"אין בישראל בועת נדל"ן": ראיון אישי עם מנכ"ל קרן HAP

ניר אמזל, מנכ"ל HAP, יזמית וקרן ההשקעות בנדל"ן, סבור כי אין בישראל בועת נדל"ן וכי דיבורים על בועה הם לא אחראיים ואפילו פופוליסטיים. בראיון אישי ל-LEGIT הוא אומר כי שוק הנדל"ן הישראלי יותר בריא ממה שחושבים, אבל בנשימה אחת הוא מונה את הסיבות למה הוא לא פועל כאן; הוא סבור כי מחיר למשתכן לא תפתור את הבעיות של השוק, ומציע לממשלה להסתכל לציבור בעיניים ולהגיד לו את האמת.

אמזל מדבר בראיון על למה כדאי למשקיעים להיחשף לנדל"ן בניו יורק באמצעות HAP; חושף אילו תשואות ניתן להשיג שם ומהו גובה עלויות הבנייה; הוא נותן דעתו לאן הולך שוק הנדל"ן הישראלי, וגם חושף את הדבר הבא במימון נדל"ן שיחליף לדעתו את הבנקים ואת הטאבו בעתיד.

"בכל יזמות נדל"ן יש סיכון וצריך לקחת את זה בחשבון, אבל כגודל הסיכון, כך בד"כ גם גודל התשואה", אומר אמזל. הייחוד של HAP, לדבריו, הוא שהיא חולקת את הסיכון הזה ביחד עם משקיעיה.

פרויקטים בשווי 1.8 מיליארד דולר

חברת HAP, בבעלות אמזל, אמיר חסיד וערן פולק, היא קרן השקעות ויזמית נדל"ן הפועלת בעיקר בניו יורק, בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים. החברה הוקמה ב-2011 ושמה הוא ראשי תיבות של שלושת המייסדים (חסיד, אמזל, פולק). החברה מתחלקת לשתי חטיבות מרכזיות: החברה היזמית HAP INVESTMENTS שהמטה שלה בניו יורק ומנוהלת בידי פולק, יוזמת ומנהלת פרויקטי מגורים בעיר במנהטן והסביבה; וקרן ההשקעות HAP VENTURE FUND שיושבת בישראל, שהוקמה ב-2014 ומנוהלת בידי אמזל, מגייסת את המימון לפרויקטים.

מאז הקמתה ב-2011, HAP יזמה ומנהלת 12 פרויקטים בהיקף כולל של כ-1,600 יחידות דיור (11 במנהטן ופרויקט אחד בניו ג'רזי) בשווי כולל של כ-1.8 מיליארד דולר. ארבעה פרויקטים של החברה עם 175 יחידות דיור כבר הסתיימו – נמכרו או הושכרו; עוד שני פרויקטים עם כ-230 יחידות נמצאות כיום בבנייה, ועוד 270 דירות ייצאו לבנייה בחצי השנה הקרובה. הפרויקט האחרון של החברה הוא להקמת מגדל מגורים בן 19 קומות ו-41 דירות בשכונת טרייבקה שבמנהטן, ולאחרונה HAP גייסה 28 מיליון דולר לפרויקט זה באמצעות תשקיף בבורסה בת"א.

נסביר, כי HAP מגייסת הון ממשקיעים פרטיים ומוסדיים למימון הפרויקטים באמצעות קרן ההשקעות שלה במתווה של שותפות ומשקיעה בכל פרויקט לפחות 20% מההון הדרוש מהונה העצמי. יחידת השקעה מינימלית היא בגובה 30-50 אלף דולר כשהגיוס הוא בתשקיף, ושל כ-100 אלף דולר כשמגייסים ללא תשקיף מ-35 ניצעים "כשירים" עפ"י כללי רשות ני"ע. כ-65%-75% מכל פרויקט ממומנים בליווי בנקאי, ו-30%-35% מההון העצמי של החברה ומכספי גיוס. בד"כ HAP מכוונת לגיוס של 5 מיליון דולר ומעלה לכל פרויקט. משקיעי הקרן שותפים בבעלות על הקרקע בהתאם לחלקם בהון העצמי והקרן מלווה אותם לאורך תקופת ההשקעה – שאורכת כשנתיים וחצי בממוצע.

הפרויקטים שיוזמת ומנהלת HAP מתחלקים לשניים – או פרויקט של דירות למכירה, או פרויקט דירות להשכרה (מולטי פמילי). החברה מאתרת את המגרש, בוחנת אותו מבחינת פוטנציאל פיתוח ואת הסביבה שלו, מנתחת את הפוטנציאל העסקי ובהתאם מחליטה אם לבצע את הפרויקט או לא. אם הוחלט שכן, החברה רוכשת את הקרקע ביחד עם המשקיעים, מכשירה אותה להיתר מבחינת תכנון, תוכניות אדריכליות וכדומה, ואז מתקשרת עם קבלן ביצוע מקומי לבנייה עצמה.
בהמשך החברה מאכלסת את הפרויקט (מכירה או השכרה) ובסוף היא מממשת אותו (אקזיט). כל התהליך הנ"ל אורך כחמש שנים, ומתחילת בנייה ועד מימוש בד"כ עוברות שנתיים וחצי-שלוש. עד היום גייסה הקרן הון ל-8 פרויקטים בשכונות איסט הארלם, וושינגטון הייטס, אינווד, צ׳לסי וטרייבקה במנהטן.

לוקיישן לוקיישן לוקיישן

אמזל אומר, כי "אנחנו מאמינים גדולים בהון העצמי כלקח מהמשבר הפיננסי הגדול של 2008. למדנו שמינוף גדול מביא לסיכונים גדולים וגם לדברים לא רצויים. המטרה שלנו היא לייצר לעצמנו כמה שיותר אפיקי גיוס הון לצד מימון בנקאי מתון, אנחנו לא רוצים להיות 100% תלויים במוסד פיננסי שבמקרה של משבר מושפע ובהתאם גם הפרויקט שלך. במקום לגייס בקרן קלאסית תמורת עמלה, החלטנו להקים קרן כזאת In House, ובכך לייצר את התקשורת הישירה מול המשקיעים ולהימנע משלבי תיווך מיותרים. זה מאפשר למשקיעים שלנו לקבל מידע מלא על ההשקעה שלהם והפרויקט, בכל זמן ושלב.

– למה להשקיע דרך HAP על פני קרנות השקעה אחרות?

"בקרן השקעות קלאסית משקיעים שרוצים להיחשף לפרויקט נדל"ן בחו"ל נותנים כסף לקרן, והיא מנתבת אותם ליזם מעבר לים שבונה איזשהו פרויקט. במקרה של HAP, אנחנו גם היזם הזה מעבר לים וזה מקנה להם יותר ודאות, יציבות ושקיפות. דבר נוסף שמקנה יציבות זה ש-HAP גם מאוד ממוקדת במה שהיא עושה, כך שהמשקיעים יידעו בדיוק לאיזה פרויקט יילך הכסף שלהם.

"בשונה מקרנות השקעה קלאסיות שמשקיעות גם במגורים, גם בנדל"ן מניב, גם במסחרי, גם בארץ, גם בחו"ל, ועוד, אנחנו מתמקדים בפרויקטי מגורים, בעיקר במנהטן. מיקוד כזה מאפשר התמחות ויכולת מקצועית גבוהה, והמשקיעים שלנו משקיעים בפרויקטים שאנחנו כבר מושקעים בהם בעצמנו. הם משקיעים ישירות עם הגוף המקצועי שאחראי באופן ישיר על הביצוע וההצלחה והניהול של הפרויקט. מודל כזה כופה זהות אינטרסים בין היזם למשקיע. HAP כחברה יזמית לא מתקיימת פיננסית מדמי ניהול של השקעות, היא מתקיימת מההצלחה של הפרויקטים. המוטיבציה שלה בראש ובראשונה היא להביא את הפרויקטים שלה להצלחה, ובדרך המשקיעים נהנים מזה".

אמזל מוסיף, כי "אני כמשקיע הייתי רוצה לשים את הכסף שלי אצל מישהו שייקח אחריות מלאה על הפרויקט ועל הכסף שלי, לא רק במילים אלא גם במעשים וביכולת. העובדה שאנחנו משקיעים מהוננו העצמי בפרויקטים האלה – זה האינדיקטור הטוב ביותר לאחריות שאנחנו לוקחים על כספי המשקיעים. אינדיקטור שני הוא שאנחנו גם מהווים את היזם שעומד מאחורי הפרויקט ולא מדובר בתיווך בין משקיע ליזם כלשהו בחו"ל".

– למה רק בניו יורק?

"עוד לקח שלמדנו מהמשבר הוא שצריך פוקוס. צריך פוקוס על תחום פעילות ופוקוס על אזור גיאוגרפי. יכולנו להתרחב לעוד מקומות בארה"ב כי ההזדמנויות קיימות, אבל הבנו שניו יורק הוא שוק מספק לחלוטין. זהו שוק הנדל"ן הגדול ביותר בעולם, הכי משוכלל בעולם, הבנו שאם נעמיק בו ונשכלל את המיומנות שלנו, אז רק יהיו לנו עוד הזדמנויות, הן לא ייגמרו. הבנו שאין לנו צורך ללכת למקומות אחרים, בניו יורק יש די והותר".

– מהם המאפיינים של שוק הנדל"ן הניו-יורקי?

"ניו יורק זה עולם בפני עצמו, עם פערים גדולים בין אזור לאזור. זה שוק רחב מאוד וליזם יש מקומות שבהם עלות המכירה היא 8,000-12,000 דולר למ"ר, ומקומות אחרים עם מחיר מכירה של 50,000 דולר למ"ר. צריך לדעת להתמקד באזורים שאתה הכי טוב בהם ולהתמקצע בהם עוד ועוד.

"אנחנו מאמינים בבנייה למעמד הביניים בכל שכונה ומתאימים את הפרויקטים ליכולות הקנייה או ההשכרה שלו. מתוך 1,600 הדירות שלנו, רק כ-160 הן למכירה והשאר הן להשכרה – כך שרוב הלקוחות שלנו הם שוכרים ממעמד הביניים ואליהם אנחנו מכוונים.

"באזורי ביקוש או בשכונות היקרות יותר שאנחנו עובדים בהן, כמו צ'לסי או טרייבקה, אנחנו בונים למכירה בעלות של כ-26 אלף דולר למ"ר, כשהבנייה היוקרתית יותר שם היא במחיר מכירה של 35 אלף דולר למ"ר. בכל אזור אנחנו מנסים לתת מוצר שהוא כמה שיותר טוב בהתייחס לקיים באותו אזור, אבל לא בעלות הגבוהה ביותר.

"זאת ועוד – ניו יורק הוא שוק מאוד אגרסיבי, שוק עם המון מתחרים, שוק מאוד מקצועי, ולכן גם אתה חייב להיות מאוד מקצועי ולהכיר את כל מה שיש להכיר בשוק. אתה חייב גם לקחת סיכונים ולהעז כי כגודל הסיכון בד"כ כך גודל התשואה".

– איזה תשואה ניתן להשיג שם?

"התשואה הגולמית מפרויקטים נעה בין 30% ל-50%".

– מה לגבי הביקושים בניו יורק כיום?

"הביקושים וכן המכירות של דירות יוקרה וסופר-יוקרה ירדו. אנחנו לא שם ממילא אבל זה השוק שכיום חווה עצירה בניו יורק.
תחום אחר שגם נמצא בסוג של קיפאון בניו יורק זה הקרקעות למכירה ובנייה חדשה. התחום הזה הגיע לסוג של מיצוי בתקופה האחרונה ויותר גורמים בוחנים האם יש יותר מדי מוצרים כאלה בשוק וזה מביא לעצירה. כל זאת מהווה הזדמנות עבורנו ומחבר אותי לעניין הפוקוס – לא רק שאנחנו נתמקד רק במנהטן, אנחנו נתמקד בשכונות שאנחנו כבר מכירים, בעיקר בסוגי הפרויקטים שאנחנו כבר מכירים, ונתמקצע".

"מוסיפים היצע לביקוש שלא היה קיים"

– למה לא לפעול בישראל?

"ישראל היא שוק בעייתי ליזם נדל"ן כבר מספר שנים. זה שוק יצירתי מאוד שממציא את עצמו בכל פעם מחדש. למשל – יזמים ראו שמחירי הקרקעות עולים והמרווחים קטנים, אז החלו לפעול בקבוצות רכישה. לנו זה פחות התאים. מבחינת יזמות רגילה, כבר הרבה שנים לא מרוויחים בישראל מעבר ל-15% גולמי על פרויקטים ואלו מספרים שלא מתאימים לנו. אם אני יכול להרוויח 30%-50% גולמי בניו יורק, למה לי לפעול בישראל ברווחים של 15%?".

אמזל מספר כי HAP לא פוסלת כן לבצע איזשהו פרויקט בישראל, וכן פוזלת כיום לפעילות של נכסים מניבים (לקנות נכס, להשביח ולהשכיר), ובמקרה כזו החברה לא מוגבלת לאזור ניו יורק בלבד אלא יכולה להתרחב קצת. החברה ביצעה לאחרונה פיילוט שבמסגרתו רכשה 30 בתים להשכרה בקונטיקט, אבל מבחינת פיתוח ובנייה – אין לה תוכניות לצאת מאזור ניו יורק.

– לאן לדעתך הולך שוק הנדל"ן הישראלי?

"שוק הנדל"ן הישראלי יותר בריא ממה שחושבים, אני לא בכלל חושב שהשוק הוא בועתי, דיבורים על בועה הם לא אחראיים ואפילו פופוליסטיים, אני כן חושב שיש בעיה לפלחים מסוימים להגיע לדירה ואת זה כן צריך לתקן, הנה כחלון נלחם במשקיעי הנדל"ן שאוספים לדבריו 8 דירות – כך שלא כולם לא מסוגלים לקנות דירה. יש בעיות נקודתיות שצריך לפתור אבל לא בדרך של הדרת משקיעים מהשוק".

– מה דעתך על מחיר למשתכן?

"מחיר למשתכן זו תוכנית שרק מוסיפה דירות לכאלה שלא היו קודם לכן בשוק. התוכנית מוסיפה היצע לביקוש שלא היה קיים לפני כן. בסופו של דבר התוכנית כן יכולה לעזור לסגמנטים מסוימים להגיע לדירה ואני מברך על כך, אבל אני לא חושב שהיא פותרת את הבעיה הגדולה של השוק ושל המחירים.

"כולם יודעים איפה הבעיה הגדולה רק שאין להם אומץ להגיד את זה בקול: המדינה מחזיקה 93% מהקרקעות בישראל. היא מרוויחה מיליארדי שקלים ממכירת הקרקעות וממכרזים אחרים, היא מרוויחה ממס שבח, העיריות מרוויחות מהיטלי ההשבחה – כך שאין למדינה באמת את האינטרס המלא להוריד את מחירי הדירות, כי זה אומר שההכנסות ממסים שלה יירדו. אני קורא לקובעי המדיניות להיות כנים עם הציבור ולהגיד להם באופן מפורש: 'אם אנחנו מורידים ב-X את מחירי הדירות אז ההכנסות ממסים ירדו ב-Y, וזה אומר שפחות כספים יוקצו לרפואה, לחינוך, לביטחון וכולי'. המדינה צריכה לשאול את הציבור האם לדעתו זה ויתור נכון לעשות, ולא לחרטט את כולם באותות ובמופתים וללהטט את הציבור בזריזות ידיים ולהגיד 'אני עושה ככה ואני עושה ככה', אבל בסוף לשחק במשחק סכום אפס. אף אחד במדינה לא הסתכל לציבור בעיניים ושאל את השאלה הזו".

אמזל מוסיף: "מחיר למשתכן לא עוזרת ולא תעזור למחירים בשוק כי אין לה קשר למחירי השוק, כי היא משפיעה רק על סגמנט שלא היה קודם לכן בשוק. רוב זכאי מחיר למשתכן לא יכלו לקנות דירה לפני כן ולפיכך כלל לא היו במשחק. מחיר למשתכן פותרת בעיה שהיא לא בכלל לא זאת שהתכוונה לפתור, אבל היא כן פותרת בעיה וצריך להגיד זאת. אני רק אומר שהמדינה צריכה להגיד לציבור שלהורדת מחיר הדירות יש מחיר שמשפיע על רמת החיים בארץ, ולשאול אותו אם זה נכון. לדעתי אם היה מתקיים כזה משאל, הציבור היה מעדיף להתמודד עם מחירי הדיור הגבוהים ושהמדינה תמשיך לתפקד ותנצל את הכסף לשירותים אחרים.

"הרי כל התוכנית של המדינה בשוק הדיור לא באמת פתרו את הבעיות לכלל מחוסרי הדירות. אם באמת היו רוצים היה אפשר לעשות כאן את מה שאריק שרון עשה בשנות ה-90 כשלא היתה ברירה ונחתו בישראל מיליון איש בבת אחת – אז פתאום מצאו קרקעות לבנייה, פתאום בנו המוני דירות בשנה ובשנתיים. המדינה כן יודעת מה לעשות ואיך לעשות את זה, רק צריך לרצות.

"המדינה עושה חישובים שאני לא מבין איך יביאו להורדת מחירי הדירות. גם ככה 50% ממחיר דירה זה מס למדינה, והמדינה העלתה מיסים ורוצה שהמחירים יירדו? אני לא מכיר מתמטיקה כזו. על זה אני כועס כי זאת הונאה. היא העלתה את מס הרכישה במסגרת המלחמה במשקיעים, העלתה את מס השבח – זה אמור להביא לירידת מחירים? זו גניבת דעת", לדבריו.

הדבר הבא במימון נדל"ן

את דרכו ביזמות אמזל החל כשותף המתמחה בתחום הנדל"ן הבינלאומי במשרד אמזל, לוי, חסיד, שעסק במקרקעין בישראל. הוא מחזיק בתואר ראשון במנהל עסקים ותואר ראשון במשפטים. אמזל ואמיר חסיד היו שותפים יחד במשרד עורכי הדין ושניהם היו שותפים עם פולק בפרויקטים של יזמות נדל"ן.

השלושה התחילו את דרכם בכרם התימנים בת"א ב-2005 – יזמות חדשה, תמ"א ופרויקטים אחרים. לאחר מכן התרחבו לפעילות במזרח אירופה – אוקראינה והונגריה, עד משבר הסאב פריים שהחל ב-2007 ואחריו המשבר העולמי הגדול ב-2008. המשבר הביא את השותפים להבנה שעליהם למקד את הפעילות שלהם ליזמות בלבד ובשוק חסין פחות או יותר ממשברים או כזה שיש לו יכולת התאוששות טובה – ולכן בחרו במנהטן.

ב-2010 השלושה עברו כבר לניו יורק. "הרגשנו שכיזם נדל"ן אין לנו הרבה 'בשר' בישראל, וחשבנו שניו יורק זה המקום הנכון להיות בו אחרי המשבר. אחד הלקחים המרכזיים שלמדנו מהמשבר הפיננסי היה שצריך לשים עקב בקרקע כשמדובר בפרויקטי פיתוח נדל"ן. כשקונים קרקעות לפיתוח, ולאחר מכן מפתחים ובונים עליהן, ולאחר משכירים או מוכרים – צריך להיות שם, אי אפשר לנהל את זה בשלט רחוק ולכן המטה שלנו עדיין שם".

אמזל מספר כי שלושת בעלי HAP מאוד מתעניינים בפיתוחים טכנולוגיים הקשורים לנדל"ן. "היינו מעורבים בחברת סטארט-אפ שמתעסקת בגיוס כסף בעולם לפרויקטי נדל"ן (שלנו ולא רק שלנו), ע"י שימוש במימון המונים בטכנולוגיית הבלוקצ'יין. הגיוס נעשה באמצעות מטבע קריפטוגרפי אבל לא במטבעות הווירטואליים שאנחנו מכירים כמו ביטקוין ואתריום וכדומה, אלא בסוג של נייר ערך וירטואלי או מעין יחידת השתתפות שקונים תמורת בעלות יחסית בפרויקט הנדל"ן.

"כל 'מטבע' כזה שייחודי לכל פרויקט יהיה בעל ערך נקוב שיוחלט מראש וככל שרוכשים יותר, כך חשופים יותר לפרויקט. זה ממש כמו שאנחנו מגייסים ביחידות השתתפות, עם היתרון של טכנולוגיית הבלוקצ'יין שמאפשרת סחירות בנייר שרכשת. זה יהיה כמו מניות שרוכשים בבורסה ושניתן לסחור בהן.

"אני חושב שטכנולוגיית הבלוקצ'יין זה דבר גאוני ואין לי ספק שבכל הקשור למימון נדל"ן היא תחליף בעתיד את הבנקים ואת הטאבו, אם לא ב-100% אז ב-80%. הבנקים והטאבו יישארו עם הלוגו שלהם ולא יותר מדי מעבר. ביחס לטאבו, הבלוקצ'יין מציעה דרך לרישום חד-חד ערכי בלתי ניתן לזיוף הרבה יותר טוב ממה שהטאבו מציע, בלי ריכוזיות של גורם אחד יחידי שמחזיק בכל הכלים, וגם מאפשרת לסחור ב'נכסים' אלה. ואני מדגיש, אני לא מדבר על מטבעות וירטואליים שאין מאחוריהם כלום, אני מדבר על 'מטבע' שמייצג יחידת השתתפות אמיתית בפרויקט נדל"ן. אני מדבר על security token שנועדו להניב ערך כלכלי לבעליהם, ולא על Utility Token כמו הביטקוין ודומיו שמייצגים אוויר", הוא אומר.

אמזל מספר, כי HAP הקימה חברה שעסקה בגיוס כספים "מסורתי" בארה"ב, ומיזגה אותה עם חברת סטארט-אפ שפועלת בגיוס בבלוקצ'יין, ושלושת בעלי HAP הם בעלי מניות בחברה הזו. לדבריו, החברה הזו כבר גייסה כסף ל-HAP בפרויקט אחד ובכוונתה לשתף פעולה איתה גם בפרויקטים עתידיים.

– לסיכום, מה אתה אוהב לעשות בשביל הנפש? כדי לקחת פסק זמן מהעבודה

"כל מה אני צריך לנפש זה המשפחה והילדים. אין לי שום תחביב ואני לא מתעסק בכלום חוץ מעבודה ומשפחה. אני רץ כדי לשמור על כושר, אבל הייתי מעדיף לשבת על הספה גם כשאני רץ. הילד הגדול שלי הוא בן 14, האמצעי בן 12, וראיתי שאין לי שום דבר בשביל הנפש והנשמה אז הבאתי ילד שהוא עכשיו בן 4, וזה התחביב שלי".