"הגשר שמחבר את ענף הנדל"ן": ראיון אישי עם ערן רולס

ערן רולס, היו"ר והבעלים של מרכז הבנייה הישראלי מאז 1999, טוען כי מרכז הבנייה הישראלי הוא הצומת או הגשר המחבר בין כל צלעות המשולש שמרכיבות את ענף הנדל"ן הישראלי: הממשלה, הרשויות המקומיות, ומגזר הנדל"ן הפרטי. הוא מתגאה שבכנסים שלו מתקבלות החלטות ברמה מדינית שמשפיעות על המיקרו והמאקרו של עולם הנדל"ן.

רולס מקיים כבר שנים רבות כנסים בהשתתפות בכירי ענף הנדל"ן הישראלי והתחומים המשיקים, מקבלי ההחלטות במשק הישראלי וקובעי המדיניות, ותפסנו אותו לראיון אישי ל-LEGIT כשבוע לפני הוועידה השנתית בים המלח שתעסוק בבנייה פרטית וקידום ההתיישבות בפריפריה (מתקיימת השבוע, 26-28/6).

"אנחנו מייצרים בכנסים שלנו דיאלוג ושיח בין כל הגורמים, אנחנו מהווים עבורם פלטפורמה וגם גשר", אומר רולס. "בוועידה הקרובה יהיו שני מושבים מקבילים – באחד ישתתפו כל המי ומי של ענף העיצוב והאדריכלות, ובמושב השני יהיו כל אלה שעוסקים במאקרו של ענף הבנייה הפרטית".

לדבריו, "הכנסים המרכזיים שלנו אורכים שלושה ימים – ומשלבים ביזנס וגם פלז'ר. אני אוהב לתת לכל בכירי הענף גם 'גוד טיים' בערב – מסיבות, הופעות, בארים וכדומה – ושם לרוב מתנהל הדיון האמיתי. כשכולם כבר סיימו את הביזנס ועברו לפלז'ר בד"כ הם יותר פתוחים ואז דברים קורים בין מקבלי ההחלטות".

"בסיס הפעילות שלנו הוא ידע", אומר רולס, מכללת מרכז הבנייה שמוכרת ידע לענף הנדל"ן. רוב חברות הבנייה הגדולות לומדות אצלנו על שיפור מיומנויות, ייעול דרכי ניהול, ניהול פרויקטים, טכנולוגיות בנייה חדשות, מניעת ליקויים ועוד. לומדים אצלנו גם גופים גדולים כמו בנקים, רשות שדות התעופה, בתי משפט, צבא, משטרה ועוד. יש לנו גם את בית הספר הגדול ביותר בארץ לעיצוב – קמפוס במרכז הבנייה בנתניה ואחד במתחם התחנה בתל אביב. יש לנו גם פעילות הדרכה למשפחות שבונות ומשפצות את ביתן.

"לצד מכירת ידע, אנחנו מנהלים זירות של ענף הנדל"ן בישראל – הוועידות של מרכז הבנייה. יש לנו ארבע זירות בישראל ואחת בניו יורק. ועידה אחת בתחום ההתחדשות העירונית, השנייה בנושא הבנייה לגובה, השלישית בתחום ההתיישבות וחיזוק הפריפריה וכן בתחום הבנייה הפרטית, והרביעית היא בתחום השיפוצים. יש לנו זירה נוספת – בניו-יורק – בהשתתפות 400 מהאנשים הבכירים ביותר בנדל"ן שם, לצד מפגשים שוטפים כל השנה בהשתתפות יזמים, מפקחים, אדריכלים, עורכי דין, ועוד".

– אילו הישגים או מהלכים מהותיים קרו בעקבות הזירות האלה?

רולס: "לצד אינספור שותפויות ועסקאות שנרקמו בכנסים שלנו, אחד ההישגים הכי גדולים שלנו פורסם רשמית רק לאחרונה – שיקוע הרכבת בחיפה – זה הוחלט בוועידה של מרכז הבנייה באילת ב-2014".

רולס מספר: "בחיפה מסילת הרכבת שנבנתה בתקופת המנדט הבריטי חסמה את הגישה לים והנמל, והיה ריב ארוך בין המדינה לעיריית חיפה שתקע את הנושא המון שנים. הבאנו לוועידה את ראש עיריית בילבאו שעשה את אחת המהפכות המוניציפליות הגדולות בעולם, כדי שיספר את הסיפור הייחודי של העיר שהפכה מעיר נמל אפורה לעיירת תיירות משגשגת.

"בילבאו כונתה 'בית השחי של אירופה' – עם פעילות מוגברת של המחתרת הבסקית, עם 40% אבטלה בקרב הצעירים, סמים ופשע וכדומה. ראש העיר, שהיה אז מהנדס העיר, שיכנע ב-1997 להביא את מוזיאון גוגנהיים לבילבאו. המוזיאון נבנה על גדות הנהר, הביאו את האדריכלית הבריטית זהא חדיד לתכנן מחדש את רציפי הנמל המתפורר, שיקעו את מסילת הרכבת שם, ועשו פרויקט מדהים שהקפיץ את העיר. עד היום מהלכים כאלה מכונים 'אפקט בילבאו'.

"בוועידה שלנו הושבנו את נציגי המדינה והעירייה ביחד והם שמעו הרצאה של ראש עיריית בילבאו שסיפר מה שיקוע הרכבת עשה לעיר. ביקשנו ממנו מראש והוא הכין מודל שהציג את העלות של שיקוע כזה, לעומת ההכנסות שזה ייצר לעיר ב-10 השנים הבאות. כשערן ניצן, סגן הממונה על אגף התקציבים בתחום הנדל"ן במשרד האוצר, וראש רמ"י עדיאל שמרון, שמעו את ההרצאה והבינו את המודל, חצי שנה אחרי כן כבר היה הסכם בחיפה בהיקף מיליארדי שקלים", מספר רולס.

"הישג נוסף של מרכז הבנייה היא כל השקת תוכנית מחיר למשתכן. במטה הדיור שהגו את התוכנית הבינו שהם חייבים לעשות מהלך גדול של שכנוע. כולם בשוק היו נגד התוכנית, אמרו להם שדירות מחיר למשתכן יהיו 'סלאמס', חזרה לשנות ה-90 וכדומה. אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור דאז, שכר אותנו ובנינו מודל של דירה לדוגמא והצבנו אותו בעיר הנדל"ן באילת, והממשלה השתמשה בפלטפורמה שלנו בכל ההשקה של התוכנית. כל אנשי מטה הדיור, רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון – כולם הגיעו לעיר הנדל"ן ושכנעו את הענף לקבל ולשתף פעולה עם התוכנית. השאר כבר היסטוריה", לדברי רולס.

לקראת המושב של בנייה בפריפריה שיתקיים במסגרת הוועידה השבוע בים המלח, רולס חשף כי הוא מוביל כיום ברמה ארצית מהלך של העתקת מרכזי פיתוח, תעשייה, הייטק וטכנולוגיה לגליל, נגב, יהודה ושומרון. בוועידה יהיו 20 נציגים של חברות הייטק, ורולס ינסה שם לשכנע אותם לעבור לפריפריה. "בפריפריה יש עתודות בנייה מטורפות, ולשם הדברים הולכים. המדינה גם עושה עבודה יפה בכל הקשור לתשתיות ותחבורה, אבל זה משהו שייקח עוד שנים. בוועידה בים המלח יהיה גם סימון אלפסי ראש עיריית יקנעם, שהפך את העיר לבירת הייטק, סמל ומופת לאיך שעיר פריפריאלית יכולה להפוך לבירת הייטק. אם עפולה תהפוך לבירת הייטק, וקריית שמונה תהפוך להיות כזו – אז דברים יתחילו להשתנות. אם היזמים מתל אביב לא רוצים לבנות בפריפריה, יש שם יזמים מקומיים טובים מאוד שיכולים לבנות", אומר רולס.

"ירידת מחירי הדירות תימשך"

– אם במחיר למשתכן עסקינן, מה דעתך על התוכנית?

"אני חושב שמחיר למשתכן זה הדבר החשוב ביותר שיכול להיות לזוגות הצעירים, המתנה הגדולה ביותר של המדינה לזוגות הצעירים. פעם ראשונה שבא מישהו שמנסה לטפל במחירי הדירות הלא נורמליים – משה כחלון. עד כחלון רכבת המחירים דהרה כלפי מעלה עם 15% עלייה בשנה, ועכשיו התחילה הירידה, ולדעתי היא תימשך", אומר רולס.

הוא מוסיף: "אין אדם בפוליטיקה הישראלית שעושה יותר מכחלון למען הזוגות הצעירים, ואני לא איש פוליטי ולא הצבעתי לכחלון. הוא שם את כל הקריירה הפוליטית שלו על מחיר למשתכן, הוא בנה לשם כך קואליציה מבריקה ולקח לידיו את כל מה שהוא צריך כדי לממש את התוכנית שלו בשוק הנדל"ן. הוא העביר את מינהל התכנון לטיפולו, את רשות מקרקעי ישראל, את מטה הדיור שהקים ואפילו על הבנקים הוא שולט כשר אוצר.

"כחלון גם מגרש את משקיעי הנדל"ן מהשוק וגם בזה אני תומך. כל הדברים האלה שאני אומר מנוגדים לאינטרס הכלכלי שלי – המלייה שלי כבר לא יכולים לקנות היום עוד ועוד דירות כי המס בשמיים; כחלון גם פירק לי את ירידי הדירות שקיימתי מזה 25 שנה כי אף אחד כבר לא צריך אותם והם הפכו לא רלוונטיים, אבל אם זה אומר שלזוגות הצעירים יהיו דירות אני מוכן לוותר על ירידי הדירות".

"המדינה עשקה ושחטה את רוכשי הדירות"

רולס יוצא בביקורת חריפה נגד הממשלה בכל הקשור ליחסה לרוכשי הדירות: "מדינת ישראל לדורותיה ולמנהיגיה שחטה ועשקה את הזוגות הצעירים, לקחה להם את העתיד. המדינה מצאה כלי מצוין לגבות כסף מהאוכלוסיה – רכישת דירה. 65% ממחיר הדירה הולך למדינה, היא גם העלתה לאורך השנים את מחיר הקרקע ואת המסים – וכך גדלו ההכנסות שלה.

"זוג צעיר בתחילת דרכו שרוצה לקנות דירה, לא צריך לשלם את המחירים המטורפים שהמדינה דורשת. איזה עתיד יהיה לזוגות צעירים כאלה? במחיר למשתכן המדינה עושה הנחות של מאות אלפי שקלים על חשבון הכנסותיה מהקרקע, ומאפשרת לזוגות הצעירים לקנות דירה במחיר שהם יכולים לעמוד בו".

הוא מוסיף: "אין לי בעיה שעשירים שקונים דירות יוקרה – שישלמו 80% מס למדינה. בערים כמו רעננה או הרצליה לדוגמא, לא צריך לדעתי להיות מחיר למשתכן כי אלה מקומות לעשירים, ושהעשירים ישלמו כמה שיותר. הבעיה שלי היא שגם בערים כמו עפולה או רחובות דירת 4 חדרים כבר עולה יותר ממיליון שקל".

– אבל הצעירים של היום לא רוצים לגור בעפולה, הם רוצים מרכז הארץ

רולס: "אז שישלמו את המחיר בשוק החופשי".

– ומה עם הביקורת על איכות בנייה ירודה במחיר למשתכן, על מוצר נחות וכדומה?

"ראשית, אני לא בצד של מי שתמיד יש לו ביקורת. אני לצידם של אלו שעושים – וכחלון עושה גם עושה. המדינה מוותרת על הכנסות של מיליארדים כדי שלזוגות הצעירים תהיה דירה. הממשלה 'הרימה הנדברקס' על שוק הנדל"ן למען הזוגות הצעירים.

"שנית, מחיר למשתכן מייצרת מוצר מצוין! עם סטנדרט מצוין ומפרט מצוין. זוג צעיר שרוצה דירה יותר יוקרתית זה כבר הדוניזם בעיני (נהנתנות – י.נ). אני חושב שבשנים האחרונות נולד כאן דור ראוותן שלא חושב על המחר, שרק צורך וצורך. הם חיים את הרגע, כאן ועכשיו, הם לא חושבים על לשים כסף בצד לימים גשומים. כשהמדינה קבעה מפרט קבוע לדירות מחיר למשתכן, היא עושה טובה לזוגות אלו בכך שהיא לא נותנת לזוכים להשתולל בהדוניזם שלהם ולקנות דירות שהן הרבה מעבר ליכולת שלהם.

"יש זוגות צעירים עם ילד אחד, שלא גומרים את החודש, אבל רוצים דירת חמישה חדרים כדירה הראשונה שלהם, לובי כפול ומעוצב, שתי מעליות, שתי חניות ושני מחסנים. הם לוקחים משכנתא עם החזר של 5,000 שקל בחודש, ולזה נוסיף את המשכנתא השנייה שההורים שלהם לקחו כדי לעזור להם לקנות את הדירה – מה שמסתכם בהחזר של עוד 2,000 שקל בחודש – זה חוסר אחריות.

"זוגות כאלה שבטח שידרגו את הדירה שקנו בעוד 100 אלף שקל מתמודדים עם החזר משכנתא חודשי של 3,000-4,000 שקל יותר בחודש מאשר זוג לא ראוותן שרכש דירה לפני 10 שנים. אותם זוגות גם נוסעים כל שנה לתאילנד ולמקומות אחרים בחו"ל. אם מישהו רוצה להיות ראוותן והדוניסט ככה – שישלם את המחיר", אומר רולס.

– אתה מתפרנס מהרבה מאוד חברות שנפגעו מהמהלכים של כחלון – גם קבלנים וגם ספקים שאצלם הזוגות הצעירים משדרגים את הדירות

"כשראיתי את תוכנית מחיר למשתכן של כחלון, וראיתי איזה קואליציה הוא בנה לעצמו לשם כך, כבר אז אמרתי לחברות האלה – חברות מטבחי יוקרה, קרמיקה, דלתות וכדומה – שהן צריכות להיערך לשינוי קונספציה כי אנשים לא ימשיכו לשלם את המחירים של רחוב הלח"י, כשבדירות מחיר למשתכן אסור לשנות את המפרט לפני קבלת מפתח. חברות כאלה צריכות להיות מודאגות מאוד. כשרוב הבנייה היא במסגרת מחיר למשתכן, שבה כאמור אין שדרוגים, ספקים כאלה יפסידו כסף אם הם יסמכו רק על הפרויקטים מהקבלנים.

"קרה משהו מאוד מעניין – פתאום צמח 'למטה' שוק חדש, שוק שיפוצי ה'בנה ביתך'. בכל שנה יש בשוק זה 14,000 בתים צמודי קרקע שמשפצים, וקרוב ל-150 אלף שיפוצי בתים גדולים, וכאן נכנסו החברות הקטנות. יש המון כסף בשיפוצים – ריצוף, חיפוי, כלים סניטריים ומטבחים יכולים להגיע ל-150 אלף שקל בווילה ממוצעת. הרשתות הגדולות בכלל לא ראו את השוק הזה ולא כיוונו אליו, הן המשיכו לעבוד עם הקבלנים ולא 'ספרו' את לקוחות ה'בנה ביתך'.

"לאט לאט התפתחו אימפריות מהחברות הקטנות האלה – טרבלסי קרמיקה בנתיבות, אורי קרמיק באצבע הגליל, קבוצת חסון בעפולה – בכל אזור החנויות האלה עובדות יותר חזק משלוש רשתות גדולות ביחד. הרשתות הגדולות פתאום התחילו לקרוא את השוק ולהבין את זה, אבל הן כבר היו ערוכות ומיומנות לעבוד מול הקבלנים ולא עם רוכשי הדירות עצמם.

"יוצאת דופן בנושא זה היא חברת מטבחי זיו – אבי זיו הבין כבר לפני הרבה שנים שמפרויקטי בנייה חדשים של קבלנים הוא לא ירוויח כסף. אז מטבחי זיו הסתגלה למצב החדש – לעבוד עם רוכשי הדירות שמשפצים בית קיים ולא עם קבלן שבונה פרויקטים חדשים. אבי זיו מצא את עצמו בפוזיציה הכי טובה מכל הרשתות הגדולות".

"איש העסקים המקושר בישראל? זה הכל בגלל הפוזיציה"

– נבחרת בעבר לאיש העסקים המקושר ביותר במדינה. אתה אוהב את הטייטל הזה? הוא משרת אותך?

"הוא לא משרת אותי, זה משהו שהרס לי שנה של עבודה. זה משאל שעשו בין אנשי העסקים בישראל שבחרו בי לאיש הכי מקושר. אני אפילו לא ידעתי על המשאל הזה אבל בעקבותיו קיבלתי בקשות לפגישות מ-300-400 איש, ואנשים בכירים – סמנכ"לים ומנכ"לים של חברות ביטוח, שוק ההון, ועוד. כולם רצו להיפגש עם האיש הכי מקושר במדינה.

"נהניתי מזה דאז וראיתי פוטנציאל מהפגישות האלה, אבל זה 'שרף' לי בערך 1,000 שעות עבודה, וגם עם רוב האנשים מהפגישות האלה בכלל לא נשארתי בקשר, אולי רק עם שלושה אנשים. זה הכל בגלל הפוזיציה שהייתי בה. הם ראו 'ערן רולס ממרכז הבנייה', יבוא יום ואני כבר לא אהיה במרכז הבנייה, ואז אני לא יודע כמה יהיו שווים כל הקשרים האלה. אני אשאר עם גרעין של 10% ושאר ה-90% יעברו הלאה.

"שאלו אותי באחד הראיונות אז, אם בתור האיש הכי מקושר במדינה אני מכיר טייקונים כמו נוחי דנקנר, שרי אריסון, לב לבייב – ואמרתי שלא. אבל אם תרדו רמה או שתיים מתחת הטייקונים – למנכ"לים ולסמנכ"לים הבכירים – שם אני מקושר לאלפים. מאותו אירוע אני מסנן מאוד את הפגישות שלי. אני עוסק רק בנדל"ן, אני לא נפגש עם מישהו מחוץ לעולם הנדל"ן, אני לא נפגש עם מישהו שאני לא יכול לייצר לו ערך ולתרום לו, כי במקרים כאלה היחסים יהיו מבוססים על חנפנות ולא יהיו אמיתיים. אני מאמין שאיש עסקים צריך להשקיע את הזמן שלו בקשרים עם אנשים מאותה רמה שלו בהיררכיה ורמה אחת נמוכה יותר".

רשימות התפוצה בווטסאפ

לרולס יש 7,249 איש ברשימת אנשי הקשר בסמארטפון, והוא טוען שאת כולם הוא מכיר ברמה אישית. הוא הציג בפנינו את ה"תחביב" שלו – קבוצות התפוצה בווטסאפ. יש לו קבוצות בכל התחומים – יזמים, אדריכלים, חברי כנסת ושרים, ראשי ערים, אנשי תכנון, מהנדסי ערים, מנכ"לים, אנשי תקשורת, ועוד. "רשימות התפוצה זה כלי מדהים. אני יכול בלחיצת כפתור אחת להוציא מסר לכל בכירי הענף בלי שהם יידעו אחד על השני. כל איש קשר שלי מקוטלג לפי מקצוע ותחום עיסוק ובלחיצה אחת אני יכול להגיע לאלפי מקבלי החלטות שהמספר שלי מופיע להם בזיכרון בטלפון", הוא אומר.

– קובעי המדיניות מתייעצים איתך לפני קבלת ההחלטות?

"המון. אני נאלץ הרבה פעמים לנסוע לירושלים או שהם באים אלי".

"הענף שלנו הוא ענף מדהים", מסכם רולס. "יש בו אנשים טובים מישראל היפה, ולפעמים יש גם עשבים שוטים. אני כל-כך אוהב את הענף בעיקר בגלל האנשים שבו. ממרכז הבנייה יצאו הרבה אנשים מאוד מוצלחים שהתברגו גבוה מאוד בענף הנדל"ן הישראלי, כולם בני הברית שלי שנמצאים שם בשבילי מתי שאני צריך ואני כאן בשבילם. שנית, אני אדם מאוד מאמין. אני מאמין שמי שעוסק בבנייה ונדל"ן הוא שותף למצווה הכי חשובה ביהדות – בניית ויישוב הארץ. בלי זהות יהודית אין עתיד למדינת ישראל ולכן כל מי שעוסק בתחום הוא חלק מגיבוש הזהות הזו".

– מה התפקיד הבא שלך?

"לא רוצה תפקיד אחר. אני נמצא בדיוק בתפקיד שאני רוצה למלא עוד שנים רבות, טוב לי בו. כבר הציעו לי משלוש מפלגות שונות לקדם אותי גבוה מאוד – וסירבתי".

– מה אתה אוהב לעשות בשביל הנפש? כדי לקחת פסק מזמן מהעבודה?

"אני מאוד אוהב את הגליל, מתישהו אני אגור שם. אני חלק מחבורה מאוד ייחודית שאוהבת לנסוע למעיינות באזור – אנחנו בעיקר אוהבים את מעיין חבקוק בגליל התחתון. בקבוצה הזו יש חילונים, חרדים, חסידי ברסלב, ואנשי הרב קוק כולם ביחד. אנחנו יוצאים למסעות של חמישי עד שישי בצהריים לטיולי שטח ביום ואירועי טיש בלילה.

"דבר נוסף שבו אני עוסק בשביל הנפש – היא פעילות לקידום הזהות היהודית. אני חוקר את תהליך התקומה והגאולה של ישראל, ופועל כדי לחזק את הזהות היהודית בחברה הישראלית שלא ממקום של הדתה. זה זרם שנקרא 'כיפות שקופות' – אנשים ונשים שרוצים להישאר חילוניים אבל גם להיות מחוברים ליהדות. מסתבר שיש המון אנשים כאלה בחברה הישראלית".