בכירי ענף הבנייה והנדל"ן מציגים בטן מלאה על מדיניות הממשלה

הבוקר נערך פורום הנדל"ן השנתי של דן אנד ברדסטריט, בהשתתפות בכירי ענף הבנייה והנדל"ן. הפורום עסק בהצלחת תכנית מחיר למשתכן ובפעולות שיש לעשות על מנת להגדיל את היקפי הבנייה והורדת מחירי הדירות.

אם אתם מחפשים שורות תחתונות אז בכירי ענף הנדל"ן לא אוהבים את כחלון. זה לא אישי. התכנית שלו, מחיר למשתכן, פוגעת בהם ישירות, בכל רמות המוצר. מחיר למשתכן מקודם יותר בפריפריה בה הביקוש, וביחס ישר המחירים – נמוכים יותר. בנוסף, דיור למשתכן פונה למחוסרי הדיור בלבד ומעמיד את כל יתר הרוכשים הפוטנציאליים על הגדר. על מנת לזכות במכרזים של מחיר למשתכן על הקבלנים לחתוך בעלויות – מצב שמעמיד אותם בבעיה תזרימית קשה ובפועל ממוטט קבלנים קטנים.

את הפורום פתח צח ברקי, סמנכ"ל בכיר ומנהל אגף כלכלה מידע ומחקר שהציג מחקר שערכה קבוצת דן אנד ברדסטריט. "ההאטה בהתחלות הבניה, החל משנת 2017, מראה את אותותיה על היציבות הפיננסית של קבלני הביצוע. כפי שהערכנו בקבוצה, החל מהרבעון השני של 2018, חלה עלייה דרמטית בהיקף כשלי הפירעון בקרב הקבלנים. מגמת התחלות הבניה משפיעה על כמות כשלי הפירעון באיחור של רבעון עד שני רבעונים, הירידה בהתחלות הבניה מייצרת לחץ מחירים על קבלני ביצוע בקבלת עבודות, וכך הרווחיות מביצוע עבודות נפגעת. חוץ מהירידה בהתחלות הבניה, קבלני הביצוע מתמודדים עם עוד דרישות רגולטוריות כגון הצבת מנהלי עבודה בכל אתר, קנסות על עבירות בטיחות ועלויות נוספות להבטחת בטיחות העובדים שלה".

המצב האבסורדי הזה מזמין זירת התגוששות בין הממשלה לבין היזמים והקבלנים. על מנת להתמודד עם בלימת מחירי הדיור, הקבלנים מאטים את קצב הוצאת היחידות לשוק, כך שייווצר ביקוש גבוה יותר והמחיר יפגע פחות. "אנחנו במיתון, אם לא יהיה היפוך מגמה בחלוקת המכרזים המיתון יחריף יהיה פחות היצע ונגיע למצב אבסורדי שבו ימכרו פחות, המחירים יעלו והפריפריה תישכח", מזהיר רוני מזרחי מנכ"ל קבוצת מזרחי ובניו. ראול סרוגו, מנכ"ל ובעלים, סרוגו חברה לבנייה, פחות דרמטי, "צריכים להיות מאוד זהירים, אנחנו רחוקים ממיתון, למיתון יש הגדרות. יש קיפאון מסויים מלאכותי שנובע ממחיר למשתכן. יש קבלנים חכמים שקובעים את קצב הבנייה לפי השוק".

כאן נעוץ הקונפליקט כולו. כחלון לא שיתף את ענף הבנייה בתכניות שלו. לא היה פה תהליך דמוקרטי, לא שמעו עוד דעות, לא עשו הצבעה. והענף כועס. "אם לא ישבו איתנו לא ישנו כלום", ממשיך סרוגו, "הממשלה צריכה לרתום את הקבלנים והיזמים לפעילות שלה. נשב בשולחן עגול ונעשה תכנית ארוכת טווח שמחיר למשתכן היא רק נדבך בתוכה. נתייחס גם להגדלת היצע עי שחרור קרקעות, הבטחת רכישה ותמריצים לקבלנים".

פיתרון נוסף שעלה נוגע להתחדשות עירונית, "המחוקק מעדיף את תמ"א 38 כי מדובר במסלול מקוצר אבל בפועל כזה שמעמיס על מרכזי ערים בלי לדאוג לתשתיות. עם פינוי ובינוי נוכל לפתור יותר נכון את השכונות ולדאוג לתשתיות רק שבפועל, תהליך פינוי ובינוי ממוצע בישראל נמשך 10 שנים", אומר יואב אומן, שותף בטיטו אומן אדריכלים.

"צריך לשתף את הרשויות במיסוי שהקבלנים משלמים למדינה. המדינה אין לה עניין לשחרר קרקעות. צריך לעזור עם רגולציה בקרקעות שהיא כן שחררה ולבנות לשחקים", מוסיף יהודה הרציג בעלים של חברת נדל"ן. ואכן המצב מול הרשויות המוניציפליות בעייתי. "יש שבר בין הארצי למוניציפלי", מסביר עדן בר בעלים של בר לוי דיין אדריכלים ומתכנני ערים, "רשויות חלשות יגיעו לקריסה כלכלית, רשויות חזקות מושכות תכניות מתאר, מצפצפות על המדינה, מעכבות את הבניה באזורי ביקוש וכך מעלות את המחירים". "רשויות חזקות ממהרות לתת אישורים למשרדים לעומת דיור. הן לא רוצות צעירים, זו האמת. הם לא משלמים ארנונה כמו משרדים", מוסיף ג'קי סוויסה בעלים של איילה א.ג.מ יעוץ נדלן בע"מ.

"צריך להוציא את הפוליטיקה מהעולם הזה. להקים גוף מקצועי. בנק ישראל של הענף הזה. שלא כל שר יגיע עם אג'נדה חדשה. ככה אי אפשר לתכנן לטווח ארוך", מציע עופר ארביב, בעלים של לוינסקי עופר בע"מ. ואולי גוף כזה יוכל לקבל החלטות ארוכות טווח ברמת המקרו? להוציא את השוק מזירת ההתגוששות לזירה של מעשיות, של שיתוף פעולה לקידום חזון שנת 2050, שתביא איתה יחד עם 100 שנות קיום גם הכפלה של האוכלוסיה. "צריך לעשות מהלכים חדשניים ולא מור אוף דה סיים. אין שוק קרקעות, רמ"י שולטת על 93 אחוז קרקעות. אי אפשר לנתב ביקושים, אנחנו מדכאים ביקושים. בתחום התשתיות צריך לעבוד אחרת. מה אם שדה"ת של בן גוריון יעבור לים? הפרדה מפלסית בכבישים? הפרדת הולכי הרגל מהכבישים? בלי זה יהיה קשה פה מאוד ב2050" מסכם מאיר פורגס, שותף בכיר במשרד עו"ד ש. בירן ושות'.