"ימי תוכנית מחיר למשתכן של השר משה כחלון ספורים"

"ימיה של תוכנית מחיר למשתכן ספורים לדעתי. יש בה הרבה יותר כשלים מיתרונות", כך סבור יזם הנדל"ן זאב יוכלמן, הבעלים של חברת Y-Group. יוכלמן טוען בראיון ל-LEGIT כי "התוכנית לא משרתת את המטרה, היא לא שוויונית ויוצרת עיוות לא נורמלי בשוק הנדל"ן".

– שר האוצר משה כחלון חוזר ומצהיר שמחיר למשתכן כאן כדי להישאר

"לדעתי, הצהרות לחוד ומציאות לחוד. הסיסמאות של כחלון נשמעות יפה אבל הן רק סיסמאות ללא תוצאות. בפועל תוכנית מחיר למשתכן מיצתה את עצמה", טוען יוכלמן.

יוכלמן הקים את חברת ייזום הנדל"ן בשנת 2014. החברה עוסקת בקבוצות רכישה של מגורי יוקרה ומאחוריה מספר פרויקטים בהרצליה, רמת השרון ובת"א. בימים אלה החברה משווקת פרויקט מגורי יוקרה על חוף הכנרת (הרחבה בהמשך).

בראיון יוכלמן יוצא בביקורת נגד מדיניות הממשלה בשוק הדיור, הוא מתלונן על הבירוקרטיה והסחבת ברשויות המקומיות שמקשות מאוד לדבריו על יזמי הנדל"ן, ומציע מספר פתרונות אפשריים למצוקת הדיור בישראל. כל זה בנשימה אחת, נציין, עם שיווק פרויקט יוקרה עם דירות במחירים שרק האלפיון העליון יכול לרכוש.

לדברי יוכלמן, "שר האוצר רצה למצוא פתרונות לזוגות צעירים ולהוזיל את מחירי הדירות, אבל בפועל התוכנית שלו לא טובה. לראייה, אנחנו רואים מכרזים שבכלל לא זוכים להצעות מיזמים, רואים פרויקטים שלא יוצאים את הפועל, עיכובים אדירים ביציאה לפועל, אחוז ביטולים גבוה, סירובים של זוכים לקחת את הדירות, ועוד".

יוכלמן סבור כי "הכוונה במחיר למשתכן טובה אבל הביצוע לא טוב. אני חושב שהציבור כבר איבד אמון בתוכנית בניגוד למה ששר האוצר טוען. הרבה אנשים פרטיים שדיברתי איתם כבר התייאשו מההגרלות ומהסיפורים של האוצר ומגחכים כשהם מחפשים דירות במרכז ומציעים להם דירות בצפון או הדרום הארץ. אני בפירוש חושב שזה לא יעבוד לאורך זמן".

הוא מסביר: "לפי התוכנית, אדם שזכה בדירת מחיר למשתכן בהרצליה מקבל מהמדינה הטבה שמגיעה ל-400 ו-500 אלף שקל. מנגד, אדם שזכה במחיר למשתכן בשדרות מקבל מהמדינה הנחה של 50-80 אלף שקל. אי אפשר להסביר את זה, דווקא האוכלוסיה החזקה יותר, שמסוגלת לרכוש דירות בהרצליה, מקבלת סיוע גדול יותר מהמדינה מאשר האוכלוסיה החלשה שצריכה ללכת לקנות דירה בשדרות – זה לא הגיוני. אני רואה למשל דירות מחיר למשתכן בשכונת נווה זמר ברעננה שמגיעות למחיר של 4 מיליון שקל – אחרי ההנחה הממשלתית. זה מגוחך, מה לזה ולמחיר למשתכן?", הוא תוהה.

"אני רואה אנשים שמתגוררים לדוגמא בשכירות בהרצליה, מתמודדים במחיר למשתכן רק בגלל ההטבה הכספית, זוכים בדירה בעפולה – ומשכירים אותה רק כדי להמשיך לגור בשכירות בהרצליה. זה עקום, זה לא הגיוני. יש גם זוגות צעירים שמתמודדים במחיר למשתכן, מצליחים כבר לזכות בהגרלה – אבל זוכים בדירת חמישה חדרים בעוד שהם צריכים שלושה. זה עוד אבסורד", לדבריו.

יוכלמן מציין לרעה גם את איכות הבנייה של דירות מחיר למשתכן. הוא סבור כי בהכרח מדובר באיכות ירודה וברמת ביצוע נמוכה. "כחלון יוצר את השיכונים הבאים, את בנייני הרכבות הישנים והלא טובים שאנחנו מכירים", אומר יוכלמן. "אני רואה פרויקטים מסוימים שבהם הקבלנים צוחקים על שר האוצר ואומרים: 'בנינו בניינים חדשים ב-2017 – בלי מעלית ובלי חניונים מקורים. למה? כי לא היינו חייבים. בונים עם חומרים זולים מסין ועוד ועוד, אז איזה מטרה בדיוק השגנו?", הוא תוהה.

לדבריו, גם הצרכנים יצביעו ברגליים: "אם יהיו שני בניינים סמוכים, אחד שנבנה במחיר למשתכן ושני שנבנה לשוק החופשי. הם לא יהיו אותם בניינים, הקהל לא יהיה אותו קהל, הדירות לא יהיו אותן דירות, וזה ברור מה יהיה שווה יותר ומה הצרכנים יירצו יותר. דירות מחיר למשתכן עלו פחות, נראות פחות, שוות פחות ויהיו פחות", הוא אומר.

– אז מה לדעתך צריך לעשות?

"אני בכלל חושב שהתערבות ממשלתית בשוק חופשי זה דבר לא בריא. יש תנאי שוק – ויזמים, קבלנים וצרכנים יודעים להתנהל בתנאי השוק האלה. הסיוע הממשלתי צריך לדעתי להיות בדיור להשכרה, שם המדינה יכולה לפקח ולנהל את כל השוק. אין חובה שכולם ייקנו דירה, בתנאי שוק מסוימים זה לא כלכלי בעליל. אני לא בעד שזוגות צעירים ישעבדו את עצמם לדעת בהנחה שזו החלופה היחידה".

"אני באמת חושב שיש ויהיה ביקוש גדול מאוד לנדל"ן בישראל", מוסיף יוכלמן. "השוק הישראלי הוא שוק גדול וימשיך להיות כזה בגלל ההגירה החיובית שיש כאן והתפתחות האוכלוסיה, והצימאון של יהדות חו"ל לרכוש בית בישראל. השוק הזה ימשיך להתפתח ולא יעזור כחלון שמנסה לצנן את השוק ולא אף גורם אחר. תנאי שוק מכתיבים את כיוון השוק, והשוק בהחלט מושך קדימה. יש ביקושים והם רק יגברו ומה שיקרה הוא בדיוק מה שקרה בתקופת יאיר לפיד ומע"מ אפס והמחאה החברתית – כשייפתח המשפך של הביקושים העצורים יווצר בדיוק המצב ההפוך מזה שכחלון מכוון אליו. תוסיף לזה גם הרבה מאוד מתוסכלים שיקבלו דירות מחיר למשתכן ויבינו שמכרו להם סיפור".

בירוקרטיה, בירוקרטיה, בירוקרטיה

כמו יזמי נדל"ן רבים אחרים, יוכלמן מתלונן על הבירוקרטיה בהליכי הרישוי ברשויות המקומיות, וטוען כי זה הגורם שמקשה במידה הרבה ביותר על קבוצות רכישה ופרויקטי נדל"ן. "הרשויות הן החסם הגדול ביותר לשוק הנדל"ן בישראל", הוא אומר. "יזמים שרוצים לבנות ברשויות אוכלים מרורים, אם זה בפרויקטי מחיר למשתכן, או בהתחדשות עירונית או ביזמות רגילה. אפילו מינהל הדיור לא מצליח להשתלט על הפקידים ברשויות המקומיות".

הוא מוסיף: "רוב הרשויות המקומיות מתנהגות בצורה מחפירה. אני בונה ברמת גן, בהרצליה, ברמת השרון – וחוסר היעילות שם מזוויע, קשה מאוד לעבוד איתם, הבירוקרטיה קשה ומכבידה. מנגד, דווקא למרבה הפלא, עירייה כמו ת"א שנתפסת כרשות קשה ואיטית, יש לי רק מילים טובות לומר עליה. כך גם עיריית טבריה, תהליך הרישוי של פרויקט גדול שלי שם עבר בצורה חלקה וטובה. הם בזרועות פתוחות ליזמים ונותנים להם לפתח את העיר ולא מעכבים ומטרפדים כמו שאר הרשויות המקומיות".

"בהרבה מקרים מול הרשויות המקומיות אתה מוצא את עצמך נמשך בזמנים ומעוכב סתם. יש רשויות שחיכיתי להם שנה וחצי ויותר לאישור ואין שום סיבה שזה יקרה. רשות אחת אמרה לי פעם משהו הזוי כמו 'נכון, לפי החוק אנחנו אמורים למסור את תיק המידע תוך זמן קצוב – אבל לא נעמוד בזה, תעשה מה שאתה רוצה'. פשוט חוסר יעילות משווע. יש רשויות שמטרפדות את הפרויקטים מתוך אינטרסים. יש ערים שלא רוצות לקדם מגורים במרכזי העיר כי זה ידרוש מהן הוצאות תקציביות לשיפור התשתיות ולהקמת מוסדות חינוך וכדומה", הוא אומר.

"יש בישראל הרבה יזמים טובים, לא חסרות עתודות קרקע בניגוד למה שאומרים, יש פרויקטים לאומיים, יש התחדשות עירונית, וכדומה – הבעיה היא רק הבירוקרטיה. שוק הנדל"ן זה קליקה קטנה. אנחנו מכירים אחד את השני, מדברים אחד עם השני, ומקטרים אחד לשני. אתה שומע את אותם דברים מכולם על הרשויות. בודדות הן הרשויות שאפשר להגיד עליהן רק מילים טובות וזה לא צריך להיות כך. היזם הוא זה שמסתכן, משקיע כספים מההון העצמי שלו, הוא זה שבונה ומפתח את הערים – והרשות במקום לחבק אותו ולתת לו רוח גבית, רק מקשות ומסבכות. יש היום ערים מאוד ספציפיות שבהן יזמים לא מוכנים לקחת פרויקטים ולא משנה באיזה מחיר".

-איך צריך לטפל בעניין?

"אם שוק הנדל"ן היה מתנהל ללא חסמים ומעצורים של בירוקרטיה כמו שאנחנו רואים ברשויות המקומיות, בוודאי היה ניתן להאיץ את כל התהליכים, ובשביל זה צריך לטפל ברשויות המקומיות. תראה לדוגמא בארה"ב. פרויקטי נדל"ן שם מאושרים הרבה יותר מהר ולעתים במסלול אוטומטי אפילו – אם עובר הדד ליין לאישור הפרויקט והאישור לא מגיע – זה נחשב שניתן אישור. כך זה צריך לעבוד גם בישראל".

עוד מוסיף יוכלמן: "היו דיבורים גבוהים של האוצר, הקימו מטה דיור שהתיימר לשחרר את החסמים, שהתיימר לפתור בעיות מול רשויות מקומיות וכדומה… סיפורים לחוד ומציאות לחוד. פרויקטים שלמים פשוט עומדים ולא מתאכלסים בגלל בירוקרטיה של הרשויות. שכונות שלמות תקועות והיזמים בכלל לא קיבלו את הקרקע לידיהם, אפילו אחרי ששילמו אגרות בנייה. זה אבסורד.

"כיום קבלן שקונה קרקע, פרק הזמן עד שהוא מגיע למסירת הדירות ולרווחים מהפרויקט הוא ארוך מדי ואפשר היה לקצר אותו משמעותית. בגלל הבירוקרטיה, בפרק הזמן הארוך הזה הכסף שלו 'תפוס' והוא מנוע מלעשות עוד פרויקטים. ולכן אנחנו רואים קבלנים שבונים פחות, התחלות הבנייה יורדות, ומחירי הדירות עולים בהתאם – זה כל הסיפור", לדבריו.

הפרויקט בכנרת

קבוצת יוכלמן משווקת בימים אלה את פרויקט אגם (AGAM RESIDENCE) בטבריה, בניין דירות יוקרה של 207 יחידות דיור ב-11 קומות מעל קומת מסחר על שפת הכנרת. הפרויקט צפוי להיבנות על מגרש בשטח של כ-11.5 דונם ויכיל דירות מגורים ושטחי מסחר בשטח של כ-2,000 מ"ר. הפרויקט תוכנן ע"י מבל אדריכלים, והיקפו בכספי נאמד בכ-300 מיליון שקל. לאחרונה יוכלמן קיבל היתר חפירה ומעריך כי היתר בנייה מלא יתקבל בחודשיים הקרובים. מסירת הדירות צפויה בעוד כשלוש שנים.

דירות הנופש (Weekend apartment) בפרויקט יהיו בבעלות הדיירים ויהיו ניתנות לשימוש בכל ימות השנה, בניגוד לדירות נופש רגילות שמוגדרות לשימוש בתאריכים ספציפיים בלבד בכל שנה. הדירות בבניין יהיו מ-40 מטר (שני חדרים ומרפסת) במחיר של כ-700-800 אלף שקל, ועד 200 מטר במחיר של עד 5 מיליון שקל. מדובר במחיר של כ-17-18 אלף שקל למטר. יוכלמן מדווח כי עד כה נמכרו כ-120 דירות בפרויקט, כשדירות הפנטהאוז נמכרו ראשונות במחירים של 3-5 מיליון שקל.

לדבריו, "קנו אצלי לא מעט בעלי סירות מהאלפיון העליון ואפילו יותר. וגם משפחות ממוצעות שהשקיעו וקנו דירת שלושה חדרים בפרויקט. הקהל מאוד מגוון, רוב הרוכשים הם אנשי עסקים ישראלים ברמה הכי גבוהה שקנו דירות לשימוש אישי. עורכי דין בכירים, שמאים, מנהלי רשתות בתי מלון, הייטקיסטים מצליחים, רופאים ועוד".

זאב יוכלמן | אישי

יוכלמן, משפטן בהכשרתו, הגיע מתחום המסים. הוא עבד כ-12 שנה ברשות המסים ותפקידו האחרון שם היה סגן מנהל רשות המסים לתכנון ואסטרטגיה. השלב הבא היה או להתמודד על תפקיד מנהל רשות המסים, או לפרוש, ויוכלמן העדיף לצאת לשוק הפרטי.

ב-2008 הוא פרש מהרשות ועבר לנהל את קבוצת הנדל"ן בסר. שנה וחצי לאחר מכן הוא החליט להקים פעילות עצמאית והתרכז בשני תחומים: אנרגיה ירוקה – הקים את חברת בטר פלאנט, שבנתה כ-170 מתקנים סולאריים ברחבי הארץ לפני שנמכרה לפני כשנה. התחום השני היה הנדל"ן – שותפות עם חברה אחרת להקמת פרויקטי נדל"ן. ב-2014 כאמור הוא הקים את קבוצת יוכלמן ומאז ועד היום פועל בתחום קבוצות הרכישה.

– מה אתה עושה בשביל הנפש, כדי לקחת פסק זמן מהעבודה?

"בשביל הנפש יש לי שני תחביבים גדולים. האחד הוא רכיבה על אופנועי שטח בארץ ובחו"ל – זה הדבר המרגיע והמשחרר ביותר בשבילי – כשאני מרגיש את האדרנלין מצד אחד ואת הטבע מהצד השני, אני בעננים.

"תחביב שני שלי הוא כל מה שקשור בספורט מים. אגב, הפרויקט בכנרת התחיל בגלל האהבה שלי לכנרת וההבנה של הפוטנציאל הקיים בה. בזמני החופשי אני מגיע המון לכנרת לעסוק בספורט ימי. החבר'ה שלי יודעים שאני מסוגל לסיים פגישה ולצאת אחריה מיד לכנרת, ואחרי שעה וחצי בערך אני כבר מדבר איתם מהמים. אני גם מאוד מתחבר לצד ההיסטורי של הכנרת וחושב שיש פה חיבור עוצמתי בין ההיסטוריה לעולם העכשווי. באמצע השבוע אני אוהב לבלות עם המשפחה, לצאת למסעדות טובות, להיפגש עם חברים".