"החרדים משוועים לדירות - הם 'שותים' אותן"

"במגזר החרדי משוועים לדירות – וכשיוצאות דירות לשיווק, 'שותים' אותן", כך אומר שלום שמעון, מנכ"ל החברה הכלכלית בני ברק, בראיון ל-LEG!T.
בחברה הכלכלית טוענים כי בשנתיים הקרובות יהיה שיווק מאסיבי של קרקעות לדירות חדשות למגזר החרדי בבני ברק.

גם האחראי על מתחם העסקים החדש בבני ברק טוען כי אלפי דירות בשנה-שנתיים הקרובות זה מציאותי. ומנגד, היזמים טוענים כי אלה סתם דיבורים ובפועל אין מה לצפות לבשורה לפחות בחמש השנים הקרובות. ומה אומרים בני המגזר החרדי עצמם? LEGIT מספק הצצה אל מאחורי הקלעים של המגזר החרדי.

בבני ברק אושרה לפני מספר חודשים תוכנית מתאר ענקית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב שבמנהל התכנון, שבמסגרתה ייבנו עוד 10,000 דירות חדשות בעיר, בפרויקטים של התחדשות עירונית וכן ביזמות רגילה. החברה הכלכלית תהיה מעורבת בכ-2000 יחידות דיור במתחמים שבבעלותה, ובעוד מתחם של 2500 יחידות דיור בקרקע שהחברה קיבלה על עצמה לפתח מטעם המנהל. כל שאר יחידות הדיור ייצאו למכרזים לחברות בנייה וליזמים.

החברה הכלכלית משמשת זרוע ביצועית ומנוף יזמי וכלכלי מטעם העירייה. שמעון טוען כי הקרקעות שבבעלות החברה הכלכלית נמצאות כבר בתהליכי יציאה למכרז – מתוך 1500 יחידות הדיור, יצאה למכרז כבר קרקע לבנייה של 300 יחידות דיור, קרקע לעוד 300 דירות תצא בקרוב, ובמהלך 2018-2019 תושלם המכירה של כל הקרקעות ליזמים.

"לראש העיר הנוכחי יש אג'נדה להרחיב את העיר ולהכניס כמעט 40-50 אלף תושבים חדשים – זה כמעט עיר שלמה. הדירות יותאמו כמובן לציבור החרדי, וזה המקום שלנו לסייע לבני המגזר", אומר שמעון.

את הדברים של שמעון מחזק גם ישראל לייזר, ראש מינהלת ה-BBC, מתחם העסקים החדש של בני ברק (ר"ת בני ברק ביזנס סנטר), שמדבר אף הוא בשמה של העירייה. לייזר

סבור כי 10,000 דירות חדשות בשנתיים הקרובות זה לא מופרך אלא מציאותי ביותר.

"עיריית בני ברק לא צריכה קבלות, היא כבר הביאה קבלות. יש כבר כ-1,200 יחידות דיור שיצאו למכרז ועוד מספר דומה כבר נמצאות בשלבים שונים של בנייה, והאחרות ייצאו גם כן בשנה-שנתיים הקרובות. יש תוכנית שנמצאת עכשיו בותמ"ל לעוד 2500 דירות".

"הכול דיבורים"

בניגוד לדבריהם של שני נציגי עיריית בני ברק, יזם נדל"ן חרדי שאיתו דיברנו, יהודה הרציג בעלי הרציג נדל"ן, הרבה פחות אופטימי בכל הקשור לבנייה למגזר בקרוב. "כיום אין לנו פעילות כלשהי במגזר החרדי כי פשוט אין היום איפה לבנות. אין היום קרקעות שמיועדות לבנייה למגזר החרדי. נכון לרגע זה אין שום קרקע פנויה בריכוז חרדי במרכז בוודאי, וגם דרומה וצפונה. אין קרקע בנמצא בכלל. דיבורים על 10,000 דירות חדשות בבני ברק, מחיר למשתכן, שכונות חדשות – כרגע זה רק דיבורים שעדיין לא הגיע לשלב המעשים".

לדבריו, "לפי מה שאני יודע, מדובר על קרקעות שעדיין לא עברו פיתוח או תב"ע והן רחוקות מזה. כרגע אין מכרז באופק. כמו שאני מכיר את המערכת מדובר בכמה שנים טובות עד שהדירות ייצאו למכרז, ולתב"ע תוסיף עוד כמה שנים. אם נדבר על התחלת בנייה בעוד 5 שנים – זה יהיה אופטימי. זה ששלום ולייזר רוצים להציג את בני ברק כעיר מתפתחת זה טוב ויפה, אבל זה מתוך אינטרסים כאלה ואחרים. אני מתייחס למעשים ולא לדיבורים", אמר הרציג.

לא נותנים הנחות – אבל כן דואגים לציבור החרדי

שמעון שלום ממשיך להציג את התוכניות השאפתניות של העירייה: "לציבור החרדי יש צרכים מיוחדים והיזמים שיבנו חייבים לתת להם מענה. כל הדירות ייבנו בבניינים של לא יותר מ-6 קומות ועוד קומת פנטהאוז – סה"כ 7 קומות; יהיו מרפסות לסוכות, כיורים לנטילת ידיים שנמצאים מחוץ למבני השירותים בהתאם להלכה, שטחים ציבוריים קטנים יותר לטובת שטח מוגדל לדירה, ועוד. רוב הדירות יהיו בנות שלושה וארבעה חדרים בגודל 75 ו-90 מ"ר, יהיו גם דירות חמישה חדרים של 100 מטר, אבל לא הרבה. בחלק מהבניינים יהיו גם דירות גן, ודירות פנטהאוז וכדומה", לדברי שמעון.

הוא מוסיף כי "הבנייה תהיה בכמה מקבצים – 2500 יחידות דיור ייבנו בצפון העיר, בתוך פרדס כץ ייבנו עוד 1500 דירות, בשוק פרדס כץ ייבנו עוד 400 דירות, ועוד מספר מקבצים כמו למשל ליד קוקה קולה. המתכונת של הבנייה תהיה באבולוציה של תמ"א 38 אבל לא במתכונת המקובלת – לוקחים בניין שבו ארבע דירות ו-4 משפחות, הורסים אותו ובונים בניין ל-16 משפחות".

שמעון הדגיש כי החברה הכלכלית בני ברק לא מוכרת את הקרקעות לדירות בהנחה. "הדירות יימכרו במחירי שוק. מבחינתנו מחיר המינימום לקרקע לבנייה הוא המחיר השמאי שנמצא אצלנו בתיבת המכרזים – סדר גודל של 500 אלף שקל לקרקע לדירה. דירת שלושה חדרים תעלה לרוכשים כ-1.350 מיליון שקל, דירות ארבעה וחמישה חדרים יגיעו ל-1.8 מיליון שקל – והן ייחטפו תוך זמן לא רב וללא מאמץ רב", לדבריו.

הוא מודה, כי "ימשיך להיות צפוף בבני ברק, אני גם מעריך שמי שיקנה את הדירות החדשות גם יפצל אותן וישכיר כדי לממן את המשכנתא, כפי שקורה היום. אבל אנשים בבני ברק שמחים גם במתכונת הזו. היזם הראשון שקנה מאיתנו קרקע כבר מכר את כל הדירות גם לפני הפינוי. יש קונים, הציבור החרדי 'שותה' את הדירות. מה שהחברה הכלכלית עושה למען בני המגזר, זה לדאוג שהדירות יהיו מותאמות לצרכים שלהם, גם אם לא ניתנת הנחה מצידנו. וכן, בזה שאנחנו מקצים עוד 10,000 דירות בבני ברק, אנחנו חוסכים מהציבור החרדי את הצורך לברוח לערי פריפריה חרדיות".

"בנוסף", אומר שמעון, "אנחנו גם מוודאים שהקבלנים שבונים למגזר החרדי עומדים בקריטריונים הלכתיים מקובלים, הם צריכים להכיר את אורחות החיים של הציבור החרדי ואת הצרכים שלהם. כשקבלן חילוני נכנס לבני ברק, מומלץ לו להכניס לתוך המערכת שלו את שועלי השוק שמכירים את המגזר החרדי והם יסייעו לו להגיע לתמהיל נכון של דירות ולתקשורת נכונה עם הציבור החרדי שבאמת הוא ציבור מיוחד".

ישראל לייזר מוסיף בעניין זה, כי "עד כה, כל היזמים שזכו במכרזים לבנייה למגורים בבני ברק – אלו חברות חרדיות. כל הדירות במתחמים האלו יהיו מותאמות לבני המגזר החרדי".

– איך ניתן להבטיח שהרוכשים יהיו רק בני המגזר החרדי?

לייזר: "הקבלן שזכה אומנם לא יגרש ציבור חילוני שיבוא לקנות ממנו דירה בבני ברק, אבל מניסיוני – חילונים לא רוצים לגור איפה שחרדים גרים. הפוך זה אחרת – החרדים כן יסכימו לגור עם חילונים. עיריית בני ברק לא יכולה להכריח קבלנים למי למכור, אבל היא כן תכניס לתב"ע קריטריון שהדירה צריכה להיות עם מרפסת סוכה למשל – ואז החרדים ירצו לקנות. הציבור החרדי מוכן ורוצה לקנות דירות, אבל במחיר שהוא מוכן לשלם. בבני ברק היזמים יודעים שאם הם ימכרו דירת 3 חדרים ב-1.6 מיליון שקל, אז לא יקנו מהם ולכן הם מתאימים את המחיר לאוכלוסיה ולמיקום".

– איך העירייה ומנהיגי המגזר עוזרים לחרדים למצוא דירות?

לייזר: "הרבנים עושים לילות כימים בניסיון למצוא מקום מגורים לבני המגזר החרדי, אבל המדינה לא ממש עוזרת, העיריות החילוניות לא ממש רוצות חרדים אצלם. מכנים אותנו, וסליחה על הביטוי, 'השחורים האלה'. בציבור החרדי לא תשמע מילים כאלה על החילונים. החרדים עצמם כן יודעים להסתדר עם כולם והם יגורו איפה שיתנו להם. אם המדינה תבוא ותכניס למחיר למשתכן מספיק דירות גם לחרדים – זה מה שיכול להשפיע על המחירים. יש כאן דור שלם בציבור החרדי שצריך דירות".

מחסור של 40-60 אלף דירות במגזר החרדי

יהודה הרציג מתייחס למצוקת הדיור של הציבור החרדי, ואומר כי "נכון להיום יש מחסור של 40-60 אלף דירות במגזר, ובגלל המצוקה הזו הציבור החרדי גר בתנאים-לא תנאים. רוב הזוגות גרים היום בדירת חדר עם שלושה ילדים, מקסימום שני חדרים, ומחירי השכירות רק הולכים ומאמירים ואין פתרון אחר. ובדיוק מאותה סיבה גם מחירי הדירות לקנייה, אם יש, הגיעו לרמות חסרות תקדים. דירה שעלתה לפני 10 שנים במודיעין עילית כ-100 אלף דולר, היום נמכרת באלעד בסביבות 1.5-1.8 מיליון שקל".

גם הרציג מסכים שהממשלה לא עוזרת לציבור החרדי: "יש הרבה מה לעשות ולפתח עבור המגזר, כמו התחדשות עירונית בבני ברק למשל, אבל האם מישהו למעלה באמת רוצה לעשות? אני לא חושב. למעט קצת טפטופים, לא באמת בונים למגזר החרדי. אם יקימו עיר חרדית חדשה במרחק עד שעה נסיעה מהמרכז, אני בטוח ש-5000 דירות שם במחירים של עד מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, ייחטפו בתוך פחות מחודשיים, באחריות. אני מכיר בניינים וגם שכונות שלמות שלא יצאו בכלל למכירה לכלל הציבור אלא נסגרו כולו בתוך בית כנסת אחד – עד עדי כך הצורך חזק".

באשר לצרכים המיוחדים של בני המגזר, הרציג טוען כי "הרוב מעדיפים באמת בית בבעלות ולא דירות להשכרה. הזוגות מתפשרים על איכות הדירה, על המיקום שלה – מוכנים לנסוע עד שעה מהמרכז. ההון העצמי לדירה בד"כ מגיע מההורים – כמה מאות אלפי שקלים, ואת השאר הזוג משלים בעזרת משכנתא".

בשונה מלייזר שטען כי החרדים כן יגורו עם חילונים, הרציג טוען כי "הציבור החרדי צריך את האוכלוסיה הסגורה שלו – הוא לא יהיו מוכן לגור עם אוכלוסיה מעורבת; הוא צריך שיהיו בתי כנסת בקרבת מקום, וגם מבחינת גובה הבניין – הציבור החרדי לא יגור במגדלים, מקסימום בבניין בן 7 קומות, וזאת מהסיבה הפשוטה שבשבת הרוב לא משתמשים במעלית, גם אם היא מוגדרת 'מעלית שבת', ולכן הגובה המקסימלי שהוא יהיה מוכן לטפס זה 7 קומות.

– המגזר החרדי ידוע בדאגה בקנאות לאנשיו. איך זה מתבטא בשוק הנדל"ן?

הרציג: "נכון. לדאוג בקנאות לאנשי המגזר זה מה שיפה בו – אם תהיה משפחה חרדית שאין לה מה לאכול, הסביבה שלה תדע מזה וידאגו להם. בנוגע לדירות זה לא בא הרבה לביטוי – אין איזושהי עמותה שמחלקת דירות לאנשי המגזר, אבל כן דואגים לצרכים המיוחדים שלהם בכל הנוגע ליזמות.

כמו שמעון ולייזר, גם הרציג מודה כי הדירות שנבנות מותאמות לבני המגזר החרדי: "חדר הורים בגודל גדול יותר, פחות שטח במטבח לטובת יותר שטח בסלון, מטבח יותר סגור, כיורי רחצה וכיורי נטילה, כיורים מופרדים במטבח לחלב-בשר, התכנון צריך גם לאפשר לפתוח שולחן שבת בצורה ראויה ומכובדת, לא בפינת אוכל כמו שאנחנו מכירים בדירות, ועוד.

"בתכנון החיצוני של הבניין – חייבים שיהיו מעליות שיכולות לעמוד במעמסה כי בבניין ממוצע של 7 קומות ו-30 משפחות יש פחות או יותר כ-200 ילדים, יש את העניין של מרפסות סוכה שצריכות לעמוד בקריטריונים הלכתיים, והיזם צריך לשים לב לפרטים האלה, כי אחד שלא ישים לב לא יצליח למכור הרבה למגזר החרדי בטווח רחוק", טוען הרציג.

אנשי הנדל"ן המובילים במגזר החרדי

ואת מי בתחום הנדל"ן מעריכים בני המגזר החרדי? לפי סקר שפורסם לאחרונה באתר האינטרנט למגזר החרדי "ביזנעס" 33% מהציבור סבור כי יו”ר הוועדה המקומית בעיריית בית שמש משה מונטג הוא האישיות המשפיעה ביותר על תחום הנדל"ן מבין הפוליטיקאים ובכירי הרשויות המקומיות. הסקר בדק מי לדעת בני המגזר החרדי הם אנשי הנדל"ן הבולטים והמשפיעים בישראל.

למקום השני מבין המשפיעים מהפוליטיקה הגיע שר הפנים אריה דרעי עם 29% מהקולות. בקרב יזמי הנדל"ן המובילים נבחר למקום הראשון (24%) אלי קליין מירושלים, בעלי "אקה נדל”ן". בקטגוריית איש שיווק בנדל”ן נבחר שוקי סלומון (35% מהקולות), ובקטגוריית פרסום בתחום הנדל”ן נבחר למקום הראשון (34%) הפרסומאי שעיה איצקוביץ’, בעלי משרד הפרסום "תוצאות אפקטיביות". למקום השני (28%) הגיע מוישי מילר, הבעלים של משרד הפרסום "מילר פוינט".

דיברנו עם מנכ"ל אתר ביזנעס רועי רבי, ולדבריו מונטג עקף את דרעי הודות לבנייה הנרחבת שהוא סייע לקדם בעיר שבה כיום יש את מספר הפרויקטים הרב ביותר למגזר החרדי. לדברי רבי, מונטג מכונה במגזר "שר השיכון החרדי", או "הבולדוזר של בית שמש".

רבי טוען כי לפי מה שהוא מזהה בקרב בני המגזר החרדי, בשנים האחרונות יש שינוי בהשקפה שלהם בעניין המגורים. אם לפני 10 שנים הזוגות הצעירים היו מעדיפים לגור במחסן קטן בבית של המשפחה בבני ברק בלבד, היום יש יותר פתיחות להרחיק קצת ולגור בריכוזים חרדיים במגוון ערים בישראל – ערים כמו עמנואל, טבריה, בית שמש, מודיעין עילית, קריית גת ועוד.

מבחינת העדפות של בני המגזר החרדי, רבי מציין כי רוב הגולשים החרדים מתעניינים מאוד בנדל"ן, בעיקר כשזה נוגע לפיתוח מקומות מגורים חדשים למגזר. הציבור מפגין עניין רב גם בתוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון, למרות שרוב המגזר לא משתתף בהגרלות ובכלל לא עומד בקריטריונים. יש התעניינות גם בהסכמי גג שנתחמים בערים ויישובים ברחבי הארץ, ועוד דברים כלליים שעשויים להשפיע עליהם בתחום הנדל"ן.

לדברי רבי, המגזר החרדי הוא ציבור צרכני וברמת החדשות הכלליות והכלכליות מעניינים אותם נושאים צרכניים, כמו למשל הגדלת קצבאות ילדים, חדשות מתחום המזון, וכדומה.

– מה מעורר את הטוקבקיסטים החרדים?

רבי: "מה שמרתיח את הגולשים החרדים זה הונאות, עוקצים, והולכות שולל למיניהם – בעיקר בתחום הנדל"ן. בגלל שבני המגזר פחות בעלי השכלה אקדמית לכאורה, אז חסר להם מידע בנושאי נדל"ן ולעתים הם נופלים קורבן להונאות ועוקצים. בכתבות כאלה אנחנו מזהים את המעורבות הגבוהה ביותר של טוקבקיסטים והם שופכים שם את זעמם".