתמשים הפוטנציאליים רוצים נוחות מקסימלית לעובדיהם. כשהם רואים שהנגישות התחבורתית תהיה טובה הם מבינים שמדובר במתכון מנצח עבורם".

אסף כהנר, מנהל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, ציין דווקא כי "בתחום של נכסים למגורים אנחנו עוד לא רואים מודעות גבוהה של הרוכשים לסוגיית הרכבת הקלה. למרות שהעבודות נמצאות בעיצומן האנשים עדיין סקפטיים, שבעים מהבטחות עבר, וניתן לומר ששוק הדירות החדשות למגורים הנמצאות בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה עדיין לא מתמחר את ההשפעה של השלכות תוואי הרכבת.

"אנחנו כן רואים ציבור קטן של משקיעים מתוחכמים שמבצעים רכישות בסמוך לתוואי הרכבת הקלה. בדרך כלל הרכישה תלווה בתחקיר מאוד עמוק של השוק וניסיון לאתר את אותם נכסים שנמצאים בתמחור חסר משמעותי ביחס לשוק".

לדבריו, "אנחנו כן רואים מודעות הרבה יותר גבוהה לנושא של הרכבת הקלה כאשר מדובר במשרדים ונכסים מסחריים. בתחום המשרדים קיימת העדפה לנכסים שנמצאים בסמיכות קרובה לתחנות הרכבת הקלה, והדבר גם בא לידי ביטוי כבר היום בתמחור עודף לאותם משרדים. בתחום נכסי המסחר אנחנו רואים שהעבודות על הרכבת הקלה פוגעות היום בפעילות העסקית של חנויות ובתי עסק הנמצאים בקרבת מקום, אבל אנחנו גם רואים משקיעים שעטים על נכסי מסחר הנמצאים כיום בקשיים מתוך מטרה להשביח את השקעתם לאחר סיום העבודות".